Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2019 г. N Ф10-4018/19 по делу N А83-22411/2017

город Калуга

08 ноября 2019 г.

Дело N А83- 22411/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.11..2019

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей	Леоновой Л.В. Циплякова В.В..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Давыдова А.Д
при участии в заседании: от истца: ООО "МаксиТон"	Акацкая М.А.- представитель (дов.б/н от 01.09.2019);
от ответчиков: Администрация г.Ялта Республики Крым Департамент имущественных и земельных отношений администрации г.Ялта от третьих лиц: ООО "Центр Риэлтерских технологий" Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым	не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Тринадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МаксиТон" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 по делу N А83- 22411/2017,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МаксиТон" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Ялта и департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым об обязании заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.08.2005 N 2420, заменить сторону (арендатора) с ООО "Центр риэлтерских технологий" на ООО "МаксиТон" и направить проект дополнительного соглашения в адрес общества в срок не позднее 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, считая, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, ООО "МаксиТон" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 26.08.2005 между Ливадийским поселковым советом Автономной Республики Крым (арендодатель) и ООО "Центр риэлтерских технологий" был заключен договор аренды N 2420 земельного участка общей площадью 0,2426 га с кадастровым номером 0111947900:06:001:0022, расположенного по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт. Курпаты, пляжная территория, для коммерческого использования, сроком на 49 лет, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

24.02.2015 земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет за номером 90:25:020103:398, что подтверждается кадастровым паспортом N 90-02/2015-43045.

27.02.2015 между ООО "Центр риэлтерских технологий" и ООО "МаксиТон" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства "Дайвинга", с кадастровым номером 90:25:020103:398, находящегося по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт.Курпаты, Алупкинское шоссе, 12и.

17.06.2015 право собственности на указанный объект незавершенного строительства литера А, назначение - нежилое, степень готовности объекта 13% было зарегистрировано за ООО "МаксиТон", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 90/016-90/021/945/2015-8167/2.

Согласно сведениям МУП "Бюро технической инвентаризации" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым по состоянию на 14.07.2016 степень готовности указанного объекта незавершенного строительства составляет 42%.

Указанные сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости и в ЕГРП, о чем свидетельствует уведомление от 15.11.2016.

28.03.2017 и 17.07.2017 ООО "МаксиТон" обращалось к ДИЗО г.Ялты с требованием заменить сторону арендатора в договоре аренды земельного участка N 2420 от 26.08.2005 с ООО "Центр риэлтерских технологий" на истца.

В ответе на данные требования департамент сообщил, что истец вправе обратиться с самостоятельным заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Ссылаясь на то, что общество как собственник недвижимого имущества, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, истец обратился в суд с настоящим иском.

Дав оценку всем обстоятельствам дела и представленным доказательствам судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии со ст. 23 Федерального Конституционного Закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно ч. 12 ст. 3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

При этом на основании положений определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939 судами инстанций учтено, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Из материалов дела усматривается, что договор заключен на срок 49 лет, то есть договор аренды между сторонами продолжал действовать на момент принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы российского законодательства.

Как следует из условий договора аренды от 26.08.2005 спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства и обслуживания дайвинга (п.2.1 договора).

Согласно сведений МУП "Бюро технической инвентаризации" муниципального образования городской округ Ялта, по состоянию на 17.07.2016 на участке по адресу: г. Ялта, пгт.Курпаты, Алупкинское шоссе, 12и находится объект незавершенного строительства степенью готовности 42%, право собственности на который зарегистрировано за ООО "МаксиТон" 17.06.2015 на основании договора купли- продажи от 27.02.2015.

При этом, в силу положений п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, но с учетом площади, необходимой для эксплуатации объекта, в порядке предусмотренном ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, с учетом градостроительных норм.

Между тем, в данном случае, обществом не представлено доказательств, что для

использования объекта незавершенного строительства необходимо использовать весь земельный участок предоставленный согласно договору.

Следовательно, как правомерно указал суд, приобретение объекта недвижимости, пусть даже и единственного, находящегося на земельном участке, не свидетельствует о возникновении у нового собственника этого объекта прав, аналогичных правам продавца, на весь земельный участок, где данный объект расположен.

На основании изложенного и с учетом требований ст. 65 АПК РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом необходимости истребования всего земельного участка для эксплуатации приобретенного им объекта недвижимости, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований правомерно отказано.

Кроме того, спорный земельный участок является пляжной территорией, что подтверждается кадастровым паспортом, а также планом-схемой границ земельного участка, оформленной ООО "Центр риэлтерских технологий" и п. 2.1 договора аренды от 26.08.2005 N 2420.

Таким образом, часть земельного участка может относиться к местам общего пользования и не может быть передана в пользование конкретному лицу, в соответствии с ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

Согласно ч.1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

К территориям общего пользования относятся, в том числе, площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары ( п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что своеобразная процессуальная легализация соответствующего арендного правоотношения посредством удовлетворения исковых требований об обязании заключить дополнительное соглашение к договору, который обладает признаками ничтожности, недопустима.

Учитывая, что часть арендуемой территории может относиться к территории общего пользования, необходимой для обеспечения беспрепятственной эксплуатации смежных земельных участков и соблюдения прав неопределенного круга лиц, истцу необходимо определить какой площадью необходим земельный участок для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

С учетом указанных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о ненадлежащем способе защиты своих прав истцом, в связи с чем оснований для удовлетворении заявленных требований не имеется.

Кроме того, договор аренды земельного участка, заключенный до 18.03.2014, по настоящее время не перерегистрирован в порядке Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3РК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", в связи с чем произвести замену арендатора не представляется возможным согласно правилам российского законодательства.

Кассационная коллегия считает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды первой и кассационной инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 по делу N А83- 22411/2017, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В.Солодова

Судьи

Л.В.Леонова В.В.Ципляков