Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2018 г. N Ф10-4551/18 по делу N А84-3196/2017

г. Калуга

24 октября 2018 г.

Дело N А84-3196/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ю.В. Бутченко
Судей	М.М. Нарусова И.В. Сорокиной
при участии в судебном заседании
от истца: Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: Гаражно-строительного кооператива "Глория" от третьего лица: Правительства Севастополя	не явились, извещены надлежащим образом; Сазонова А.В., представителя по доверенности от 16.01.2018; не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу гаражно-строительного кооператива "Глория" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу N А84-3196/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Гаражно-строительному кооперативу "Глория" (далее - ответчик, ГСК "Глория") о расторжении договора аренды земельного участка от 01.03.2010, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обслуживающим кооперативом "Гаражно-строительное товарищество "Глория", зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра", о чем в государственном реестре земель сделана запись от 01.04.2010 N 04108888400047, а также об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,8827 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:004:0138), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Б. Михайлова, 14-А, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.02.2017 (судья Васильченко О.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 (судьи Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В., Сикорская Н.И.) решение суда первой инстанции отменено; исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ГСК "Глория" обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и обслуживающим кооперативом "Гаражно-строительное товарищество "Глория" (Арендатор) 01.03.2010 заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 01.04.2010 N 04108888400047, по условиям которого Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 7068 от 10.06.2009 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоэтажного гаража (парковки), с отнесением этих земель к категории земель - земли жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, Б. Михайлова, 14-А.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, в аренду передается земельный участок, площадью 0,8827 га. Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 Договора).

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многоэтажного гаража (парковки).

Согласно пункту 6.1 Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта землеустройства по отводу земельного участка.

Согласно подпунктам "г", "д" пункта 9.2.2 договора Арендодатель обязан завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Строительство многоэтажного гаража (парковки) производить только в соответствии с проектной документацией (с разработанными материалами (ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

В пункте 10.1 Договора стороны установили особые условия, в соответствии с которыми Арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя в соответствий с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 14.07.2009 N 7297 "Об утверждении Порядка паевого участия (взносов) заказчиков в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Севастополя", для чего Арендатор обязан в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры в городе Севастополе".

Стороны 01.03.2010 подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок по Договору аренды.

Управлением земельного контроля города Севастополя 12.08.2016 составлен акт обследования земельного участка N 132/05-01/ОБ/16, которым установлено, что на земельном участке расположен ряд некапитальных металлических гаражей, земельный участок не огражден и по состоянию на 10.08.2016, не освоен.

Департамент обратился к ГСК "Глория" с предупреждением от 15.05.2017 за N 13727/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, выраженные в не освоении земельного участка.

Истец в адрес ответчика направил предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.06.2017 за N 22077/05-05-21/17 в добровольном порядке.

Истец, ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные договором сроки, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку земельный участок по спорному договору предоставлен в аренду для строительства многоэтажного гаража (парковки), а обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительства по законодательству РФ, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации и ее согласования в установленном порядке и т.д., то осуществив комплекс необходимых мер, ответчик не может считаться не использующим земельный участок более 3-х лет по смыслу статьи 46 Земельного кодекса РФ, а поэтому оснований для прекращения арендных отношений не имеется в виду недоказанности существенности нарушений условий договора со стороны ответчика.

По мнению суда кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (Определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора аренды, правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется российское законодательство.

Согласно части 12 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Положениями статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", статьей 1, части 1 статьи 2, частями 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указом Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", пунктами 1.7, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту, который осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя, и имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 01.03.2010, освобождении его и возврате.

Соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор, установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела.

В статье 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 451 ГК РФ, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, установил, что на спорном земельном участке расположен ряд некапитальных металлических гаражей, земельный участок не огражден, не освоен, строительные работы на нем не ведутся; ГСК "Глория" не приступило к строительству обусловленного договором объекта и фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных им; к утверждению проектной документации, выполнению подготовительных и строительных работ не приступил; доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка в установленные сроки в течение столь продолжительного периода не представлены. Следовательно, ответчик с 2010 года по настоящее время к освоению земельного участка с момента заключения договора аренды от 01.03.2010 и к разработке проектной документации не приступил, разрешение на начало строительных работ не получал.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств исполнения ответчиком либо принятия мер по исполнению условий, установленных в подпункте "г" пункта 9.2.2 Договора и особых условий Договора, определенных сторонами в пункте 10.1 Договора.

При этом, ответчиком не представлено доказательств наличия объективных причин, на протяжении более чем шести лет препятствовавших совершению действий по разработке проектно-сметной документации и принятия мер направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке, в том числе в период с 01.03.2010 по 18.03.2014, а также по исполнению п. 10.1 Договора.

Вместе с тем, суд обосновано отклонил доводы ответчика в части отсутствия в договоре срока окончания строительства и указал, что Департамент, с учетом положений статей 45, 46 ЗК РФ и цели землепользования, вправе ставить вопрос о прекращении арендных отношений с ответчиком, в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях, по истечении трех лет неиспользования земельного участка, исчисляемого с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя, который истек - 18.03.2017; Департамент обратился с исковым заявлением в суд по истечении указанного трехлетнего срока освоения земельного участка - 15.08.2017.

Ссылка ответчика на то, что им в 2017 году предпринимались меры и действия по перезаключению договора аренды от 01.03.2010, а также утверждению плана границ арендуемого земельного участка, являлась предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получила надлежащую правовую оценку с учетом установленных по делу обстоятельств. Суд принял во внимание, что представленные истцом доказательства неосвоения и использования участка не по целевому назначению, ответчик не опроверг, а также учел, что общество действительно предприняло определенные меры по выполнению пункта 1 части 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", однако не представило доказательства принятия мер, указанных в пунктах 2 - 6 указанной нормы, а именно по разработке проектной документации и проведения в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы, утверждению проектной документации, выполнению подготовительных и строительных работ, принятию в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрации права собственности на объект градостроительства.

Исходя из совокупности положений части 1 статьи 48, статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", а так же статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 года N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", устанавливающих аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности, суд апелляционной инстанции установил, что ГСК "Глория" не предприняло никаких мер установленных указанными нормами права для застройки земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалах дела доказательства в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, установив факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, руководствуясь статьями 284, 619, 622 ГК РФ, частью 9 статьи 22, статьями 42, 45, 46 ЗК РФ, пришел к обоснованному выводам, что нарушение ответчиком условий договора о разработке проектно-сметной документации, получения разрешения на строительство и как следствие о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен был быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора аренды, ибо предоставляя спорный земельный участок в аренду в марте 2010 года для строительства для строительства и обслуживания многоэтажного гаража (парковки), в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, городской Совет вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик с 2010 года проектную документацию не разработал, строительство на земельном участке не осуществил, фактически земельный участок на котором расположены в целях определенных договором аренды не использует, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к арендатору, который не принимает никаких разумных мер для освоения и застройки земельного участка, и преследует цель возвращения публичному собственнику земель.

При этом, суд апелляционной инстанции также обосновано указал, что ссылка суда первой инстанции на распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в соответствии с которым, ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства, не может быть принята во внимание, поскольку по состоянию на 17.04.2014 (дата принятия распоряжения), у ответчика в любом случае отсутствовала как утвержденная проектная документация, так и разрешение на проведение строительных работ, а следовательно и право на осуществление строительства на спорном земельном участке.

Общество как землепользователь вправе было осуществлять мероприятия, предусмотренные земельным и градостроительным законодательством, направленные на получение разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке, однако не представило доказательств принятия мер по их осуществлению, а также по исполнению п. 10.1 Договора, на протяжении более чем шести лет, в том числе в период как с 01.03.2010 по 18.03.2014, так и после.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 451 ГК РФ, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды и возврате спорного земельного участка.

Выводы суда апелляционной инстанции не противоречат материалам дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и действующему законодательству. Достаточных оснований для их переоценки суд округа не усматривает.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования суда апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Судебная коллегия соглашается с выводами суда по изложенным в судебных актах мотивам. Доводы не опровергают сделанных судом выводов, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Несогласие с оценкой судом фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованного судебного акта.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта не установлено, суд кассационной инстанции не находит оснований удовлетворения кассационной жалобы.

Нарушений Двадцать первым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу N А84-3196/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Бутченко

Судьи

М.М. Нарусов И.В. Сорокина