Решение Президиума Совета законодателей РФ при Федеральном Собрании РФ "Ценообразование на рынке жилья в условиях реализации программ льготного ипотечного кредитования" от 6 июля 2021 г.

Рассмотрев вопрос "Ценообразование на рынке жилья в условиях реализации программ льготного ипотечного кредитования", Президиум Совета законодателей Российской Федерации при Федеральном Собрании Российской Федерации (далее - Президиум Совета законодателей Российской Федерации) отмечает следующее.

В настоящее время в Российской Федерации реализуются меры государственной поддержки граждан, имеющих жилищные (ипотечные) кредиты (займы) (далее - ипотечные кредиты), основанные на принципе субсидирования со стороны государства процентной ставки по ним.

1. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года N 1711 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу "ДОМ.РФ" в виде вкладов в имущество акционерного общества "ДОМ.РФ", не увеличивающих его уставный капитал, для возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей, и Правил возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 1711) процентная ставка субсидируется до 6 процентов годовых на весь срок кредитования по ипотечным кредитам, предоставленным на приобретение жилого помещения на первичном рынке жилья, а с 1 апреля 2021 года по ипотечным кредитам, предоставленным для строительства или приобретения индивидуального жилого дома, при рождении у граждан второго и последующих детей начиная с 1 января 2018 года и не позднее 31 декабря 2022 года или ребенка-инвалида не позднее 31 декабря 2022 года; в Дальневосточном федеральном округе процентная ставка субсидируется до 5 процентов годовых по ипотечным кредитам, предоставленным на приобретение жилого помещения как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, а также на строительство или приобретение жилого дома при рождении у граждан второго и последующих детей начиная с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года или ребенка-инвалида не позднее 31 декабря 2022 года.

30 июня 2021 года Правительством Российской Федерации по предложению Президента Российской Федерации принято решение, согласно которому воспользоваться льготами, предусмотренными соответствующим постановлением, смогут семьи, где родился первый ребенок. Изменения вступили в силу с 1 июля 2021 года.

2. Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2019 года N 1609 "Об утверждении условий программы "Дальневосточная ипотека" и внесении изменений в распоряжение Правительства Российской Федерации от 2 сентября 2015 года N 1713-р" предусмотрено субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, предоставленным гражданам Российской Федерации на приобретение или строительство жилых помещений на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа. Субсидирование процентной ставки осуществляется до 2 процентов годовых при соответствии кредитного договора, в частности, следующим условиям:

ипотечный кредит выдан в период с 1 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года включительно и предоставлен на приобретение расположенных на территории субъекта Российской Федерации, входящего в состав Дальневосточного федерального округа, по договору купли-продажи жилого помещения на первичном или вторичном рынке жилья, строящегося жилого помещения, жилого помещения с земельным участком или на строительство индивидуального жилого дома;

кредит выдан гражданам Российской Федерации, состоящим в браке и не достигшим возраста 36 лет, или гражданину Российской Федерации, не состоящему в браке, не достигшему возраста 36 лет и имеющему ребенка, который является гражданином Российской Федерации и не достиг на дату заключения кредитного договора возраста 19 лет;

кредит выдан гражданину Российской Федерации, которому предоставлен земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2019 года N 1567 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)" предоставляются указанные субсидии по льготным ипотечным кредитам, в которых процентная ставка составляет не менее 0,1 процента, но не более 3 процентов годовых и которые предоставлены после 1 января 2020 года на приобретение (строительство) жилого помещения или жилого дома, расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях), а также на рефинансирование таких ипотечных кредитов.

4. В связи с применением мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения Российской Федерации в период распространения новой коронавирусной инфекции постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2020 года N 566 "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2021 годах" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 566) утверждены указанные Правила, предусматривающие субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам при соблюдении, в частности, условий о заключении заемщиком кредитного договора в период с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года включительно и размера процентной ставки не более 6,5 процента годовых, за исключением отдельных случаев.

30 июня 2021 года Правительством Российской Федерации по предложению Президента Российской Федерации действие постановления Правительства Российской Федерации N 566 продлено до 1 июля 2022 года на условиях повышения ставки до 7 процентов годовых и снижения суммы кредита до 3 млн рублей. Изменения вступили в силу с 1 июля 2021 года.

Президиум Совета законодателей Российской Федерации отмечает, что в период реализации постановления Правительства Российской Федерации N 566 были зафиксированы значительный рост ипотечного кредитования и последующий рост цен на жилье.

По данным Центрального банка Российской Федерации (Банка России), в 2020 году достигнут исторический максимум по количеству и объему предоставленных ипотечных кредитов. В 2020 году предоставлено 1,7 млн ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей, что по сравнению с 2019 годом больше в 1,3 и 1,5 раза соответственно. При этом за год, прошедший со дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации N 566, предоставлено почти 450 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,337 трлн рублей.

По данным Федеральной службы государственной статистики, с апреля 2020 года по апрель 2021 года цены на жилые помещения на первичном рынке жилья выросли на 17,6 процента, на вторичном рынке жилья - на 13,6 процента, при этом инфляция составила 5,8 процента. В результате в реальном выражении (за вычетом инфляции) цены на жилье в новостройках выросли на 11,2 процента, а на вторичном рынке - на 7,3 процента.

В среднем цены на первичном рынке жилья на конец I квартала 2021 года достигли 83,2 тыс. рублей за один квадратный метр (плюс 4,2 тыс. рублей к концу 2020 года), на вторичном рынке жилья - 67,8 тыс. рублей за один квадратный метр (плюс 1,1 тыс. рублей к концу 2020 года).

По данным акционерного общества "ДОМ.РФ", к числу субъектов Российской Федерации, в которых наиболее сильно выросли цены на жилье в I квартале 2021 года по отношению к I кварталу 2020 года, относятся:

на первичном рынке жилья - Нижегородская область (23,6 процента), Ленинградская область (23 процента), город Санкт-Петербург (22,2 процента), Воронежская область (22 процента), Московская область (19,9 процента);

на вторичном рынке жилья - город Москва (24,3 процента), город Санкт-Петербург (18,4 процента), Нижегородская область (17,8 процента), Омская область (17,4 процента).

Рост цен на жилье наблюдается также в Республике Башкортостан, Республике Татарстан (Татарстан), Красноярском крае, Челябинской области, Новосибирской области, Ростовской области, Свердловской области, Самарской области и Волгоградской области.

По экспертным оценкам, предоставленным акционерным обществом "ДОМ.РФ", вклад ипотечного кредитования в рост цен на жилье составляет не более 4-5 процентных пунктов, остальная же доля роста указанных цен приходится на дисбаланс рынка жилья, вызванный комбинацией таких факторов, как:

рост себестоимости строительства жилья, который существенно зависит от роста стоимости строительных материалов (рост на арматуру в I квартале 2021 года составил 30 процентов к I кварталу 2020 года), при этом согласно финансовой отчетности 10 крупнейших застройщиков в Российской Федерации себестоимость строительства в 2020 году увеличилась на 11 процентов;

нехватка на рынке жилья предложений как в связи с реализацией постановления Правительства Российской Федерации N 566, так и из-за активизации отложенного спроса населения на жилье;

рост инвестиционного спроса на жилье из-за недостатка других инвестиционных возможностей для населения на фоне ослабления курса рубля и уменьшения привлекательности банковских вкладов в связи со снижением процентных ставок по ним;

несоответствие объема предложений на рынке жилья объему спроса, вызванного реализуемым на льготных условиях ипотечным кредитованием.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание необходимость снижения цен на рынке жилья, повышения эффективности реализации программ льготного ипотечного кредитования, Президиум Совета законодателей Российской Федерации решил:

1. Принять к сведению информацию по вопросу "Ценообразование на рынке жилья в условиях реализации программ льготного ипотечного кредитования".

2. Рекомендовать Правительству Российской Федерации:

рассмотреть возможность распространения действия постановления Правительства Российской Федерации N 566 на ипотечные кредиты, предоставленные на строительство индивидуального жилого дома;

рассмотреть возможность разработки специальных программ льготного кредитования для строительства либо приобретения индивидуального жилого дома;

для решения проблемы дефицита строящегося жилья в Дальневосточном федеральном округе предусмотреть проактивный формат взаимодействия с гражданами и застройщиками при координации акционерного общества "ДОМ.РФ";

рассмотреть возможность определения единого оператора для всех мер государственной поддержки в жилищной сфере, в том числе для программ субсидирования процентных ставок по ипотеке, включая региональные программы при согласии субъекта Российской Федерации, в целях оптимизации системы управления мерами государственной поддержки;

в целях определения потенциального спроса и формирования актуальных предложений на рынке жилой недвижимости обеспечить разработку аналитического инструмента для предоставления субъектам Российской Федерации и застройщикам соответствующих возможностей определения потенциального спроса на жилье;

обеспечить информационную и консультационную поддержку граждан по реализуемым на федеральном и региональном уровнях мерам государственной поддержки в части улучшения жилищных условий на базе консультационного центра "Спроси ДОМ.РФ";

рассмотреть вопрос о расширении программы субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства;

рассмотреть вопрос о целесообразности применения механизма плавающей вывозной пошлины на базовые сырьевые товары, цены на которые впоследствии влияют на всю цепочку цен на строительные материалы;

для недопущения использования в спекулятивных целях условий получения ипотечных кредитов, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации N 566, рассмотреть вопрос о введении дополнительных нормативных требований, препятствующих использованию программы льготного ипотечного кредитования одним лицом несколько раз;

рассмотреть вопрос о реализации дифференцированного подхода (по размеру кредита и (или) субсидируемой процентной ставки) к предоставлению ипотечных кредитов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации N 566 для субъектов Российской Федерации с учетом необходимости за счет таких кредитов стимулировать жилищное строительство в экономически развивающихся регионах и необходимости привлечения граждан в данные регионы;

совместно с акционерным обществом "ДОМ.РФ" рассмотреть вопрос о возможности перераспределения денежных средств, выделенных на реализацию постановлений Правительства Российской Федерации по субсидированию процентных ставок по ипотеке, в случаях, если в рамках реализации одного из постановлений Правительства Российской Федерации выделенные средства не были израсходованы в полном объеме, а для реализации другого постановления Правительства Российской Федерации требуется больший объем средств;

совместно с Центральным банком Российской Федерации (Банком России) разработать предложения, направленные на стимулирование целевых накоплений граждан, планирующих получение ипотечного кредита, в целях создания правового механизма для формирования первоначального взноса.

3. Рекомендовать Правительству Российской Федерации во взаимодействии с субъектами Российской Федерации обеспечить:

создание и ведение реестра граждан, нуждающихся в мерах государственной поддержки по улучшению жилищных условий;

интеграцию между Единой государственной информационной системой социального обеспечения, ФГИС "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" и единой информационной системой жилищного строительства для обеспечения на регулярной основе актуализации и обобщения сведений о гражданах с последующим направлением проактивных уведомлений о доступных мерах государственной поддержки граждан в жилищной сфере и возможностью для граждан через портал государственных услуг подать заявление на получение доступных мер поддержки.

4. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

осуществлять мониторинг цен на строительные материалы в целях своевременного выявления динамики их изменения и принятия необходимых мер по пресечению их роста;

совместно с акционерным обществом "ДОМ.РФ" проработать механизм обеспечения проактивного формата взаимодействия с гражданами и застройщиками в рамках реализации программ льготного ипотечного кредитования в Дальневосточном федеральном округе, предусматривающий следующие этапы:

осуществление дальневосточными субъектами Российской Федерации отбора территорий и размещение проектов строительства жилых объектов (территория и иные характеристики ее возможной застройки) на специальном портале акционерного общества "ДОМ.РФ";

предоставление возможности гражданам Российской Федерации в рамках действующих постановлений Правительства Российской Федерации, предусматривающих льготные условия выдачи ипотечных кредитов, выбирать одно из сформированных субъектом Российской Федерации предложений и направлять предварительную заявку на специальный портал акционерного общества "ДОМ.РФ";

для реализации отобранных проектов строительства жилых объектов составление акционерным обществом "ДОМ.РФ" перечня застройщиков и банков, взаимодействующих с застройщиком, с осуществлением последующей координации и контроля как на стадии заключения гражданином, банком и застройщиком трехстороннего соглашения, так и на стадии реализации проекта;

предоставить сведения о ходе реализации программы "Стимул" в 2020 году и на плановый период 2021-2024 годов, действующей в рамках федерального проекта "Жилье", государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" и направленной на субсидирование строительства объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур в рамках отобранных проектов жилищного строительства.

5. В целях предотвращения дисбаланса между темпом роста ипотечного кредитования и риска непропорционального роста стоимости недвижимости рекомендовать Федеральной антимонопольной службе Российской Федерации осуществлять мониторинг цен на строительные материалы и недвижимость на постоянной основе.

6. Рекомендовать акционерному обществу "ДОМ.РФ" как оператору по реализации федеральных программ государственной поддержки отдельных категорий граждан и ипотечного жилищного кредитования:

осуществлять мониторинг цен на недвижимость и динамику их изменения в связи с реализацией постановления Правительства Российской Федерации N 566, а также в связи с расширением категорий граждан, которые могут воспользоваться мерами государственной поддержки льготного ипотечного кредитования в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации N 1711;

совместно с субъектами Российской Федерации проводить анализ востребованности у граждан программ льготного ипотечного кредитования, предусмотренных постановлениями Правительства Российской Федерации и направленных на субсидирование процентных ставок по ипотеке, в целях определения категорий граждан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия с применением государственной поддержки, и последующего формирования сводного перечня публичного предложения для застройщиков и кредиторов.

7. Банку России продолжить работу по недопущению избыточной закредитованности заемщиков, в том числе путем получения кредитов с низким первоначальным взносом, оплаченным кредитными средствами, и завышения стоимости залога.

8. Рекомендовать Счетной палате Российской Федерации провести проверку эффективного использования бюджетных средств, направленных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на реализацию мероприятий по сейсмоусилению объектов, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, и строительству новых сейсмостойких объектов взамен объектов, сейсмоусиление или реконструкция которых экономически нецелесообразны.

9. Комиссии Совета законодателей по вопросам экономической и промышленной политики совместно с территориальными органами Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации и субъектами Российской Федерации провести анализ изменения цен на недвижимость в регионах, включая оценку следующих факторов: изменение цен на строительные материалы, изменение условий оплаты труда рабочих-строителей, сокращение количества застройщиков в регионе, нехватка предложений на рынке жилья, рост инвестиционного спроса на жилье.

10. Направить настоящее решение Президенту Российской Федерации, в Правительство Российской Федерации, Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Федеральную антимонопольную службу Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации (Банк России), акционерное общество "ДОМ.РФ", высшие исполнительные и законодательные (представительные) органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Заместитель сопредседателя Совета законодателей Российской Федерации при Федеральном Собрании Российской Федерации, первый заместитель Председателя Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации

А.В. Яцкин

Заместитель сопредседателя Совета законодателей Российской Федерации при Федеральном Собрании Российской Федерации, заместитель Председателя Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации

И.А. Яровая