Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 октября 2020 г. N Ф10-572/20 по делу N А68-7672/2019

г.Калуга

06 октября 2020 г.

Дело N А68-7672/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30.09.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.10.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В. Андреева А.В. Ивановой М.Ю.
при участии в судебном заседании: от ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства"	представителя Овановой Е.О. по доверенности от 03.02.2020 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания Фаворит" Новикова Павла Васильевича и публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" на определение Арбитражного суда Тульской области от 04.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020 по делу N А68-7672/2019,

УСТАНОВИЛ:

публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Фаворит".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 18.07.2019 заявление ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" признано обоснованным, в отношении ООО "Строительная компания "Фаворит" введена процедура конкурсного производства с применением правил параграфа § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 16.01.2020 в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника включены требования кредитора Паничика Олега Николаевича в размере 2 282 005 руб. 70 коп.

Впоследствии определением Арбитражного суда Тульской области от 04.06.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020, требования Паничика О.Н. включенные в реестр требований кредиторов должника-застройщика в размере 2 282 005 руб. 07 коп. признаны обеспеченными залогом имущества должника.

Не согласившись с судебными актами о признании за кредитором Паничиком О.Н. статуса залогового кредитора, конкурсный управляющий ООО "Строительная компания Фаворит" Новиков П.В. и Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Тульской области обратились в Арбитражный суд Центрального округа с кассационными жалобами, в которых просят судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления об установлении требований Паничика О.Н. в качестве обеспеченных залогом.

В обоснование доводов жалобы заявители ссылаются на отсутствие у должника в натуре имущества, являвшегося предметом залога. Настаивают на том, что переход заложенного имущества в собственность иного лица исключает возможность существования у Паничика О.Н. статуса залогового кредитора.

В судебном заседании представитель Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Тульской области поддержал доводы кассационных жалоб.

Представители иных участвующих в обособленном споре лиц в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационные жалобы рассмотрены в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационных жалоб, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Строительная компания "Фаворит" (застройщик, продавец) и ООО "Торгово- Строительная Компания "Аглона" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи от 05.06.2018, предметом основного договора которого являлось строительство и передача покупателю обособленных нежилых помещений N 221, 222, 223, 224, стоимостью 5 577 600 руб., общей площадью помещений 132,8 кв. м, располагающихся в цокольном этаже в многоквартирном жилом доме 12 по строительному адресу: Тульская область, гор. Тула. Центральный район. 1-ый ЮгоВосточный микрорайон (кадастровый номер земельного участка 71:14:030501:1413).

По согласованному сторонами порядку расчетов покупатель выплачивает продавцу 2 282 005 руб. 07 коп. до 15.04.2019 и 3 295 594,03 руб. в течение 3-х дней с даты передачи помещений по акту приема-передачи по основному договору.

Покупатель ООО ТСК "Аглона" в соответствии с актом зачета взаимных требований от 19.04.2019 погасило задолженность продавцу в сумме 2 282 005 руб. 07 коп. за нежилые помещения N 221-224.

Дополнительным соглашением N 1 к предварительному договору купли-продажи от 05.06.2018 о замене стороны, ООО ТСК "Аглона" заменено на Паничика О.Н.

В свою очередь Паничик О.Н. оплатил ООО ТСК "Аглона" денежные средства в размере 2 282 005 руб. 07 коп. за нежилые помещения N 221-224.

Описанные обстоятельства установлены определением от 16.01.2020 по данному делу при признании обоснованными требований кредитора Паничика О.Н. и не оспариваются участвующими в деле лицами.

Обращаясь с заявлением о признании за собой статуса залогового кредитора, Паничик О.Н. ссылается на то, что заключенный им с должником-застройщиком предварительный договор купли-продажи от 05.06.2018 является договором долевого участия в строительстве, что в свою очередь влечет наличие права залога в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве.

Суды, оценивая природу правоотношений между должником и кредитором, вытекающие из предварительного договора купли-продажи нежилых помещений от 05.06.2018, для целей определения наличия у кредитора статуса участника долевого строительства, предполагающего в свою очередь нахождение в залоге у такого кредитора земельного участка и строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости, руководствовались понятиями и смыслом положений статей 1, 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Так, действующая конструкция долевого участия граждан и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов состоит в привлечении застройщиком денежных средств таких лиц и последующем возникновении у участников строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также в установлении гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из материалов дела следует, что должнику для осуществления комплексного многоэтажного строительства тринадцати многоквартирных жилых домов и объектов социального и общественного назначения Администрацией города Тулы выданы разрешения на строительство. Результатом получения указанных разрешений должно было стать создание жилых домов.

Должник привлекал денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве, заключаемых с физическими и юридическими лицами в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве. Общее количество заключенных застройщиком договоров участия в долевом строительстве составляет более 900.

Применительно к указанным обстоятельствам, связанным с осуществлением должником деятельности по привлечению денежных средств граждан и организаций для строительства объектов недвижимости, а также с учетом условий спорного договора купли-продажи суд округа находит правомерным вывод судов о том, что предварительный договор купли-продажи по своему содержанию предполагает возникновение между сторонами правоотношений, регулируемых нормами Закона об участии в долевом строительстве, а у заявителя - наличие статуса участника долевого строительства.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 указанного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора. Законодательством о несостоятельности (здесь и далее - в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - ст. 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона об участии в долевом строительстве о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений не имеется. Ни ГК РФ, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это входило бы в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

С учетом указанного подхода суды пришли к выводу о наличии у Паничика О.Н. статуса залогового кредитора в силу закона, признав включенные в реестр требований кредиторов должника требования обеспеченными залогом имущества должника.

Довод кассационных жалоб о прекращении залога ввиду удовлетворения заявления ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" о намерении стать приобретателем прав должника-застройщика, в результате которого к указанному лицу перешли права и обязательства застройщика в силу норм статей 201.15-201.15-2 Закона о банкротстве отклоняется судом округа.

Правовое регулирование механизма передачи объекта незавершенного строительства, или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями от должника-застройщика третьим лицам (статьи 201.15-201.15-2 Закона о банкротстве) не предполагают прекращения прав кредиторов, претендующих на помещения в строящихся объектах. Правовые последствия передачи таких объектов в порядке, предусмотренном названными нормами, предполагают переход соответствующих обязательств застройщика перед участниками строительства. В связи с этим право залога Паничика О.Н., вытекающее из правоотношений с должником, не могут считаться прекращенными в результате приобретения Фондом прав на застраиваемый земельный участок и находящиеся на нем неотделимые улучшения.

Принимая во внимание, что нарушений норм процессуального права, влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской области от 04.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020 по делу N А68-7672/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В. Гладышева

Судьи

А.В. Андреев М.Ю. Иванова