Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 января 2022 г. N Ф10-5848/21 по делу N А14-16967/2020

город Калуга

27 января 2022 г.

Дело N А14-16967/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 27 января 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Шелудяева В.Н., Якимова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания	помощником судьи Абрамовой К.А.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Русанова Е.Д. - представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, доверенность N 100 от 22.11.2021, копия диплома, паспорт; Подколзин М.В. - представитель акционерного общества "Галерея Чижова", доверенность от 02.12.2021, копия диплома, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу N А14-16967/2020,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Галерея Чижова" (далее - АО "Галерея Чижова", заявитель, общество), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - департамент, ДИЗО) о признании незаконным приказа N 2326з от 30.12.2020 "О выдаче разрешения АО "Галерея Чижова" на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Плехановская, 31п, с кадастровым номером 36:34:0401017:482 с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство" в части установления размера стоимости права использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Плехановская, 31п, площадью 124 кв.м с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового и подъездной дороги сроком на 59 месяцев в сумме 1 250 500 руб.; об обязании внести изменения в приказ N 2326з от 30.12.2020 "О выдаче разрешения АО "Галерея Чижова" на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Плехановская, 31п, с кадастровым номером 36:34:0401017:482 с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство" в части установления стоимости права использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Плехановская, 31п, площадью 124 кв.м с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового и подъездной дороги сроком на 59 месяцев, указав стоимость права использования в размере 243 000 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 решение суда области оставлено без изменений.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды обеих инстанций необоснованно приняли во внимание результаты судебной экспертизы, изложенные в заключении, которое не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, и необоснованно отклонили ходатайство департамента о назначении по делу повторной экспертизы. Полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судом неполно.

Судебное заседание суда округа откладывалось для представления сторонами письменных пояснений по вопросам суда.

В итоговом судебном заседании представитель департамента поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить; озвучила письменные пояснения по вопросам суда.

Представитель общества, полагая судебные акты по делу законными и обоснованными, просит суд оставить их без изменения; дал комментарии по письменным пояснениям по вопросам суда.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 22.05.2020 АО "Галерея Чижова" обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на использование земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Плехановская, 31п, площадью 124 кв.м с кадастровым номером 36:34:0401017:482 (далее -спорный земельный участок, земельный участок 17:482) с целью размещения для использования в целях организации проезда без предоставления земельного участка и установления сервитута со сроком использования земельного участка - 59 месяцев.

В адрес АО "Галерея Чижова" 20.08.2020 поступило уведомление N 52-17-10949з от 14.08.2020, согласно которому департаментом подготовлен приказ о выдаче разрешения обществу на использование спорного земельного участка с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, сроком на 59 месяцев. Как следует из уведомления, обществу необходимо произвести оплату рыночной стоимости права использования земельного участка в размере 1 250 500 руб.

АО "Галерея Чижова" 26.08.2020 обратилось в департамент с заявлением о направлении приказа о выдаче разрешения на использование земельного участка 17:482, а также копии отчета оценщика, на основании которого установлена стоимость права использования земельного участка.

Департамент письмом от 29.09.2020 N 52-17-13259з сообщил заявителю о том, что Положением о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденным приказом Департамента имущества области от 02.07.2015 N 1111, не предусмотрено предоставление заявителям копий материалов и документов, испрашиваемых в ходе предоставления государственной услуги. Одновременно Департамент имущества области указал, что разрешение на использование испрашиваемого земельного участка, а также соответствующий приказ будут выданы обществу после поступления денежных средств на расчетный счет департамента и предоставления платежного поручения, подтверждающего оплату.

Департаментом 30.12.2020 подготовлен приказ N 2326з от 30.12.2020 о выдаче разрешения обществу на использование спорного земельного участка в заявленных целях (далее - Приказ от 30.12.2020). Согласно пункту 2 указанного приказа АО "Галерея Чижова" необходимо произвести оплату стоимости права использования земельного участка в размере 1 250 500 руб.

Заявитель не согласился с установленным размером платы за использование земельного участка, не имея возможности ознакомиться с документами, на основании которых размер платы был определен, в связи с чем самостоятельно произвел независимую оценку рыночной стоимости права.

В соответствии с отчетом N 422 от 09.11.2020, выполненным ООО "Воронежский центр судебной экспертизы", рыночная стоимость права использования земельного участка 17:482 сроком на 59 месяцев составляет 282 123 руб., что существенно ниже установленной независимым оценщиком департамента.

АО "Галерея Чижова", полагая, что оценка рыночной стоимости права использования испрашиваемого земельного участка, проведенная департаментом, является недостоверной с учетом имеющейся иной рыночной стоимости на основании отчета, подготовленного ООО "Воронежский центр судебной экспертизы", обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, разрешая спор по существу, руководствуясь положениями статей 39.36, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 N 130 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов" (далее - Постановление N 1300), Положения о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 02.07.2015 N 1111 (далее - Положение N 1111), Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", учитывая наличие у сторон разногласий, касающихся размера платы использования земельного участка 17:482 в заявленных целях, приняли во внимание результаты судебного экспертного исследования, согласно которому рыночная стоимость спорного права сроком на 59 месяцев без права изменения разрешенного использования земельного участка составляет 243 000 руб., в связи с чем удовлетворили заявленные требования общества.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими требованиям закона и сделанными при неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 39.36 ЗК РФ виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением N 1300 утвержден перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. К числу таких объектов в силу пункта 12 данного Постановления относятся, в частности, проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

На территории Воронежской области данная процедура регламентируется Положением о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденным Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 02.07.2015 N 1111.

В соответствии с пунктом 3.8. указанного Положения размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, осуществляется за плату, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9, пункте 2 статьи 39.10 ЗК РФ. Размер платы за размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По мнению суда округа, приходя к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований общества, суды двух инстанций ввиду неполного установления фактических обстоятельств дела не дали надлежащей правовой оценки наличию/отсутствию в рассматриваемом случае нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, из материалов дела следует, что общество является собственником недвижимого имущества. В целях обеспечения организации проезда к данному имуществу избранным им способом (выдача разрешения на использование земельного участка без предоставления земельного участка и установления сервитута) общество выступило с настоящим заявлением.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 04.08.2020 спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: "для организации проезда к торгово-деловому центру".

Из представленных в дело фотоматериалов, являющихся частью заключения эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, усматривается, что испрашиваемый земельный участок вплотную прилегает к пятну застройки объекта недвижимости. Более того, указанный участок, имея расширение в определенном месте, фактически обустроен для размещения парковочных мест, в том числе с использованием переносных ограждений и цепей, о чем также свидетельствует размещенный рядом рекламный баннер, указывающий на это место, как на парковку для гостей ресторана.

Аналогичную информацию о том, что испрашиваемый земельный участок примыкает к торгово-развлекательному и деловому центру (одному из крупнейших) использовали в своих заключениях, представленных в материалы дела, иные эксперты.

При этом, из приложений к заявлению общества от 22.05.2020 о выдаче разрешения на использование земельного участка 17:482 с исправшиваемой целью на срок 59 месяцев усматривается, что прилегающий земельный участок находится в аренде заявителя и последний является собственником ряда объектов.

Однако, местоположение границ земельного участка, формируемого под объектами недвижимого имущества, и, соответственно, его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Расчет площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, осуществляется на основании установленных градостроительных норм и норм проектирования.

Так, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 ЗК РФ собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство здания выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 ГрК РФ для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде:

предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь,

ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов,

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 ГрК РФ).

Таким образом, пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е. нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

На вопросы суда округа обществом даны следующие пояснения.

ТРЦ "Галерея Чижова" состоит из двух многоэтажных зданий (ул. Кольцовская, д. 35 и ул. Кольцовская, д. 18), расположенных на нескольких земельных участках по разным адресам. В настоящее время близлежащие участки также находятся в пользовании АО "Галерея Чижова".

Спорный земельный участок образован по заявлению АО "Галерея Чижова" и ранее находился в аренде общества согласно договору от 05.05.2015 сроком до 05.05.2020 с правом продления договорных отношений; однако до его истечения сторонами подписано соглашение о его расторжении. После чего общество воспользовалось правом на обращение с заявлением о предоставлении права использования земельного участка без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута сроком на 59 месяцев.

На вопрос суда округа представитель общества пояснил, что проезд необходим для организации выезда и въезда на подземную парковку ТРЦ; полагает, что наземной парковки на спорном участке не имеется; указанное расширение участка необходимо для разъезда встречного траснпорта; считает использование земельного участка без предоставления в целях организации проезда экономически выгодным по сравнению с арендой.

Таким образом, по мнению окружной коллегии, судами двух инстанций не установлены фактические обстоятельства дела, которые могут иметь существенное значение для правильного разрешения спора, однако остались невыясненными в целях установления правовых оснований для удовлетворения заявленных требований и для выяснения ключевого вопроса - возможно ли рассматривать предоставление испрашиваемого участка (без его предоставления) в заявленных целях, либо заявление общества по сути имеет целью приобретение участка в порядке восполнения недостающей для обслуживания и эксплуатации здания площади, и как следствие, допустимо ли предоставление земли на испрашиваемом обществом праве. Ввиду чего подлежат установлению обстоятельства, в том числе, является ли спорный проезд общедоступным (относится ли к объектам общего пользования) и возможно ли его обременение в силу закона; возможно ли в отношении него возникновение арендных правоотношений, либо допустимо платное землепользование, на котором настаивает общество; предусматривался ли он проектной документацией застройщика центра; учитывалось ли данное обстоятельство при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию; не является ли его предоставление обществу отклонением от требований градостроительного регламента.

Учитывая изложенное, суд округа полагает, что судами двух инстанций не дана надлежащая правовая оценка наличию в рассматриваемом случае нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемым Приказом департамента в условиях, когда могут возникнуть основания полагать, что земельный участок под видом организации проезда испрашивается в иных целях, связанных с его непосредственным использованием.

При этом суд округа полагагет, что введение объекта недвижимости в эксплуатацию в условиях отсутствия необходимого земельного участка для его обслуживания и эксплуатации, не должно восполняться способами, которые не предусматривают предоставления земельного участка в натуре.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.

Суд округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу N А14-16967/2020 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскя

Судьи

В.Н. Шелудяев А.А. Якимов