Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 ноября 2019 г. N Ф10-4637/19 по делу N А54-825/2018

город Калуга

15 ноября 2019 г.

Дело N А54-825/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 15 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего				Крыжскй Л.А.,
судей				Сорокиной И.В., Циплякова В.В.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	не явился, извещен надлежаще; Семенов А.В. - представитель ООО "Зеленый сад - Окские огни", доверенность от 30.09.2019, паспорт, диплом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 по делу N А54-825/2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани (далее - истец, администрация), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленый сад - Окские огни" (далее - ответчик, общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.04.2015 N 117-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080075:87, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Окское шоссе, заключенного между администрацией и обществом; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата всего полученного по сделке: обязании ответчика возвратить в распоряжение истца земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080075:87, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Окское шоссе; обязать истца вернуть ответчику денежные средства, полученные по договору, в размере 1 068 046,29 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление) и общество с ограниченной ответственностью "Центр Изучения Иностранных языков Открытый мир" (далее - ООО "Центр Изучения Иностранных языков Открытый мир", Центр).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 01.03.2019 (судья Картошкина Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 (судьи: Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Капустина Л.А.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, администрация (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанций при разрешении заявленных требований не приняли во внимание, что фактически цель предоставления земельного участка по спорному договору не достигнута: объект - детский сад - отсутствует, в связи с чем у ответчика не могло возникнуть исключительное право на выкуп земельного участка.

В судебном заседании суда округа представитель ООО "Зеленый сад - Окские огни" возразил против доводов кассационной жалобы, просит оставить судебные акты по делу без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями ст. 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей сторон.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по договору аренды от 08.11.2012 N С051-12 истец передал ответчику для строительства детского дошкольного учреждения земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080075:87 площадью 16 478 кв.м (далее- земельный участок 75:87, спорный участок).

Администрацией города Рязани 19.11.2015 выдано разрешение на строительство детского дошкольного учреждения с пребыванием детей не более 3-4 часов (1 очередь строительства) N RU62326000-172/2013/РС.

Обществу 12.03.2015 выдано разрешение N RU62326000-17/2015/РВ на ввод объекта капитального строительства детского дошкольного учреждения с пребыванием детей не более 3-4 часов (1 очередь строительства), расположенного по адресу: г. Рязань, Окский пр., д. 4, к. 2, в эксплуатацию. Обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 465,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, Окский пр., д. 4, к. 2, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

На основании постановления администрации города Рязани от 24.04.2015 N 1871 (далее - постановление администрации N 1871), руководствуясь пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), истец продал в собственность обществу для размещения детского сада, расположенного по адресу: г. Рязань, Окский пр., д. 4, к. 2, земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080075:87, площадью 16 478 кв.м, расположенный по адресу: г. Рязань, Окское ш. (Советский округ), о чем сторонами заключен 30.04.2015 договор N 117-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080075:87, который прошел государственную регистрацию 04.06.2015 (далее - договор купли-продажи, спорный договор).

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику 30.04.2015.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи не соответствует требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучии населения, посягает на публичные интересы, в построенном здании невозможно размещение дошкольных организаций, осуществляющих основную образовательную деятельность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 39.3, 39.20 ЗК РФ, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), исходили из недоказанности материалами дела факта нарушения порядка принятия администрацией города Рязани постановления N 1871 и его несоответствия закону.

Так, в судебных актах указано, что истец со ссылкой на нормы пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в самостоятельном порядке принял решение о продаже спорного земельного участка, не усмотрев оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом статьи 39.16 ЗК РФ. При этом, постановление администрации N 1871 в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.

Более того, суды обеих инстанций исходили из того, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о несоответствии спорного договора нормам закона и посягании на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Фактическое же несоответствие предмета договора указанному непосредственно в договоре купли-продажи, по мнению судебных инстанций, не является основанием для признания договора недействительным и порождает иные последствия, связанные с существенным нарушением условий договора одной из сторон.

Фактов нарушения обществом санитарно-эпидемиологических требований, указанных в пункте 1 статьи 28, пункте 3 статьи 38 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии человека" (далее - Закон N 52-ФЗ) судами первой и апелляционной инстанций также не установлено, в связи с чем арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным и, как следствие, об отказе в удовлетворении исковых требований.

Между тем, суд округа полагает, что указанные выводы судов обеих инстанций сделаны при неправильном применении норм материального права, неприменении закона, подлежащего применению, без учета совокупности фактических обстоятельств настоящего дела.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Обращаясь с настоящим иском в суд, администрация сослалась на тот факт, что земельный участок 75:87 не может использоваться в соответствии с установленным видом использования - для обслуживания детского сада. Построенное нежилое здание передано ООО "Зеленый сад - Окские огни" в арендное пользование ООО "Центр Изучения Иностранных языков Открытый мир" на основании договора от 01.03.2017 и пригодно для осуществления образовательной деятельности по программам дополнительного образования.

Со ссылкой на статью 23 Федерального закона от 29.12.2017 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" (далее - Закон N 273-ФЗ) администрация указала, что детский сад является образовательной организацией, осуществляющей в качестве основной цели ее деятельности образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного образования, присмотр и уход за детьми.

Исходя из смысла части 3 указанной статьи деятельность Центра, по мнению администрации, подпадает под деятельность организации дополнительного образования, то есть образовательной организации, осуществляющей в качестве основной цели ее деятельности образовательную деятельность по дополнительным общеобразовательным программам, а здание соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, которые предъявляются к устройству, содержанию и организации режима работы образовательных организаций дополнительного образования.

Между тем, заключая договор купли-продажи для размещения здания детского сада, администрация города Рязани вправе была рассчитывать на эксплуатацию расположенного на нем нежилого здания для размещения именно дошкольного образовательного учреждения - детского сада.

Исходя из изложенного, истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка из публичной собственности заключен с нарушением требований законодательства (в том числе положений Закона N 52-ФЗ), посягает на публичные интересы, в связи с чем сделка по его заключению является ничтожной в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно ссылался на тот факт, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Администрация города указывала на сложившуюся судебную практику, согласно которой выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12, от 19.11.2013 N 8536/13). При этом Президиум ВАС РФ исходил из требования п. 1 ст. 36 ЗК РФ (ныне действующего п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) на предоставление в собственность земельных участков только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Таким образом, существует законодательный запрет на предоставление земельного участка в собственность, если на испрашиваемом земельном участке отсутствует объект, для строительства которого предоставлялся участок.

Между тем, по мнению суда округа, доводы истца о нарушении оспариваемой сделкой публичных интересов не получили со стороны судов обеих инстанций надлежащей правовой оценки.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума N 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 75 указанного постановления, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно положениям ст. ст. 33, 35 ЗК РФ заявитель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, анализ содержания вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о том, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без торгов имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в размере, необходимом для эксплуатации таких объектов.

Материалами дела установлен факт того, что постановлением администрации N 1871 истцом без торгов продан в собственность обществу земельный участок площадью 16 478 кв.м для размещения здания площадью 465,8 кв.м.

Более того, заявление общества о предоставлении земельного участка в собственность от 07.04.2015, постановление администрации N 1871, сам договор купли-продажи имеют ссылки на цель передачи участка - размещение и обслуживание нежилого здания - детского сада, в то время как на спорном земельном участке фактически уже располагалось здание, отвечающее требованиям для размещения организации дополнительного образования.

Между тем, оценка указанных вышеизложенных фактических обстоятельств в их совокупности и соблюдения при совершении спорной сделки публичной составляющей с учетом приведенных норм права в обжалуемых судебных актах отсутствует.

Кроме прочего, по мнению суда округа, выводы судов обеих инстанций о недоказанности материалами дела факта нарушения порядка принятия администрацией города Рязани постановления N 1871 и его несоответствия закону, не могли быть положены в основу судебных актов об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку законность постановления не является предметом заявленного иска, а само постановление не является правоустанавливающим документом.

Изложенные обстоятельства в совокупности с неправильным применением судом норм материального права свидетельствуют о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.

Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).

С учетом изложенного названные судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

РР уководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 по делу N А54-825/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

И.В. Сорокина В.В. Ципляков