Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 февраля 2020 г. N Ф10-6719/19 по делу N А09-1029/2019

г. Калуга

20 февраля 2020 г.

Дело N А09-1029/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13.02.2020.

Постановление в полном объёме изготовлено 20.02.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	В.В. Циплякова,
судей	М.М. Нарусова,
	Л.В. Леоновой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Трохачевой,

при участии в судебном заседании представителей:

Управления имущественных отношений Брянской области - Малеевой Е.С по доверенности от 09.01.2020;

ООО "Премиум проект" - Коленкина И.П. по доверенности от 19.11.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019 по делу N А09-1029/2019,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Брянской городской администрации (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум Проект" (далее - ответчик, общество, заявитель) о взыскании 716 734 рублей 34 копеек, в том числе 537 998 рублей 59 копеек основного долга по арендной плате за период с 01.07.2017 по 17.01.2018 и 178 735 рублей 75 копеек пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.08.2017 по 31.01.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по развитию и строительству территории города Брянска, Управление Росреестра по Брянской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестр" по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019, заявленные требования удовлетворены.

Ссылаясь на принятие оспариваемых актов с нарушением норм материального и процессуального права, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области в ином составе суда.

Заявитель указывает, что судами обеих инстанций необоснованно применены положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку они введены в действие после заключения спорного договора аренды. Также истцом не представлены доказательства того, что воля ответчика при заключении договора была направлена, в том числе, на аренду земель общего пользования. Спорный договор аренды, по мнению заявителя, не соответствует Генеральному плану города Брянска и проекту планировки. Кроме того, заявитель указывает, что судами не установлено, с какого периода у спорного участка изменен статус на земли общего пользования. Заявитель считает, что спорный договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, в связи с чем сделка не влечет юридических последствий для общества.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель управления с доводами кассационной жалобы не согласился.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 10, 166, 167, 168, 606, 610, 614 ГК РФ, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, приказом управления от 30.07.2010 N 2073 земельный участок 32:28:015301:8 (далее - первоначальный участок) был выставлен на аукцион по продаже права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому установлены требования к проводимому аукциону, порядок исполнения арендатором условий комплексного освоения, а также к планировке, межеванию и застройке территории.

По результатам аукциона, с ответчиком заключен договор аренды, в том числе первоначального участка от 27.09.2010 N 2258 (далее - первоначальный договор аренды) для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно указанному договору аренды арендатор ООО "Премиум Проект" принял на себя обязательства по комплексному освоению первоначального земельного участка, которые включали в себя, в том числе подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка (пункты 2.2.1, 2.4.1, 2.4.2, 5.4.7 договора), а также по строительству объектов недвижимости - в том числе транспортной инфраструктуры (пункт 2.2.2), содержанию и эксплуатации дорог, проездов (пункт 5.4.13).

Согласно пункту 5.4.8. договора, арендатор обязан обеспечить внесение изменений в данный договор, обусловленных разделом первоначального участка, включая земельные участки в составе территорий общего пользования, в отношении которых прекращаются права арендатора, путем прекращения договора в части таких земель (пункт 5.4.11.).

С учетом положений статей 11.3, 11.4 ЗК РФ (в редакции от 05.04.2011), пункта 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции от 27.07.2010), предусматривающих обязанность арендатора по образованию земельных участков путем раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ответчик самостоятельно осуществил подготовку проекта планировки первоначальною земельного участка и его межевание, по результатам которого из первоначального участка 32:28:015301:8 были образованы 12 земельных участков, в том числе участок 32:28:0015301:26, предоставленный ответчику по договору аренды от 18.05.2011 N 2310, в последствие разделенный на 2 земельных участка 32:28:0015301:35 и 32:28:0015301:34.

На основании заявления ответчика от 25.02.2013 N 37 договор аренды участка 32:28:0015301:26 был расторгнут и между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) 19.03.2013 был заключен спорный договор аренды N 2885 находящегося в областной собственности земельного участка для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 2.1.1 договора установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 61 290 кв.м с кадастровым номером 32:28:0015301:35, расположенный по адресу:

г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 11.02.2013 N 32/201/13-25370.

Срок аренды участка установлен пунктом 3.1 договора и составляет с 19.03.2013 по 27.03.2020. По акту приема-передачи от 19.03.2013 земельный участок передан арендатору. Договор аренды 29.04.2013 прошел государственную регистрацию, о чем имеется запись за N 32-32-01/030/2013-277.

Вид разрешенного использования арендуемого земельного участка 18.01.2018 изменен на "земельные участки (территории) общего пользования".

Пунктами 4.3 и 5.4.3 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартального равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Арендатор обязан обеспечить перечисление денежных средств, составляющих арендную плату в сроки, указанные в п. 4.3. договора.

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования банка России действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесения арендной платы (пункт 4.5. договора).

Ненадлежащее исполнение обществом обязательств по договору в части оплаты арендной платы явилось основанием для обращения управления в арбитражный суд с указанным иском.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума N 73).

Как верно установлено судами, расчет арендной платы управлением осуществлен в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды и приложения N 1 к нему, и заявителем не оспаривается.

Между тем, общество ссылается на недействительность договора аренды в виду его ничтожности.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Судами установлено, что поскольку общество в спорный период использовало земельный участок в своей деятельности, доказательств его освобождения или невозможности использования в материалы дела не представлено, плательщиком земельного налога в спорный период не являлось, то внесение им платы за использование земли в виде аренды является обоснованным и не нарушает его прав.

При этом, доводы о ничтожности договора аренды не освобождают землепользователя от внесения платы за фактическое пользование земельным участком, поскольку в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установив факт пользования арендатором спорным земельным участком и отсутствие доказательств внесения арендных платежей за период с 01.07.2017 по 17.01.2018, суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет истца, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности.

Принимая во внимание подтвержденный материалами дела факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, требования истца о взыскании неустойки с учетом положений пункта 4.5 договора, статьи 330 ГК РФ, в отсутствие оснований для применения статьи 333 ГК РФ, также правомерно удовлетворены судами.

В период заключения спорного договора аренды особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были предусмотрены статьей 30.2 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды), согласно которой комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Частью 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

С учетом положений законодательства в сфере градостроительной деятельности, комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению. Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения неразрывно связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат в виде застройки территории.

При предоставлении земельного участка в целях комплексного освоения предполагается, что часть земельного участка будет отнесена к землям общего пользования.

Отнесение части земельного участка к землям общего пользования является результатом реализации правоотношений, возникающих с арендатором при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 13016/11, изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.

Расчет арендной платы за земельный участок произведен истцом на основании сведений об участке, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, и условий договора. До внесения в установленном порядке изменений в сведения государственного кадастра недвижимости и в договор в части целей использования арендуемого земельного участка у истца не имелось оснований для применения при расчете арендной платы иных показателей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Довод заявителя о том, что судами необоснованно применены положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ, поскольку они введены в действие после заключения спорного договора аренды, не принимается судебной коллегией, поскольку ссылка суда первой инстанции на указанное положение закона не привела к принятию неправильного судебного акта.

Редакция статьи 166 ГК РФ на момент заключения между истцом и ответчиком договора аренды от 19.03.2013 N 2885, не содержала положения (пункт 5), не позволяющего стороне сделки после ее заключения действовать недобросовестно, а именно - своим поведением давать основание другим лицам полагаться на действительность сделки, а впоследствии - заявлять о ее недействительности.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившим в силу 01.03.2013) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Положения статьи 10 ГК РФ, допускающие отказ в защите гражданских прав при злоупотреблении ими, то есть недобросовестном их осуществлении, действуют с момента вступления в силу первой части ГК РФ (с 01.01.1995).

Судами при рассмотрении спора обоснованно учтено что, все предпринимаемые действия арендатора были направлены на исполнение взятых по спорному договору аренды обязательств, свидетельствовали о наличии его воли на сохранение сделки в силе, ввиду такого поведения сомнений в действительности спорного договора не возникало. Как и не возникало сомнений в использовании арендатором спорного земельного участка. Арендатор самостоятельно производил изменение границ и площади арендуемых в комплексе земельных участков, обращался в управление за заключением договоров аренды выделяемых земельных участков, в том числе спорного, оплачивал арендную плату, не предъявлял арендодателю претензий относительно существа спорного договора, т.е. в указанный период ответчик, действуя с должной заботливостью и осмотрительностью, должен был установить, что спорная сделка имеет признаки недействительной. Однако, с такими требованиями он обратился только в рамках рассматриваемого спора о взыскании с него задолженности по спорному договору, желая тем самым уйти от оплаты арендных платежей, которые установлены условиями аукциона и пересмотру не подлежат, так как спорный участок не был самостоятельным предметом сделки, а вытекает из предмета аукциона, который был проведен в отношении первоначальных участков.

Учитывая указанные обстоятельства, а так же вступившие в законную силу судебные акты по делам N N А09-12750/2014, А09-13788/2016, А09-11559/2017, состоявшиеся по спорам о взыскании с ответчика задолженности за прошлые периоды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что такое поведение ответчика свидетельствует о его недобросовестном поведении, что согласно статье 10 ГК РФ является злоупотреблением правом.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае, суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Указанные разъяснения опубликованы 30.06.2015, поэтому обоснованно учтены судом при разрешении дела.

Доводы заявителя о не представлении истцом доказательств того, что воля ответчика при заключении договора была направлена, в том числе, на аренду земель общего пользования, а также о том, что договор аренды, не соответствует Генеральному плану города Брянска и проекту планировки, судом не могут быть приняты, поскольку с момента заключения договора аренды и на протяжении всего периода фактического использования земельного участка возражений относительно не соответствия арендуемого участка Генеральному плану города Брянка и проекту планировки общество не заявляло.

Ссылка заявителя о том, что судами не установлено, с какого периода у спорного участка изменен статус на земли общего пользования, является несостоятельной, поскольку судами установлена дата изменения вида разрешенного использования земельного участка - с 18.01.2018.

Довод общества о том, что спорный договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, в связи с чем, сделка не влечет юридических последствий для общества, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают установленные по делу обстоятельства, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами первой и апелляционной инстанций имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств, установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судом, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019 по делу N А09-1029/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Ципляков

Судьи

М.М. Нарусов Л.В. Леонова