Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 февраля 2021 г. N Ф10-5227/20 по делу N А35-9086/2018

г.Калуга

04 февраля 2021 г.

Дело N А35-9086/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	В.Н.Шелудяева
судей	Е.В.Власова Р.Г.Калуцких
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Е.А. Рихтер

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Модуль-Офис" - Рябцев В.Г., представитель по доверенности от 27.04.2020;

от Балицкой Натальи Николаевны - Кондырева О.И. представитель по доверенности N 46 АА 1330792 от 25.11.2019,

от общества с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" - Тюнина Н.В., представитель по доверенности от 11.03.2020,

от Комитета по управлению имуществом Курской области - Кобелева М.А., представитель по доверенности от 13.01.2021 N 05.6-01-01-19/181;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - не явились, извещены надлежаще;

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области- не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 по делу N А35-9086/2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Модуль-Офис" (далее - ООО "Модуль-Офис", ответчик) об обязании заключить с Комитетом по управлению имуществом Курской области соглашение о вступлении нового арендатора в договор 5027-14ф от 08.12.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103008:10, площадью 25504 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Моковская, 9, в редакции истца в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу (уточненное исковое заявление).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области, Балицкая Наталья Николаевна, общество с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой".

Решением Арбитражного суда Курской области от 02.12.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2019 изменено. Согласно указанным изменениям: пункт 2 соглашения о вступлении нового арендатора в договор N 5027-14ф от 08.12.2014 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, со слов "Арендная плата" до слов "следующим реквизитам" изложен в следующей редакции: "Арендная плата начисляется и вносится новым арендатором ежеквартально равными частями не позднее 10 числа последнего месяца отчетного квартала"; пункт 3 соглашения изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы составляет 775 768 руб. 26 коп. в год."; пункт 4 названного соглашения, а также Приложение 1 к нему исключены. В остальной части решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020, Комитет по управлению имуществом Курской области обжаловал его в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт отмене или изменению не подлежит в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Курска N 352 от 30 мая 1994 земельный участок с кадастровым номером 46:29:103008:10, расположенный по адресу: г.Курск ул. Моковская,9, был предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования акционерному обществу "Курскводстрой" ПМК-11, о чем выдан соответствующий государственный акт о праве бессрочного пользования землей А-I 088860.

На основании постановления администрации города Курска N 1717 от 12 сентября 2003 право бессрочного пользования АО "Курскводстрой" ПМК-11 было прекращено с переоформлением данного права на право аренды.

По договору аренды от 07.10.2003, сроком действия до 12.09.2018, вышеуказанный земельный участок предоставлен акционерному обществу "ПМК N 11 "Курскводстрой" на праве аренды

На основании соглашения о передаче нежилых помещений от 04.07.2003 и договора купли продажи от 20.02.2008, заключенных между АО "Курскводстрой" ПМК-11 (продавец) и ООО "Модуль-Офис" (покупатель), право собственности на часть объектов недвижимого имущества, расположенных на вышеуказанном земельном участке, перешло к покупателю.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10 января 2007 г. открытое акционерное общество "ПМК N 11 "Курскводстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство, по завершении которого в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации от 07 июля 2008 года.

Наряду с объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Модуль-Офис", на вышеуказанном земельном участке также располагались объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Балицкой Н.Н. и обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой".

В частности, Балицкой Наталье Николаевне на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровым номером 46:29:102327:1184 площадью 53,1 кв. м; с кадастровым номером 46:29:102327:1187 площадью 133,3 кв. м.

Общество с ограниченной ответственностью "Элитстрой" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102327:3160 площадью 301 кв. м.

На основании решения органа местного самоуправления от 14 ноября 2014 N 01-19/2615 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и Балицкой Н.Н. (арендатор) был заключен договор N 5027-14ф от 08.12.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103008:10, площадью 25 504 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Моковская, 9, для целей размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих арендатору. Срок действия договора аренды сторонами установлен с 20 сентября 2012 по 13 ноября 2029.

Письмом от 24.01.2018 Комитет предложил обществу "Модуль-Офис" вступить в указанный договор аренды качестве арендатора, о чем последнему направлен соответствующий проект соглашения.

Отказ ответчика заключить соглашение в предложенной арендодателем редакции послужил основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области, обязав ответчика заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом.

Суд апелляционной инстанции, частично изменяя решение суда первой инстанции, обоснованно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, разногласия сторон по условиям заключаемого договора аренды земельного участка заключались в неправильном, по мнению ответчика, расчете истцом площади земельного участка соразмерной площади зданий, строений, принадлежащих ООО "Модуль-Офис", а также неправильном расчете размера арендной платы в части применения ставок арендной платы, утвержденных нормативными правовыми актами.

В процессе рассмотрения настоящего спора истец согласился с доводами ответчика о неправильном определении площади земельного участка, которая должна учитываться при расчете арендной платы, подлежащей уплате ООО "Модуль-Офис", в связи с чем произвел перерасчет данной площади.

Выводы арбитражного суда апелляционной инстанций о размере площади земельного участка, учитываемой при расчете арендной платы, в кассационном порядке сторонами не обжалуются.

Не соглашаясь с выводами арбитражного суда апелляционной инстанции, о том, что при расчете арендной платы в предложенном истцом проекте договора аренды земельного участка должны применяться требования абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции от 31.07.2020 (далее - Закон N 137-ФЗ), устанавливающие годовой размер арендной платы в пределах 2 процентов кадастровой стоимости арендуемых участков, заявитель кассационной жалобы считает, что данная норма закона к спорным правоотношениям не применима.

Судебная коллегия считает, что вывода суда апелляционной инстанции в этой части основаны на требованиях действующего законодательства.

В частности, в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как указано выше, земельный участок, на котором расположены приобретенные обществом объекты недвижимости, использовался продавцом данных объектов недвижимости на основании договора аренды от 07 октября 2003, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что к истцу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе, обязанность платить за пользование участком, исходя из условий данного договора аренды, с применением установленной федеральным законом ставки в размере двух процентов от кадастровой стоимости участка.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:103008:10 на момент рассмотрения спора установлена в размере 41 978 563,84 руб..

Годовая арендная плата за земельный участок, используемый ответчиком для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, с учетом соразмерности его доли, должна составлять 775 768 руб. 26 коп..

Учитывая изложенное, доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованном применении судом льготного порядка расчета арендной платы судебная коллегия считает неправомерными.

Не соглашаясь с обжалуемым постановлением суда апелляционной инстанции, заявитель кассационной жалобы также считает, что суд, определив условия договора аренды, не указал с какого периода данные условия должны применяться, а также не указал о порядке изменения арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы Комитета в этой части не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Из пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

Договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства, действующими на момент разрешения спора.

Согласно пункту 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при наличии возражений стороны относительно определения условия договора, предусмотренного диспозитивной нормой, выразившегося, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исключая содержащееся в пункте 2 соглашения условие о том, что арендная плата вносится с 01 октября 2019, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При применении указанной нормы придание обратной силы договора допускается лишь по соглашению сторон, при этом понуждение другой стороны при отсутствии такого соглашения не допускается.

Изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка при расчете арендной платы учитывается в силу требований закона, а поэтому установление в договоре аренды данных условий не требуется.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства спора и требования действующего законодательства, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу суд кассационной инстанции считает законным и обоснованным.

В остальной части доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с указанным судебным актом также подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеперечисленных норм действующего законодательства, а также направлены на переоценку выводов суда, подтвержденных имеющимися в деле доказательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 по делу N А35-9086/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Н.Шелудяев

Судьи

Е.В.Власов Р.Г.Калуцких