Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 апреля 2019 г. N Ф10-816/19 по делу N А35-6238/2018

г.Калуга

3 апреля 2019 г.

Дело N А35-6238/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 3 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
cудей	Бессоновой Е.В. Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании:	Шабалиным И.А.

от Земельного комитета города Курска (г.Курск, ул.Ленина, д.69): не явились, о месте и времени слушания дела извещён надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Курской области (г.Курск, ул.50 Лет Октября, д.4/6): Солодилова Л.В. - представитель по доверенности от 23.04.2018;

от ООО "Территория" (г.Курск, Льговский поворот, д.5): Новикова О.Г. - представитель по доверенности от 16.08.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Росреестра по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 17.10.2018 (судья Суходольская Н.Е.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 (судьи Михайлова Т.Л., Малина Е.В.Осипова М.Б.) по делу N А35-6238/2018,

УСТАНОВИЛ:

Земельный комитет города Курска (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган, ответчик) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 09.01.2018 N 156135ю, выраженного в уведомлении от 24.04.2018 N 46/001/001/2018-873, а также об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 09.01.2018 N 156135ю.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "Территория" (далее - общество).

Решением от 17.10.2018 Арбитражный суд Курской области заявленные Комитетом требования удовлетворены, признан незаконным отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 09.01.2018 N 156135ю на земельный участок с кадастровым номером: 46:29:101043:8, расположенный по адресу: г.Курск, урочище Пасека, выраженный в уведомлении от 24.04.2018 N 46/001/001/2018-873. Суд обязал ответчика осуществить государственную регистрацию договора аренды от 09.01.2018 N 156135ю на спорный земельный участок.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 решение Арбитражного суда Курской области от 17.10.2018 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением Управление Росреестра по Курской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что земельный участок не мог быть предметом аукциона, без указанных в нём ограничений - условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Договор аренды нарушает части 1 и 4 статьи 39.8 ЗК РФ, подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11, часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), и затрагивает права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц.

Земельный комитет города Курска в отзыве просит отказать в удовлетворении жалобы, ссылаясь на отсутствие препятствий для проведения регистрационные действий, так как указание в договоре аренды обременения в виде обязания обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту, не является обязательным, при наличия такого обременения в законе.

ООО "Территория" в отзыве просит отказать в удовлетворении требований, поддержав позицию Комитета, указало, что предоставление спорного участка по результатам аукциона для осуществления рекреационной деятельности является правомерным.

Представитель Комитета в судебном заседании просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы, поддержав позицию, изложенную отзыве.

Представитель общества в судебном заседании просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Управление Росреестра по Курской области в судебное заседание представителя не направляло, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе и отзывах на неё, выслушав представителей лиц участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, установлено судами 25.12.2017 состоялся открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды участка городского леса с кадастровым номером 46:29:101043:8 площадью 9,4213 га, расположенного по адресу г.Курск, урочище "Пасека". Указанный аукцион организован на основании распоряжения земельного комитета г.Курска от 20.11.2017 N 07.1.01-14/166-ра, извещение о его проведении было опубликовано в специальном приложении к газете "Городские известия" N 141 от 25.11.2017.

По результатам проведенного аукциона, как это следует из протокола приема заявок на участие в аукционе N 01л/2017 от 21.12.2017, поступила единственная заявка от общества "Территория". Информация о результатах аукциона опубликована в специальном приложении к газете "Городские известия" N 156 от 30.12.2017.

Изложенное послужило основанием для заключения между администрацией г.Курска в лице председателя земельного комитета г.Курска и ООО "Территория" договора аренды лесного участка от 09.01.2018 N 156135ю. Предметом указанного договора являлся участок городского леса с кадастровым номером 46:29:101043:8 площадью 9,4213 га, расположенного по адресу г. Курск, урочище "Пасека".

В соответствии с пунктом 4 договора лесной участок передается арендатору в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.

Пунктом 12 договора, закрепившим обязанности арендатора, установлены, в том числе, обязанность использовать лесной участок по назначению в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором, а также выполнять другие обязанности, предусмотренные законами Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации (далее - ЛК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

Срок действия договора установлен с 21.12.2017 до 21.12.2066, что составляет 49 лет (пункт 26 договора).

После заключения договора N 156135ю аренды от 09.01.2018 - 12.01.2018 данный договор вместе с соответствующим заявлением передан для регистрации в управление Росреестра по Курской области.

В ходе проверки поступивших документов регистрирующим органом установлено, что по сведениям кадастра недвижимости участок с кадастровым номером 46:29:101043:8 граничит с руслом реки "Тускарь" города Курска.

В указанной связи регистрирующий орган направил запросы от 25.01.2018 N 46/001/001/2018-873 в отдел водных ресурсов Донского БВУ по Курской области, Комитет архитектуры и градостроительства г.Курска, Комитет лесного хозяйства Курской области, отдел комитета лесного хозяйства Курской области по Курскому лесничеству, Комитет экологической безопасности и природопользования г.Курска, Департамент экологической безопасности и природопользования Курской области, запрос от 15.02.2018 в АО "Бюро кадастра города Курска", с целью получения сведений о том, относится ли данный участок к территориям общего пользования и входит ли он в водоохранную зону, а также о возможности предоставления участка с кадастровым номером 46:29:101043:8 в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.

Согласно ответам на запросы, поступившим из уполномоченных органов, в том числе от 01.02.2018 N 11.3-03-10/339 от Департамента экологической безопасности и природопользования Курской области, от 12.02.2018 N ОВ-ЗА/89 от отдела водных ресурсов по Курской области, от 01.02.2018 N 235/02.2.01-06 от Комитета экологической безопасности и природопользования г.Курска, от 02.02.2018 от Комитета архитектуры и градостроительства г.Курска, земельный участок с кадастровым номером 46:29:101043:8 попадает в водоохранную зону, прибрежную защитную полосу, а также в береговую полосу реки Тускарь. Согласно ответу АО "Бюро кадастра города Курска" от 20.02.2018 N 01- 06/26, полоса шириной 20 метров вдоль береговой линии входит в состав земельного участка с кадастровым номером 46:29:101043:8.

На основании полученных сведений Управление приостановило процедуру государственной регистрации договора аренды, направив земельному комитету соответствующее уведомление от 26.02.2018 N 46/001/001/2018-873 и указав в нем на необходимость представления договора аренды, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации.

Уведомлением от 24.04.2018 N 46/001/001/2018-873 регистрирующий орган сообщил земельному комитету об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды.

Посчитав, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права, Земельный комитет г.Курска обратился с заявлением в Арбитражный суд Курской области.

Суды указали, что земельный участок относится к землям общего пользования, но условия договора не ограничивают доступ к водному объекту для общего пользования, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды. Суд апелляционной инстанции дополнительно сослался на протокол совещания при администрации, которым обществу предложено предусмотреть обеспечение возможности общего доступа.

Суд округа приходит к следующим выводам. Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 11 статьи 35 ГрК РФ в состав зон рекреационного значения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Согласно подпункту 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он относится к землям общего пользования или расположен в границах земель общего пользования (территорий общего пользования). Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное ее использование; возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования.

Также в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 5248/10, и многократно поддержанной Верховным Судом Российской Федерации, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

С учетом указанного правового регулирования с 01.03.2015 установлен императивный запрет на предоставление (в том числе и в аренду) земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования. По общему правилу территории (земли) общего пользования не предоставляются в пользование конкретному лицу, такими территориями (землями) беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Вместе с тем, в пункте 4 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Поэтому с учетом правил пункта 2 статьи 39.6 и пункта 4 статьи 39.8 ЗК РФ заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, является исключением из общего правила, предоставление такого участка производится на торгах (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу, а также определить в условиях конкуренции соразмерную плату за пользование публичной землей.

Таким образом, федеральный законодатель допустил возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.

Реализация в договоре этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу.

Спорный договор аренды как установлено судами не содержит конкретных условий обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.

Вместе с тем, суд округа не может согласиться с доводами кассационной жалобы о недействительности такого договора, поскольку как верно установлено судами в общие обязанности арендатора по договору входит соблюдение правил пользования принимаемым в аренду земельным участком, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе Лесным и Водным кодексами, в установленном порядке договор аренды недействительным не признан.

При этом необходимо учитывать, что на основании пункта 1 части 4 статьи 23 ЗК РФ для прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе подлежит установлению публичный сервитут.

С учётом изложенного суд округа не может согласиться с выводами судебных актов о том, что заявителем в материалы дела и регистрирующему органу предоставлены доказательства выполнения условий заключения договора аренды, установленные пунктом 4 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку условие свободного доступа должно быть обеспечено на момент заключение договора аренды, то есть на момент его регистрации, а сам договор таких условий не содержит, судам следовало установить обстоятельства установления муниципальным образованием публичного сервитута в отношении спорного земельного участка подлежащего передаче в аренду ООО "Территория" согласно требованиям статьи 23 ЗК РФ.

В силу части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Таким образом, учитывая, что судами не установлены все фактические обстоятельства дела, а компетенция суда кассационной инстанции ограничена вышеприведенными нормами процессуального права, оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить какие юридически значимые меры приняты администрацией муниципального образования и заявителем для обеспечения свободного доступа при заключении договора аренды, а именно был установлен ли публичный сервитут в отношении спорного земельного участка, подлежащего передаче в аренду до вынесения оспариваемого отказа, с учётом установленных обстоятельств дела принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь частью 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 17.10.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 по делу N А35-6238/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Е.В. Бессонова В.Н. Шелудяев