Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 декабря 2021 г. N Ф10-4964/21 по делу N А54-3013/2019

г. Калуга

07 декабря 2021 г.

Дело N А54-3013/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.12.2021.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании от истца: администрации города Рязани от ответчика: индивидуального предпринимателя Пучкова Сергея Анатольевича от третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области

Шульгиной А.Н. Нарусова М.М. Серокуровой У.В. Давыдовым А.Д. не явились, извещены надлежаще; представитель Симонов Р.В. (дов. от 11.04.2019, уд. адвоката); не явились, извещены надлежаще; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пучкова Сергея Анатольевича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021 по делу N А54-3013/2019,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пучкову Сергею Анатольевичу (далее - ответчик, предприниматель, Пучков А.В., заявитель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв. м, площадью застройки 171,8 кв. м и степенью готовности 5%, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Владимирская, 98, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 285 608 руб. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области.

Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование жалобы заявитель указал на отсутствие оснований для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и Пучковым Сергеем Анатольевичем 22.02.2011 заключен договор N КС 1-11 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 площадью 5 257 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Владимирская, стр. 96, для строительства магазина автозапчастей и автомойки сроком по 11.02.2014. Соглашениями от 22.02.2014, 26.05.2014 и от 21.01.2015 указанный договор аренды неоднократно продлевался окончательным сроком - до 31.12.2015.

17.12.2013 на основании разрешения на строительство N RU 62326000-146/2013/РС от 24.09.2013 (на строительство магазина автозапчастей и автомойки площадью 1 124,69 кв. м, этажностью - 2, сроком действия с учетом продления - до 31.12.2015) и действующего договора аренды участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 ответчик зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв. м, площадью 171,8 кв. м и степенью готовности 5%, расположенный п адресу: г. Рязань, ул. Владимирская, 98).

11.01.2016 составлен акт обследования земельного участка, согласно которому на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, площадь застройки 1124,7 кв. м.

28.01.2016 в администрацию города Рязани поступило заявление Пучкова С.А. о продлении договора аренды, в связи с чем было проведено обследование испрашиваемого земельного участка и установлено, что объект строительством не завершен, работы по завершению строительством объекта незавершенного строительства не начинались, физически на земельном участке находится фундамент.

На основании заявления ответчика и постановления от 28.01.2016 между Пучковым С.А. и администрацией города Рязани 28.01.2016 заключен договор N С 004-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 для завершения строительства автосервиса сроком до 28.01.2016, согласно п. 1.1, 2.1 и 8.1 которого Пучков С.А. брал на себя обязательства до истечения срока, (28.01.2019), осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - автосервис, станция технического обслуживания.

Учитывая изложенное администрация города Рязани письмом от 17.12.2018 N 05/3-08-1662 уведомила Пучкова С.А. о прекращении вышеуказанного договора аренды окончанием его срока 28.01.2019 в порядке статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка для завершения строительства, а также отсутствие построенного объекта, для завершения строительства которого земельный участок предоставлялся ответчику, послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 235, 239.1, 271, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 22, 35, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), исходили из наличия основания для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Суды указали, что ответчик воспользовался правом на однократное заключение (продление) договора аренды в отношении земельного участка без торгов с целью завершения строительства, однако строительство объекта недвижимого имущества не завершено, срок действия договора истек, доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца, в материалах дела не содержится.

Федеральным законом N 171-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Судами верно указано, что совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено, что в случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок ранее был предоставлен ответчику договором N КС 1-11 Ф аренды и неоднократно продлевался срок аренды соглашениями от 22.02.2014, 26.05.2014 и от 21.01.2015 (окончательный срок - до 31.12.2015). Во исполнение вышеизложенных норм права, ответчику также был предоставлен земельный участок для завершения проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта (автовервиса, станции технического обслуживания) по договору N С004-16 от 28.01.2016.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как верно отметили суды, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с настоящим иском истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Доказательств принятия мер по завершению строительства, как и доказательств чинения администрацией каких-либо препятствий, материалы дела не содержат. Степень готовности объекта 5% была отражена в ЕГРН при регистрации спорного объекта незавершенного строительства, в то время как результатами экспертного исследования также подтверждается, что на момент проведения исследования - 2020 год - степень готовности составляет также 5%.

В связи с чем, суды верно установили, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Надлежащих доказательств, подтверждающих, что строительству и вводу в эксплуатацию помешало включение части земельного участка в границы территории объекта культурного значения "Есенинская Русь - место, связанное с жизнью и творчеством поэта С.А. Есенина", также не представлено.

Согласно заключению ООО "Правовая гарантия" эксперты пришли к выводу о том, что начальная цена предмета аукциона - объекта незавершенного строительства, определенная на основании его рыночной стоимости по состоянию на 30.06.2020 составляет 285 608 руб.

Суды, с учетом фактических обстоятельств настоящего спора, представленных в материалы дела доказательств, правомерно удовлетворили исковые требования об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв. м, площадью застройки 171,8 кв. м и степенью готовности 5%, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Владимирская, 98, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 285 608 руб.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 АПК РФ.

Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021 по делу N А54-3013/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

М.М. Нарусов У.В. Серокурова