Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 февраля 2020 г. N Ф10-6679/19 по делу N А62-10185/2018

г. Калуга

13 февраля 2020 г.

Дело N А62-10185/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.02.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шульгиной А.Н.
судей	Нарусова М.М. Циплякова В.В.
при участии в заседании
от истца: открытого акционерного общества "Смолавторесурс" от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой"	представитель Береснева О.А. (дов. от 19.04.2018); представитель Захарычев П.А. (дов. от 20.08.2019); представитель Шумилов В.В. (директор);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смолавторесурс" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу N А62-10185/2018,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Смолавторесурс" (далее - ОАО "Смолавторесурс", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (далее - ООО "ВитебскЖилстрой", ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, место нахождения: г. Смоленск, пер. Хлебозаводской, д. 5, общей площадью 4 461 кв. м, заключенный 02.04.2014; обязании ответчика передать истцу земельный участок.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019, в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

Заявитель жалобы ссылается на то, что суды при принятии судебных актов не дали оценку положений договора о сроке оплаты на соответствие статьям 190, 314 ГК РФ, ошибочно придя к выводу о согласованности срока оплаты. Суды не приняли во внимание пятилетнее бездействие покупателя по получению разрешения на строительство, которое вызвано не длительным характером оформления разрешительной документации на строительство, а финансовыми трудностями ответчика. Считает, что отказ в удовлетворении заявленных требований повлек невозможность защиты нарушенного права ответчика, который передав вещь, длительное время не получает встречное исполнение в отсутствие объективных на то причин, при том что доказательств того, что ответчик принимает меры для получения разрешения на строительство в материалы дела не представлено.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика возражали против доводов жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассатора, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "Смолавторесурс" (продавец) и ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) 13.05.2013 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого при заключении основного договора купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность земельный участок, а также расположенный на нем склад. Цена объектов недвижимости составляет 40 000 000 рублей.

Во исполнение условий предварительного договора, 02.04.2014 между ОАО "Смолавторесурс" (продавец) и ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей площадью 4 461 кв. м и склада с кадастровым номером 67:01:2004:48:883, общей площадью 734,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Смоленск, Хлебозаводской пер., д. 5.

Согласно пункту 2 договора стоимость земельного участка составила 16 000 000 рублей, склада - 4 000 000 рублей, которые оплачиваются согласно пунктам 8, 8.1 договора следующим образом:

- 4 000 000 рублей уплачиваются за земельный участок в качестве предоплаты после регистрации права собственности в течение 5 банковских дней;

- 12 000 000 рублей за земельный участок покупатель оплачивает в течение 3-х месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: г. Смоленск, пер. Хлебозаводской, д. 5;

- 4 000 000 рублей за склад покупатель оплачивает также в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: г. Смоленск, пер. Хлебозаводской, д. 5.

ООО "Витебскжилстрой" в пользу ОАО "Смолавторесурс" по договору произведена предоплата в сумме 4 000 000 рублей (платежное поручение от 22.04.2014 N 120).

Переход права собственности на земельный участок и склад к ООО "ВитебскЖилстрой" зарегистрирован 08.04.2014 в Управлении Росреестра.

В настоящее время ответчик снес приобретенный по договору склад стоимостью 4 000 000 рублей.

Поскольку между сторонами расчет по договору купли-продажи в размере 16 000 000 рублей не произведен, истец не уведомлен о получении разрешения на строительство вышеуказанного многоквартирного дома на проданном земельном участке, последний обратился к ответчику (от 22.01.2015, 29.06.2016, 12.07.2016, 08.12.2016) о необходимости информирования о получении разрешения на строительство многоэтажного дома либо о предпринимаемых для получения указанного разрешения мерах, а также просьбы произвести оплату по договору либо внести изменения в договор купли-продажи земельного участка, определив срок оплаты.

Однако ответчик указанные предложения истца оставил без удовлетворения, окончательную оплату по договору не произвел.

14.08.2018 ответчику было вручено заявление ОАО "Смолавторесурс" от 13.08.2018 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2014 и возврате земельного участка.

ООО "ВитебскЖилстрой" в письме от 17.08.2018 N 902 сообщило истцу о возможности расторжения договора купли-продажи земельного участка на условиях взаимной компенсации понесенных ответчиком расходов на перевод земельного участка из промышленной зоны в границы территориальной зоны ЖЗ, а также возвратом учредителем ОАО "Смолавторесурс" Лавановым В.В. незаконного обогащения.

Считая, что отсутствие со стороны ответчика оплаты приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли- продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора купли- продажи.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судами, в качестве основания для расторжения договора и возврата земельного участка истец указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения информационного письма N 21, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

Оценивая по правилам статьи 431 ГК РФ условия заключенного сторонами договора купли- продажи от 02.04.2014, а именно пункты 2, 8, 8.1, суды пришли к выводу, что срок исполнения покупателем обязанности по оплате по договору установлен путем указания на событие- в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на приобретенном земельном участке. Суды также пришли к выводам, что указанный срок не наступил, поскольку покупателем не получено разрешение на строительство.

Однако судами не учтено следующее.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство приведены в части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и содержит указание на отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 названной статьи, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

В связи с изложенным, получение разрешения на строительство может рассматриваться как условие о сроке оплаты лишь в том случае, если иными условиями договора предусмотрен конкретный срок до истечения которого покупатель должен получить разрешение на строительство.

Условиями договора купли- продажи от 02.04.2014 конкретный срок получения разрешения на строительство не установлен.

Однако доводам истца о том, что указанное обстоятельство (получение разрешения на строительство) не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли покупателя объектов недвижимого имущества, в связи с чем не подпадает под требование пункта 2 статьи 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков, судами первой и апелляционной инстанций оценка не была дана.

Следовательно, суды при рассмотрении спора не установили является ли условие о сроке оплаты определимым по смыслу статьи 190 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Из материалов дела следует, что истец неоднократно, начиная с 2015 года, обращался с претензией к ответчику произвести оплату денежных средств. Так, претензией от 22.01.2015 просил ответчика в течении 15 дней погасить оставшуюся задолженность.

С учетом изложенного, судам следует дать оценку доводам истца о применении положений части 2 статьи 314 ГК РФ в части определения сроков оплаты.

Суды также отклоняя доводы истца о том, что его права не нарушены длительным неисполнением условий договора об оплате, исходили из того, что зная о финансовых и временных затратах ответчика, связанных с поиском, приобретением и переводом земельного участка в зону ЖЗ, продавец требует расторжения договора купли- продажи и возврата земельного участка, при этом с иском о взыскании задолженности или внесении изменений в договор в части определения иных сроков оплат истец не обращался.

При этом судами не учтено, что помимо всех прав, которыми наделяется продавец по любому договору о продаже товара и когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара (за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 ГК РФ).

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

Как указали суды первой и апелляционной инстанции, устанавливая или соглашаясь на условия оплаты после получения разрешения на строительство, продавец должен был знать, что его получение является длительной по времени процедурой, требующей получения градостроительного плана земельного участка, проведения инженерных изысканий, составление проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации и т.д.

В подтверждение принятых ответчиком действий по освоению приобретенного земельного участка суды сослались на представленные в материалы дела условия подключения к системам водоснабжения и водоотведения объекта- проектируемого многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, а также учли пояснения ответчика о том, что последний планирует приступить к освоение земельного участка после завершения строительства ранее начатых объектов.

Однако суды приходя к указанным выводам о длительности процедуры получения разрешения на строительство не указали какие именно действия по освоению земельного участка были произведены ответчиком, помимо получения условий подключения к системам водоснабжения и водоотведения, выданных 24.05.2017, сроком действия 2 года.

Судами не указано на основании каких доказательств имеются основания полагать, что по завершении строительства иных объектов и получении денежных средств, ответчик приступит именно к освоению спорного земельного участка в целях получения разрешения на строительство, либо оплатит приобретенное имущество, а не приступит к исполнению обязательств перед иными контрагентами.

Таким образом, всем доводам истца относительно допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора купли-продажи судами не была дана оценка.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно применив нормы материального права, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения заявления, проверить и дать правильную правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу N А62-10185/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

М.М. Нарусов В.В. Ципляков