Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 августа 2021 г. N Ф10-3155/21 по делу N А14-2686/2019

г. Калуга

06 августа 2021 г.

Дело N А14-2686/2019

Резолютивная часть постановления оглашена "03" августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "06" августа 2021 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Серокуровой У.В.

судей Смирнова В.И.

Шульгиной А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.И.,

при участии в заседании:

от публичного акционерного общества "Сбербанк": представитель Атласов Д.И. по доверенности от 10.02.2021, представитель Хорошевцева Н.И. по доверенности от 07.04.2021,

от Филатова Виталия Игоревича: представитель Арцыбашев Д.Л. по доверенности от 20.02.2019,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 по делу N А14-2686/2019,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Филатов Виталий Игоревич (далее - ИП Филатов В.И., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк", ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 N 107/12-17, о взыскании 6145787,82 руб. уплаченных по договору денежных средств (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД"), администрация городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.03.2021), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021, исковые требования удовлетворены.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что у него отсутствовали сведения о расположении части здания на земельных участках, не являющихся предметом договора купли-продажи недвижимости. Полагает, что частичное наложение проекции здания на границы земельных участков не относится к существенным недостаткам товара. Заявитель обращает внимание, что указанный недостаток не препятствует истцу в передаче расположенных в здании помещений в аренду или использования их в хозяйственной деятельности и может быть устранен путем выкупа земельного участка у ОАО "РЖД" и уточнения границ земельных участков с муниципальным образованием. Указывает, что проценты, начисленные до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит. Полагает, что суды при удовлетворении требования о возврате денежных средств не приняли во внимание наличие в договоре элементов кредитного договора.

В судебном заседании суда округа представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании и в представленном ранее письменном отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил отказать в её удовлетворении.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.12.2017 с учетом соглашения от 30.01.2018 N 107/12-17 между ПАО "Сбербанк" (продавец) и ИП Филатовым В.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости (с земельным участком) N 107/12-17.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 N 107/12-17, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить здание дополнительного офиса N 3854/065 с кадастровым номером 36:14:0017603:329 общей площадью 1032,2 кв.м (инвентарный номер 9746), литер А, земельный участок с кадастровым номером 56:14:0017603:195 площадью 130 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 36:14:0017605:46 площадью 524 кв.м, расположенные по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, пр-т Ленина, д. 36а.

По графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью соглашения от 30.01.2018 N 107/12-17, истец произвел оплату по договору купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 N 107/12-17 на сумму 6145787 руб.

Впоследствии ИП Филатовым В.И. было выявлено наложение проекции здания на смежные земельные участки: площадь наложения на земли государственной собственности - 2 кв.м, площадь наложения на земельный участок с кадастровым номером 36:14:0017605:175 - 11 кв.м.

Полагая что, по договору купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 N 107/12-17 продавцом реализованы объекты недвижимости, не соответствующие условиям договора об их качестве, имеющие существенные и неустранимые недостатки, поскольку часть здания находится на земельных участках, права на которые принадлежат третьим лицам, ИП Филатов В.И. обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1).

Данный принцип реализуется, в частности, в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающем, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных в настоящей статье случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Суды установили, что в соответствии с приведенным требованием закона ПАО "Сбербанк" были реализованы совместно три недвижимые вещи - здание и находящиеся под ним земельные участки.

В пункте 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Исходя из приведенных норм права в случае нарушения установленных законом требований к качеству недвижимости покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В целях установления качества здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329 как предмета договора купли-продажи была назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта были поставлены вопросы: имеет ли место наложение границ здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329, расположенного по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, пр-т Ленина, д. 36а, на иные земельные участки, кроме земельных участков с кадастровыми номерами 36:14:0017603:195, 36:14:0017603:46, если да, каковы площадь и координаты наложения.

По результатам экспертизы установлено, что имеется фактическое наложение границ контуров здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329, расположенного по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, пр-т Ленина, д. 36а, на границы земельного участка с кадастровым номером 36:14:0017603:175 площадью 997 кв.м: площадь наложения S1 составляет 2,86 кв. м, площадь наложения S2 - 2,20 кв.м, площадь наложения S3 - 4,08 кв. м, площадь наложения S4 - 2 кв.м, а также имеется фактическое наложение границ контуров здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329 на земли государственной собственности: площадь наложения S1 составляет 0,10 кв.м, площадь наложения S2 - 0,35 кв.м, площадь наложения S3 - 1,46 кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанции приняли во внимание, что при визуальном осмотре покупателем здания не представлялось возможным установить точные координаты объекта на земельных участках с кадастровыми номерами 56:14:0017603:195 и 36:14:0017605:46, и определить, на каких земельных участках находится непосредственно продаваемый объект недвижимости.

Таким образом, суды сделали правомерный вывод о том, что приведенные нарушения являются существенными, поскольку у правообладателя с учетом установленных обстоятельств и данных судебной экспертизы возникают трудности с использованием здания, частично находящегося за пределами земельных участков с кадастровыми номерами 36:14:0017603:195, 36:14:0017603:46, на которых предполагалось его расположение.

Необходимость соблюдения процедуры приведения границ земельного участка в соответствие, урегулирования спорной ситуации с правообладателями смежных земельных участков, проведения кадастровых работ вне зависимости от возможности эксплуатации нежилого здания не должны являться обязанностью покупателя, который не был уведомлен об указанных несоответствиях при заключении договора.

Ссылка ответчика на его добросовестность ввиду отсутствия у него сведений о наложении проекции здания на границы земельных участков, правообладателем которых продавец не являлся, противоречит положениям статей 469, 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования которых во взаимосвязи следует, что продавец как собственник объекта недвижимости обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении такого объекта, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о приобретении данного объекта в собственность.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что требование ИП Филатова В.И. о взыскании с ПАО "Сбербанк" 6145787,82 руб. подлежит удовлетворению.

Довод о том, что проценты, начисленные до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит, ПАО "Сбербанк" не заявлялся ранее и не был предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций. Суд кассационной инстанции не обладает полномочиями по установлению обстоятельств и исследованию доказательств в силу положений статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем указанный довод не подлежит рассмотрению в суде кассационной инстанции.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выражают несогласие с выводами арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, изложенными в оспариваемых решении и постановлении, что не является, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, самостоятельным основанием для отмены судебных актов.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемые судебные акты, кассационная жалоба не содержит.

В силу положения части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемых судебных актов лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемых актов нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с принятием судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы публичного акционерного общества "Сбербанк" истек срок для приостановления исполнения решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021, принятого определением Арбитражного суда Центрального округа от 18.06.2021.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 по делу N А14-2686/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 по делу N А14-2686/2019, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 18.06.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

У.В. Серокурова

Судьи

В.И. Смирнов А.Н. Шульгина