Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 июня 2020 г. N Ф10-953/20 по делу N А84-383/2018

город Калуга

16 июня 2020 г.

Дело N А84-383/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.06.2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Солодовой Л.В. Циплякова В.В.
при участии в судебном заседании
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчиков: гаражное товарищество собственников недвижимости "Дорожник" индивидуальный предприниматель Заборский Сергей Вениаминович индивидуальный предприниматель Дзюба Алексей Вячеславович от третьих лиц: индивидуальный предприниматель Курсо Сергей Анатольевич индивидуальный предприниматель Кабанова Надежда Сергеевна общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Интерстрой" Кабанов Евгений Константинович Липай Наталья Александровна Амелин Анатолий Иванович	представитель не явился, извещены надлежаще; представитель не явился, извещены надлежаще; не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще; не явилась, извещена надлежаще; представитель не явился, извещены надлежаще; не явился, извещен надлежаще; не явилась, извещена надлежаще; не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.09.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 по делу N А84-383/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ о взыскании с гаражного товарищества собственников недвижимости "Дорожник" 1 268 434 руб. 34 коп. основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 за период с января 2015 года по февраль 2018 года в отношении земельного участка N 1, пени в размере 916 857 руб. 03 коп. пени, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 370 015 руб. 11 коп., основного долга по арендной плате в отношении земельного участка N 2 в 485 543 руб. 47 коп. за период с января 2015 года по февраль 2018 года, пени в сумме 211 477 руб. 03 коп., процентов за пользования чужими денежными средствами в размере 99 308 руб. 75 коп.; о взыскании с индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича 2 984 190 руб. 17 коп. основного долга по арендной плате за земельный участок N 2 по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 за период с января 2015 года по февраль 2018 года, 994 000 руб. 52 коп. пени, 467 273 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; о взыскании с индивидуального предпринимателя Дзюбы Алексея Вячеславовича 528 170 руб. 07 коп. основного долга по арендной плате за земельный участок N 2 по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 за период с января 2015 года по февраль 2018 года, пени 155139,10 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 73 492,20 руб.; о расторжении договора аренды от 11.12.2007, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и множественностью лиц на стороне арендатора, а именно: ГТСН "Дорожник", ИП Заборским С.В., ИП Дзюбой А.В., ИП Курсо Сергеем Анатольевичем, ИП Кабановой Надеждой Сергеевной, Кабановым Евгением Константиновичем; об обязании товарищества, ИП Заборского С.В., ИП Дзюба А.В. освободить земельный участок общей площадью 1,7963 га, в том числе земельный участок N 1 площадью 1,3351 га, земельный участок N 2 площадью 0,4612 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 62, и передать его по акту приема-передачи ДИЗО в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве соответчиков суд привлек индивидуальных предпринимателей Заборского С.В., Дзюбу А.В.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек индивидуального предпринимателя Курсо Сергея Анатольевича, индивидуального предпринимателя Кабанову Надежду Сергеевну, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Интерстрой", Липай Наталью Александровну, Амелина Анатолия Ивановича.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.09.2018 (судья Морозова Н.А.) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взыскано с гаражного товарищества собственников недвижимости "Дорожник" 15 797 рублей 02 копейки задолженности по арендной плате, 4 633 рубля 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; с индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича 1 447 029 рублей 09 копеек задолженности, 258 744 рубля 72 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами; с индивидуального предпринимателя Дзюбы Алексея Вячеславовича 251 321 рубль 59 копеек задолженности, 39 877 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении иска в остальной части Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано. Взыскано в доход федерального бюджета с гаражного товарищества собственников недвижимости "Дорожник" 242 рубля государственной пошлины по иску, с индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича 17 354 рубля государственной пошлины по иску, с индивидуального предпринимателя Дзюбы Алексея Вячеславовича 6 978 рублей государственной пошлины по иску.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 (судьи Сикорская Н.И., Колупаева Ю.В., Тарасенко А.А.) решение Арбитражного суда города Севастополя 28.09.2018 отменено в части взыскания с индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича и индивидуального предпринимателя Дзюбы Алексея Вячеславовича в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Судом принят новый судебный акт, согласно которого, с индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича взыскано 2 834 594,74 рублей задолженности по арендной плате и 429 496,03 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, с индивидуального предпринимателя Дзюбы Алексея Вячеславовича в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 517 620,42 рублей задолженности по арендной плате и 67 798,64 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

С индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича в доход федерального бюджета 33 208,00 рублей государственной пошлины, с индивидуального предпринимателя Дзюбы Алексея Вячеславовича в доход федерального бюджета 14 708,38 рублей государственной пошлины.

Также с индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича и индивидуального предпринимателя Дзюбы Алексея Вячеславовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы" суд взыскал по 17 500,00 рублей с каждого за проведение строительно-технической и геодезической экспертизы.

ИП Заборский С.В., не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание суда округа представители сторон, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а постановление суда апелляционной инстанции не подлежит отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, частный предприниматель Заборский Сергей Вениаминович 01.06.2006 подписал с Обслуживающим кооперативом "Гаражно-строительный кооператив "Дорожник" договор о совместной деятельности (далее - договор о совместной деятельности), по условиям которого стороны обязались в соответствии с целевым назначением участка совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели - в соответствии с планом застройки осуществить строительство на третьей линии земельного участка и осуществить благоустройство территории согласно пункту 2.3.3 данного договора, ОК "Гаражно-строительный кооператив "Дорожник" по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 62.

Согласно пункта 2.1 договора о совместной деятельности, кооператив предоставляет предпринимателю на земельном участке, находящегося в его собственности, третью линию земельного участка площадью 1800 кв. м под строительство объекта.

Данные обстоятельства установлены по делу N А84-2473/2017, принятому по иску ГТСН "Дорожник" к ИП Заборскому С.В., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Севастополя, Инспекция Федеральной налоговой службы по Гагаринскому району г. Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Кабанова Н.С., Гончаров Е.В., Амелин А.И., Кабанов Е.К., Дзюба А.В., о взыскании с ИП Заборского С.В. компенсации по арендной плате за земельный участок N 2, площадью 4612 кв. м, на котором расположено принадлежащее предпринимателю отдельно стоящее торгово-бытовое здание по ул. Хрусталева, 84, общей площадью 3802,2 кв.м, с объектами благоустройства (дорога, заасфальтированные (мощные) площадки), прилегающими к зданию со стороны ул. Хрусталева, в размере 974 190 руб. 09 коп., за период с 01.01.2014 по 07.10.2014, пени в размере 6 692 руб. 25 коп., начисленную за просрочку оплаты арендной платы, по состоянию на 06.11.2014.

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обслуживающим кооперативом "Гаражно-строительный кооператив "Дорожник" (арендатор) 22.11.2007 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 17.10.2007 N 2971 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, находящийся по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 62, для строительства и обслуживания гаражей и торгово-бытового центра, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.

В пункте 2.1 договора аренды оговорено, что в аренду передается земельный участок общей площадью 1,7963 га, в том числе: земельный участок N 1 площадью 1,3351 га для строительства и обслуживания гаражей, земельный участок N 2 площадью 0,4612 га - для строительства и обслуживания торгово-бытового центра. Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 договора аренды).

В силу пункта 5.2 договора аренды целевое назначение земельного участка N 1 определено как строительство и обслуживание гаражей, земельного участка N 2 - строительство и обслуживание торгово-бытового центра.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 11.12.2007 за номером 040765900194.

Севастопольский городской Совет и ОК "ГКС "Дорожник" 22.03.2013 подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, в частности в пункт 2.3 договора, согласно которому нормативная денежная оценка земельного участка N 1 с 01.01.2012 составляет 5 432 388,39 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 3948-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе от 03.05.2012 (том дела 1, листы 22-24). Нормативная денежная оценка земельного участка N 2 с 01.01.2012 составляет 4 691 510,88 грн, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 2915-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе от 12.03.2012. Дополнительное соглашение зарегистрировано в предусмотренном порядке 01.04.2013.

В связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в составе Российской Федерации в качестве самостоятельного ее субъекта города федерального значения Севастополя ОК "ГСК "Дорожник" привело свои учредительные документы в соответствие с требованиями российского законодательства, зарегистрировавшись 24.12.2014 в качестве гаражного товарищества собственников недвижимости "Дорожник".

Заборский С.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя Российской Федерации 27.01.2015.

Дзюба А.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя Российской Федерации 01.07.2016.

09.11.2017 Департамент направил товариществу предупреждение от 03.11.2017 N 33998/05-05-21/17 о необходимости в тридцатидневный срок с момента направления предупреждения погасить задолженность по арендной платы и штрафным санкциям за пользование земельным участком в размере 5 932 422 руб. 32 коп. за период январь 2015 года - октябрь 2017 года, их арендная плата - 3 821 236 руб. 13 коп., пени за просрочку оплаты - 1 473 944 руб. 22 коп., 3% годовых согласно статье 625 Гражданского кодекса Украины и проценты за пользование чужими денежными средствами 637 241 руб. 97 коп. Одновременно истец предложил ГТСН "Дорожник" в случае неисполнения обязательств по договору аренды в установленный срок расторгнуть договор путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвратить земельный участок в соответствии с условиями договора.

Оставление товариществом претензий Департамента без ответа послужило основанием для обращения ДИЗО с настоящим иском.

Приходя к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, основываясь на нормах статей 195, 196, п. 2 ст. 200, ч. 1 ст. 207 ГК РФ и пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласился с доводами ГТСН "Дорожник" о необходимости применения срока исковой давности к требованию Департамента о взыскании 1260684 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, возникшей до 01.01.2015.

Между тем, кассационная коллегия полагает, что, оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и взыскании с ответчиков, как с арендаторов земельного участка, арендной платы, исходя из площади всего представленного земельного участка N 2 по договору.

Судами установлено, что между участниками процесса не имеется спора относительно сохранения обязательств арендатора по внесению арендных платежей за пользование земельным участком N 1 в период с января 2015 года по февраль 2018 года за ГТСН "Дорожник".

Между тем, относительно земельного участка N 2 по договору аренды, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в рамках дела N А84-2473/2017 установлено, исходя из акта государственной приемной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 21.12.2007, торгово-бытовой центр "Дорожник" по ул. Хрусталева, 84, общей площадью 3802,2 кв. м принят в эксплуатацию. Фонд коммунального имущества издал приказ от 05.12.2008 N 1466, в соответствии с которым подлежали оформлению свидетельства о праве собственности участников долевого строительства на объекты недвижимости (обособленные помещения для торговли и услуг), расположенные в здании торгово-бытового центра по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 84, ОК "ГСК "Дорожник", Заборскому С.В., Кабанову Е.К., Гончарову Е.В., Дзюбе А.В. При этом имущество товарищества продано ИП Заборскому С.В. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2009.По состоянию на 01.01.2015 ИП Заборский С.В. владел на титульном праве собственности помещениями в торговом центре общей площадью 2745,48 кв. м, а именно первый этаж: помещение 1-1 площадью 41,7 кв. м, помещение 2-1 площадью 220,1 кв. м, помещение 3-1 площадью 127 кв. м, помещение4-1 площадью 181,7 кв. м, помещение 11-1 площадью 217,6 кв. м, помещение 11-2 площадью 4,9 кв. м, помещение 11-3площадью 4,95 кв. м, помещение 14-1площадью 227 кв. м, помещение 15-1-площадью 333,4 кв. м; второй этаж: помещение 17-1 площадью 75,88 кв. м (долевая собственность с Амелиным А.И.-72/100, 271*0,28=75,88 кв. м), помещение 20-1площадью 362,2 кв. м, помещение 20-2площадью 4,9 кв. м, помещение 20-3 площадью 4,9 кв. м, помещение 21-1 площадью 361 кв. м, помещение 21-2 площадью 4,9 кв. м, помещение 21-3 площадью 4,9 кв. м, помещение 24-1 площадью 271,9 кв. м, помещение 25-1 площадью 296,6 кв. м.

Также, как следует из материалов дела 10.12.2015 между Заборским С.В. (продавец) и Курсо С.А. (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю 57/100 долей в праве собственности на обособленные помещения для торговли и услуг N 15, общей площадью 372 кв. м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 84. Обособленные помещения для торговли и услуг N 14 состоят в целом из помещений второго этажа с N 20-1 по N 20-3, общей площадью 372,0 кв. м, расположенных в здании торгово-бытового центра. Данный договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 22.12.2015.

По договору купли-продажи от 31.01.2016 Заборский С.В. продал Кабанову Е.К. 43/100 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 84, обособленные помещения для торговли и услуг N 14 (помещения с N 20-1 по N 20-3), общей площадью 372 кв. м. Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016;

По договору купли-продажи от 31.08.2016 Заборский С.В. продал Кабановой Н.С. обособленные помещения, принадлежащие на праве собственности, для торговли и услуг N 16 (помещения второго этажа 24-1), общей площадью 271,9 кв.м. Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016;

По договору купли-продажи от 31.08.2016 Заборский С.В. продал Кабановой Н.С. обособленные помещения, принадлежащие на праве собственности, для торговли и услуг N 17 (помещения второго этажа 25-1), общей площадью 296,6 кв.м. Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016;

По договору купли-продажи от 31.08.2016 Заборский С.В. продал Кабановой Н.С. обособленные помещения, принадлежащие на праве собственности, для торговли и услуг N 15 (помещения второго этажа с 21-1 по 21-3), общей площадью 370,8 кв.м. Договор зарегистрирован в Севреестре 27.10.2016;

Также по договору купли-продажи от 31.08.2016 Заборский С.В. приобрел у Кабановой Н.С. помещение N 10-1, общей площадью 131 кв. м (том дела 2, листы 70-71). Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016.

При этом, в спорный период ИП Дзюба А.В. являлся собственником трех нежилых помещений в виде обособленных помещений для торговли и услуг N 5, 6, 7, общей площадью 390,6 кв. м, расположенных в торгово-бытовом центре по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, д. 84.

Исходя из совокупного анализа положений статьи 120 Земельного кодекса Украины, части 4 статьи 334, части 1 статьи 377 Гражданского кодекса Украины, статьи 552 Гражданского кодекса РФ и разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что нормы законодательства Украины, действовавшие на территории города Севастополя до 18.03.2014 не предусматривали автоматического прекращения договора аренды земли с предыдущим собственником отчужденного недвижимого имущества, а новый собственник мог требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном данным законодательством порядке.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции верно указал, что по состоянию на 01.01.2015 действовали положения российского законодательства, по смыслу которых к покупателю здания, находящемся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода прав собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, в связи с чем, в отношении земельного участка N 2 по договору аренды у товарищества отпала обязанность по оплате арендных платежей ввиду отсутствия каких-либо прав на этот земельный участок (выбытие из соответствующих правоотношений), а у предпринимателей Заборского С.В. и Дзюбы А.В. возникла обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком, пропорционально их долям от общей площади сооружения.

При этом, довод заявителя о том, что приобретенные им помещения расположены в здании, находящемся по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, д. 84, в то время, как земельный участок N 2 по договору имеет адрес: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 62, правомерно отклонен, так как противоречит материалам дела и выводам судебной экспертизы, тогда как, иных доказательств того, что принадлежащие заявителю помещения находятся в здании, построенном на ином земельном участке, не представлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что торгово-бытовой центр по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 84, расположен именно на земельном участке N 2 по спорному договору аренды.

В соответствии с расчетом задолженности индивидуального предпринимателя Заборского С.В. и индивидуального предпринимателя Дзюбы А.В., суд первой инстанции поделил спорный период (01.01.2015-28.02.2018) на два периода с 01.01.2015 по 15.06.2015 и с 16.06.2015 по 28.02.2018, ввиду принятия Правительством Севастополя постановления от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и представленных в аренду без торгов", исходя из нормативно-денежной оценки земельного участка N 2, утвержденного сторонами в самом договоре аренды, с переводом в рубли по установленному курсу.

Так, доля ИП Дзюбы А.В. в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на участке N 2 по отношению к иным собственникам составила - 9,8% и за период с 01.01.2015 по 15.06.2015 сумма ежемесячного платежа для предпринимателя - 13621 руб. 59 коп.

Относительно иного периода с 16.06.2015 по 28.02.2018, расчет задолженности и процентов произведен на основании формулы, определенной в пункте 2.1 постановления N 524-ПП, пункта 2.10 этого же постановления относительно множественности лиц на стороне арендатора (пропорционально от доли в праве собственности на объект недвижимости) и пункта 5.3 постановления, при этом, судом первой инстанции применена иная ставка арендной платы за пользование земельным участком в размере 3% - код 4.1 - деловое управление.

За период с 16.06.2015 по 28.02.2018, сумма ежемесячного платежа определена на основании формулы (пункт 2.1) из постановления Правительства Севастополя N 524-ПП от 16.06.2015 и сведений относительно нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка, представленных Севреестром по запросу суда (22154203,20 рублей).

Между тем, суд апелляционной инстанции правомерно признал исчисление арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Севастополя N 524-ПП от 16.06.2015, исходя из кадастровой стоимости и ставки в размере 3%, необоснованным, поскольку договор аренды в отношении земельного участка N 2 не переоформлен в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Из действующего в спорный период пункта 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" и пункта 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" следует, что указанными Постановлениями не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков, а сроки оплаты и ставки - согласно договору аренды, в связи с чем, расчет арендной платы кадастровой стоимости и ставки арендной платы в размере 3%, а также сроков оплаты, неправомерен.

Таким образом, как верно указал суд апелляционной инстанции, размер задолженности по арендной плате подлежит исчислению в соответствии с ранее заключенным договором, исходя из нормативно-денежной оценки от 01.01.2012-4691510,68 грн. и ставки 10%, установленной договором, пропорционально доле ИП Дзюбы А.В. 9,8%., то есть 13 621 руб. 59 коп. в месяц, а именно 13 621 руб. 59 x 38 месяцев с 01.01.2015 по февраль 2018 года, что составило 517 620,42 рублей.

Учитывая, что оплаты от ИП Дзюбы А.В. не поступало, то суд взыскал проценты на указанную сумму задолженности по расчету с нарастающим итогом, а также с учетом сроков оплаты в соответствии с условиями договора, за период с 01.01.2015 по февраль 2018 года в размере 67 798,64 руб., в связи с чем, задолженность по основному долгу и процентам ИП Дзюбы Алексея Вячеславовича за указанный истцом период (01.01.2015 по март 2018) составила 517 620,42 руб. (основной долг) и 67 798,64 руб. (проценты).

Расчет задолженности ИП Заборского С.В. произведен по аналогии расчета ИП Дзюбы А.В. с учетом изменения его доли в праве собственности на объект недвижимости по состоянию на конкретную дату.

Учитывая, что доля ИП Заборского С.В. за спорный период изменялась 4 раза на основании договоров купли-продажи, зарегистрированных 22.12.2015, 14.09.2016 (4 договора), 27.10.2016, 16.11.2016, то в соответствии с расчетом суда апелляционной инстанции ежемесячная сумма арендной платы ИП Заборского С.В. за спорный период составила - 95976,59 руб.

Таким образом, за период с 01.01.2015 по 21.12.2015 задолженность по арендной плате ИП Заборского С.В. составила 1 120 758,91 руб., а всего, исходя из расчета, задолженность по арендной плате составила 1 120 758,91 + 28 570,35 + 708544,88 + 38 379,51 + 38350,32 + 56761,38 + 8 823,98 + 27 354,36 +26 033,9 + 781 017, 15 = 2 834 594,74 руб.

Поскольку оплаты от ИП Заборского С.В. не поступало, то суд апелляционной инстанции, исходя из согласованных сторонами условий в части оплаты ежемесячного платежа и с учетом редакций статьи 395 ГК РФ (до 01.06.2015, с 01.06.2015 по 31.07.2016, с 01.08.2016) и Указа Президента Российской Федерации от 28.07.2016 N 375 "О Южном федеральном округе", правомерно взыскал проценты на указанную сумму задолженности по расчету с нарастающим итогом, а также с учетом сроков оплаты в соответствии с условиями договора, за период с 01.01.2015 по март 2018 года в сумме 429 496,03 руб.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований Департамента о взыскании неустойки, правомерно исходил из того, что определение базовой арендной платы, по договорам заключенным до 21.03.2014 определено путем перевода арендной платы за февраль 2014 года в рубли по курсу ЦБ РФ на 01.01.2015, то есть, с января 2015 года базой для начисления арендной платы стала сумма в рублях, которая может подлежать корректировке, с учетом размера индекса потребительских цен (пункты 3, 4 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 No104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя").

Поскольку истец просит взыскать пеню в рублях, производит расчет, исходя из задолженности в рублях, однако, применяет законодательство Украины и просит взыскать пеню в рублях в размере от учетной ставки НБУ, то это противоречит нормам действующего законодательства.

При этом, осуществляя перерасчет пени на сумму долга, переведенную в гривны, а в последующем, рассчитывая эту сумму обратно в рубли, ДИЗО не указал возможность такого пересчета со ссылкой на нормативно-правовой акт, в связи с чем, действующим законодательством такой пересчет не допустим, так как начисление и взыскание пени, определяемой от учетной ставки НБУ на сумму задолженности в рублях Российской Федерации, противоречит как Конституции Российской Федерации, гражданскому законодательству Российской Федерации, так и правовой природе неустойки.

Кроме того, суды отказывая в удовлетворении требований Департамента о расторжении договора аренды от 11.12.2007 (дата регистрации), заключенного между ними с множественностью лиц на стороне арендатора, а именно: ГТСН "Дорожник", ИП Заборским С.В., ИП Дзюбой А.В., ИП Курсо С.А., ИП Кабановой Н.С., Кабановым Е.К. и возврата земельного участка, исходили из того, что, уточняя требования, истец не предъявлял требования к ИП Курсо С.А., ИП Кабановой Н.С., Кабанову Е.К. и настаивал на рассмотрении спора с учетом определенного им круга ответчиков, а также в связи с прекращением указанного договора в связи с переоформлением 04.12.2017 договора между департаментом (арендодатель) и товариществом, объектом которого выступает переданный в рамках договора аренды 11.12.2007 N 04076590019 земельный участок с кадастровым номером 91:02:003016:84 площадью 13351 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Хрусталева, д. 62.

Довод заявителя относительно неправильности определения доли предпринимателей в части расчета арендной платы от общей площади помещений, которыми предприниматели владеют на праве собственности, судом апелляционной инстанции правомерно отклонен, поскольку в соответствии с п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ доля должна определяться от площади земельного участка и двухэтажного здания торгового центра.

Согласно пункта 1 статьи 424 ГК РФ и разъяснениям пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение с согласованными сторонами условиями, в связи с чем, довод предпринимателя о том, что дополнительное соглашение с указанием размера ставки арендной платы в 10% не было подписано арендатором неправомерен.

Как установлено судом, арендодатель направлял арендатору дополнительное соглашение о внесении изменений в спорный договор аренды земли, в том числе, в п. 4.1 договора, в соответствии с которым годовая арендная плата с 01.01.2014 за пользование земельным участком N 2 устанавливается в соответствии с Методикой установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением городского Совета от 21.05.2013 N 5534, в размере 10% от нормативной денежной оценки земельного участка. К указанному дополнительному соглашению приложен расчет арендной платы.

Поскольку по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды, при этом, ненаправление либо неподписание дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствия обязанности по ее оплате в полном размере, то ссылка заявителя о применении ставки арендной платы в размере 2,5%, установленной договором от 11.12.2007 года, несостоятельна.

Таким образом, как верно указал суд апелляционной инстанции, изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение с согласованными сторонами условиями, в связи с чем, довод заявителя о том, что дополнительное соглашение с указанием размера ставки арендной платы в 10% не было подписано арендатором также несостоятелен.

Кроме того, судом установлено, что здание торгового центра построено на земельном участке, предоставленном в аренду товариществу, который для реализации указанной цели заключил договор о совместной деятельности для строительства и обслуживания торгово-бытового центра на участке N 2 с ответчиками.

С момента ввода в эксплуатацию данного здания и государственной регистрации на него права собственности на стороне арендатора земельного участка возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между товариществом и собственником участка. После государственной регистрации перехода права собственности на помещения в торговом центре, расположенном на указанном земельном участке, ИП Заборский и ИП Дзюба стали стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем, довод предпринимателя о том, что он не является стороной по данному договору, противоречит материалам дела и положениям статей п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также разъяснениям п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Вместе с тем, для установления факта наличия на земельном участке N 2 иных строений и сооружений по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Судом апелляционной инстанции из заключения и выводов экспертов установлено, что земельный участок N 2 по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева 62 с кадастровым номером 91:02:003016:83 является необходимым для эксплуатации и обслуживания торгового центра, хоть имеет недостаточную площадь для этого.

Кроме того, на земельном участке помимо торгового центра расположены иные объекты капитального строительства, а именно два объекта, которые располагаются на земельном участке с кадастровым номером 91:02:003016:83 и 91:02:003016:84; объекты, указанные на схеме как "КН" и "2КН", являющимися зданиями вспомогательного значения, и объект, который дважды указан на схеме как "ТП" (трансформаторная подстанция), состоящий из двух блоков, каждый из которых изолирован от окружающей среды железными листами (коробами) и расположен на единой платформе, а стена гаражного кооператива пересекает границу земельного участка, при этом, часть указанных строений являются вспомогательными для торгового центра.

С целью установления собственников и фактических владельцев капитального строения, указанного в схемах как 2КН, судом были истребованы сведения о регистрации и материалы БТИ, изучив которые, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств правомерности строительства указанного сооружения (2КН), а также регистрации иных строений и сооружений в порядке, установленном законом.

Вместе с тем, земельный участок был предоставлен для строительства и обслуживания торгово-бытового центра и на указанном участке построены и размещены иные объекты, не зарегистрированные в установленном законом порядке, в связи с чем, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что на стороне арендатора лежит обязанность соблюдать план границ земельного участка, использовать земельный участок строго по целевому назначению, что включает также обязанность не допускать использование земельного участка иными лицами не по целевому назначению.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчики не предоставили доказательств соблюдения указанных обязательств по договору, не предпринимали мер по устранению препятствий в пользовании земельным участком в части занятых строениями площадей, то суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчиков, как с арендаторов земельного участка арендной платы, исходя из площади всего представленного земельного участка N 2 по договору.

При этом, принимая во внимание правоустанавливающую природу сведений, содержащихся в ЕГРН в части существенных характеристик земельного участка (объекта недвижимости), судом правомерно отмечено, что изменение данного содержания возможно лишь только в порядке, установленном законом о государственной регистрации объектов недвижимости или путем подачи искового заявления об устранении реестровой ошибки.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущего его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 по делу N А84-383/2018 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Солодова В.В. Ципляков