Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 ноября 2018 г. N Ф10-4992/18 по делу N А08-6991/2017

город Калуга

29 ноября 2018 г.

Дело N А08-6991/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26.11.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 29.11.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	М.М. Нарусова
	Ю.В. Бутченко
при участии в заседании:
от истца: Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ОГРН 1023102358817 ИНН 3128003628	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "ОБЩЕПИТ N 1" ОГРН 1123128002128 ИНН 3128087226	Сушкова Н.А. - директор (выписка и ЕГРЮЛ); Разумовская К.В. - представитель (доверенность от 26.09.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОБЩЕПИТ N 1" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2018 по делу N А08-6991/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОБЩЕПИТ N 1" (далее - ООО "ОБЩЕПИТ N 1", ответчик) о расторжении договора аренды N 346/13 от 05.03.2013, заключенного между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ООО "ОБЩЕПИТ N 1"; об обязании ООО "Общепит N 1" освободить нежилое помещение с кадастровым номером 31:06:0000000:0000:14:440:001:000904450:0000:20049, расположенное на 1-ом и 2-м этажах нежилого трехэтажного блочного здания (Дом быта) по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-т Губкина, д. 5; о взыскании с ООО "ОБЩЕПИТ N 1" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области задолженности по арендной плате по договору аренды N 346/13 от 05.03.2013 за период с 24.03.2016 по 31.05.2017 в размере 1 664 712 руб. 00 коп. и пени по договору аренды N 346/13 от 05.03.2013 за период с 24.03.2016 по 17.04.2017 в размере 785 787 руб. 23 коп.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2018 (судья Назина Ю.И.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2018 (судьи Ушакова И.В., Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "ОБЩЕПИТ N 1" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты полностью, направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 05.03.2013 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель) и ООО "Общепит N 1" (арендатор) заключен договор аренды N 346/13, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает муниципальное имущество Старооскольского городского округа - нежилое помещение с кадастровым номером 31:06:0000000:0000:14:440:001:000904450:000:20049 в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 17.04.2012, в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования по его назначению, расположенное на первом и втором этажах нежилого трехэтажного блочного здания (Дом быта) по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, проспект Губкина, д. 5, для использования под оказание услуг общественного питания (столовая, буфет, ресторан, кафе, бар) (пункт 1.1 договора).

Общая сумма арендной платы за пользование имуществом рассчитывается согласно приложению N 1 к договору. Арендатор не позднее 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы, в соответствии с приложением N 1 к договору. Копии платежных поручений, подтверждающие перечисление арендной платы, арендатор представляет арендодателю не позднее 15 числа следующего месяца (пункт 2.1 договора).

На основании пункта 2.2 договора стороны возлагают на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества в арендуемом помещении согласно проектно-сметной документации, согласованной с МКУ "УКС" администрации городского округа.

Ежемесячная сумма арендной платы установлена в соответствии с решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 27.08.2009 "О внесении изменений в Порядок сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа" и считается:

- 50% от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды - ежемесячная сумма платежа;

- 50% от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды направляется на погашение затрат, вложенных в ремонт арендуемого помещения; размер затрат определяется согласно акту выполненных работ (форма КС-2) по позициям капитального ремонта, согласованному с МКУ "УКС" администрации городского округа.

В случае не представления арендатором вышеуказанных актов выполненных работ (форма КС-2) данный пункт договора не имеет силы.

Договор заключен сроком на 10 лет и действует с 05.03.2013 до 04.03.2023 (пункт 3.1 договора).

Во исполнение обязательств по договору аренды от 05.03.2013 N 346/13 истец передал в аренду по акту, а ответчик принял в аренду имущество.

Согласно пункту 5 приложения N 1 к договору сторонами определен расчет арендной платы за нежилое помещение - ежемесячно: арендная плата - 99 090 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды о возложении на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества в арендуемом помещении согласно проектно-сметной документации, согласованной с МКУ "УКС" администрации городского округа, установлены с 05.03.2013 следующие виды арендной платы на срок, рассчитанный в соответствии с суммой затрат пропорционально ежемесячной арендной плате:

Ежемесячная сумма платежа арендной платы 49 545 руб. - 50% от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В дополнительном соглашении от 01.08.2015 стороны согласовали арендную плату в сумме 118 908 руб. 52 в месяц с 01.08.2015.

Как следует из материалов дела, ответчик исполнял обязательства по оплате аренды несвоевременно и не в полном объеме.

В связи с не внесением арендатором арендной платы истец 18.04.2017 направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора и погашении задолженности.

Однако уведомление было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды и отказ от расторжения договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При анализе договора аренды N 346/13 от 05.03.2013 суд обосновано руководствовался пунктом 1 статьи 157 Гражданского кодекса РФ, согласно которому сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Суд исходил из того, что установленное условие на погашение затрат, вложенных в ремонт арендуемого помещения, является отлагательным, поскольку факт выполнения работ по позициям капитального ремонта не относится к неизбежным фактам, может произойти только в будущем.

Ответчиком не доказано наступление обстоятельств, определенных сторонами. ООО "ОБЩЕПИТ N 1" не представлены доказательства направления в адрес арендодателя документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ (акты выполненных работ (форма КС-2)), с целью зачета произведенных затрат на ремонт в счет погашения задолженности по арендной плате, что предусмотрено пунктом 5.2.19 договора.

С требованием о признании недействительным указанного пункта договора ответчик не обращался. Каких-либо иных оснований для неприменения достигнутых сторонами договоренностей, судом не установлено.

Ответчик своих взаимоотношений с МКУ "УКС" не раскрыл и не представил доказательств, что МКУ "УКС" либо истец препятствовали наступлению отлагательного условия.

Как установлено судом области, осуществить проверку и подтвердить объемы выполненных ремонтных работ в 2013 году по нежилому помещению, переданному в аренду ООО "ОБЩЕПИТ N 1", в настоящее время не представляется возможным, в связи с неосуществлением технического надзора специалистами МКУ "УКС".

Следовательно, арендатором утрачено право на осуществление арендных платежей в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 договора.

Факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору аренды подтверждается материалами дела. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, доказательства, свидетельствующие об оплате задолженности, в материалы дела ответчиком не представлены, как и не представлены доказательства изменения условий договора о порядке оплаты.

В связи с чем, судом обосновано удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате сумме 1 664 712 руб. за период с 24.03.2016 по 31.05.2017.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт просрочки исполнения обязательства по оплате подтверждается материалами дела.

Суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда, который с учетом условий пункта 6.5 договора, положений статей 329, 330, 333 ГК РФ, признал расчет неустойки истца верным и удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 24.03.2016 по 17.04.2017 в размере 785 787 руб. 23 коп.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с тем, что факт неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, так же как и факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил, суд пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод суда о наличии оснований для расторжения спорного договора правомерен.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств возврата арендуемого помещения истцу по акту приема-передачи в материалы дела не представлено, правовые основания для пользования нежилым помещением у ответчика отсутствуют, в связи с чем, требование о возврате арендуемого имущества в связи с расторжением договора аренды заявлено правомерно и обосновано удовлетворено судом.

Доводы заявителя не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актов выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2018 по делу N А08-6991/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов Ю.В. Бутченко