Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 июля 2022 г. N Ф10-2740/22 по делу N А14-4209/2021

город Калуга

25 июля 2022 г.

Дело N А14-4209/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 25 июля 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Силаевой Н.Л., Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания	помощником судьи Фединой В.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Фролова Н.С. - представитель Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области, доверенность N 40 от 28.06.2022, копия диплома, паспорт; Кардашов С.Н. - представитель общества с ограниченной ответственностью Научно- производственное предприятие "СтройСталь", доверенность от 17.03.2021, копия диплома, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 по делу N А14-4209/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "СтройСталь" (далее - ООО НПП "СтройСталь", общество, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация Новоусманского района, администрация района, администрация, муниципальный орган) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:125, выраженного в письме N 166 от 25.02.2021, и обязании администрации заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 решение суда области отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении требований предприятия.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, администрация района (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит апелляционное постановление отменить, оставив в силе решение суда области.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание обстоятельства изменения площади и конфигурации исходного земельного участка; неправильно применил нормы материального права.

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представитель общества, полагая апелляционное постановление по делу законным и обоснованным, просит суд оставить его без изменения.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что Постановлением администрации Воленского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области N 83 от 14.08.2009 в связи с поступившим заявлением ООО НПП "СтройСталь" принято решение провести работы по формированию земельного участка предварительной общей площадью 3 га под строительство мини-завода.

Протоколом N 2 заседания межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории Воронежской области от 10.12.2009 по итогам заслушивания доклада директора ООО НПП "СтройСталь" Кабаченко Г.Ю. принято решение о даче предварительного согласования обществу на размещение мини-завода по производству строительной арматуры класса А500 мощностью 35,7 тыс. тонн в год (далее - завод) в поселке Воля Новоусманского района Воронежской области.

При этом ООО НПП "СтройСталь" поручено обеспечить разработку проектно-сметной документации и бизнес-плана инвестиционного проекта и их согласование в установленном порядке.

В рамках процедуры преварительного согласования 17.12.2009 составлен акт обследования и выбора соответствующего земельного участка, испрашиваемого ООО НПП "СтройСталь" для размещения завода, площадью 2,5 га, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование - для производственных целей.

На основании заявления ООО НПП "СтройСталь" постановлением администрации Воленского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области N 132 от 24.12.2009 вышеназванный акт обследования и выбора земельного участка утвержден.

Постановлением администрации N 2275 от 30.12.2009 утверждена схема расположения земельного участка.

Участок площадью 25 500 кв.м. категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслующивающих объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, расположенный по адресу: Воронежская область, район Новоусманский, восточная часть кдастрового квартала 36:16:5300001 постановлен на кадастровый учет 28.01.2010 с присвоением кадастрового номера 36:16:5300001:125 (далее - земельный участок 01:125, спорный земельный участок).

Решением единственного участника N 1 от 01.02.2010 Кабаченко Г.Ю. решено создать ООО НПП "СтройСталь" с уставным капиталом 10 000 руб. и назначением директором общества Кабаченко Г.Ю., который приступил к исполнению обязанностей директора с 19.02.2010 после государственной регистрации создания юридического лица ООО НПП "СтройСталь" 15.02.2010.

ООО НПП "СтройСталь" 27.02.2010 обратилось в администрацию района с заявлением N 04 о предоставлении земельного участка площадью 2,5 га в аренду в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство мини-завода по производству строительной арматуры класса А500С" (далее - инвестиционный проект).

В газете "Новоусманская нива" от 18.06.2010 (N 63 (10962) размещено объявление о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Постановлением N 795 от 05.07.2010 администрацией района принято решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка 01:125 в аренду ООО НПП "СтройСталь" на основании статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации на срок пять лет.

На основании указанного выше постановления 05.07.2010 между администрацией района (арендодатель) и ООО НПП "СтройСталь" (арендатор) сроком на 5 лет (с 05.07.2010 по 05.07.2015) заключен договор N 215 аренды спорного земельного участка для строительства мини-завода по производству арматурной стали (далее - договор аренды от 05.07.2010). По акту приема-передачи от 24.12.2010 земельный участок передан обществу. Договор 17.02.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Законом Воронежской области от 08.06.2012 N 80-ОЗ утверждена Программа социально-экономического развития Воронежской области на 2012 - 2016 годы (далее - Закон N 80-ОЗ).

ООО НПП "СтройСталь" 03.12.2012 получено разрешение NRU36516302-175-12 на строительство мини-завода по производству строительной арматуры класса А500, расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, восточная часть кадастрового квартала 36:16:5300001 сроком до 03.12.2014 (далее - разрешение на строительство), которое впоследствии продлено до 03.06.2016.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации 06.07.2015 между администрацией Воленского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО НПП "СтройСталь" (арендатор) заключен новый договор аренды N 3 спорного земельного участка, в котором земля предоставлена обществу на срок до 06.07.2020 для строительства мини-завода по производству арматурной стали (далее - договор от 06.07.2015).

Согласно содержанию справки-ходатайства Департамента промышленности Воронежской области по инвестиционному проекту ООО НПП "СтройСталь" от 12.11.2015 производственная деятельность последним до 01.10.2015 не осуществлялась.

Соглашением о намерениях от 01.12.2015, заключенным между обществом и Правительством Воронежской области, инвестор (общество) выразил готовность в случае создания на территориии субъекта РФ особой экономической зоны производственного типа подавать заявку на получение статуса резидента для реализации в ее рамках инвестиционного проекта, а Правительство приняло на себя обязательство подготовить и подать на рассмотрение в Министерство экономического развития РФ заявку на создание особой экономической зоны.

На основании Закона Воронежской области от 07.07.2006 N 67-ОЗ "О государственной (областной) поддержке инвестиционной деятельности на территории Воронежской области" Протоколом N 8 от 01.12.2015 заседания Экспертного совета при Правительстве Воронежской области по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития области инвестиционному проекту ООО НПП "СтальСтрой" "Строительство мини-завода по производству строительной арматуры класса А500С" присвоен статус "особо значимый инвестиционный проект, реализуемый на территории Воронежской области" ввиду соответствия его необходимым критериям; инвестиционный проект включен в Реестр инвестиционных проектов Воронежской области; согласовано включение инвестиционного проекта в Программу социально-экономического развития Воронежской области на 2012-2016 годы, утвержденную Законом Воронежской области от 08.06.2012 N 80-ОЗ; предусмотрен период его реализации с 2016 по 2020 годы.

При этом Департаменту экономического развития области поручено подготовить проект закона Воронежской области "О внесении изменений в Закон Воронежской области "О Программе социально-экономического развития Воронежской области на 2012 - 2016 годы".

Законом Воронежской области от 18.12.2015 N 203-ОЗ "О внесении изменений в приложение к Закону Воронежской области "О Программе социально-экономического развития Воронежской области на 2012 - 2016 годы" (принят Воронежской областной Думой 17.12.2015) (далее - Закон N 203-ОЗ) данная Программа дополнена строкой 1.30, предусматривающей строительство ООО НПП "СтройСталь" завода.

21.12.2015 между ОАО "Сбербанк России", областным государственным бюджетным учреждением "Агентство по инвестициям и стратегическим проектам", ООО НПП "СтройСталь" заключено Инвестиционное соглашение N ИС-154, предметом которого явилось осуществление долевого финансирования строящегося объекта общества при привлечении заемных средств банка. Пунктом 7.1 соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его подписания уполномоченными представителями сторон и проставления оттисков их печатей (при наличии) и действует до исполнения сторонами обязанностей по соглашению.

Законом Воронежской области от 02.06.2017 N 62-ОЗ "О признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений отдельных законодательных актов) Воронежской области" (принят Воронежской областной Думой 25.05.2017) Законы N 80-ОЗ и N 203-ОЗ признаны утратившими силу (пункты 1, 20 статьи 1).

Разрешение на строительство 03.06.2016 продлено до 03.12.2017, позднее - до 03.06.2019, и до 06.07.2020 (т.е. до истечения срока договора аренды от 06.07.2015).

В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 29.12.2020 внесены записи о праве собственности ООО НПП "СтройСталь" на три объекта незавершенного строительства (5% степенью готовности) с кадастровыми номерами 36:16:5300001:612, 36:16:5300001:613 и 36:16:5300001:614 площадью застройки 53,6 кв.м, 53,8 кв.м, 39,3 кв.м соответственно.

ООО НПП "СтройСталь" в целях завершения строительства незавершенных строительством объектов, ссылаясь на положения пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, 28.01.2021 обратилось в Администрацию Новоусманского муниципального района Воронежской области с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка 01:125, ранее предоставлявшегося обществу для строительства мини-завода по производству арматурной стали (далее - заявление от 28.01.2021).

В ходе рассмотрения заявления ООО НПП "СтройСталь" администрацией проведены мероприятия по обследованию территории ранее предоставленного обществу земельного участка, по результатам которых установлено, что земельный участок находится в запущенном состоянии, имеются следы кустарниковой растительности и признаки заброшенности земельного участка.

Согласно выписке из протокола заседания Комиссии по рассмотрению земельных вопросов и территориальному планированию Новоусманского муниципального района Воронежской области от 19.02.2021 N 6, комиссией принято решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка, а также о выделении земельного участка под строениями.

Администрацией района со ссылкой на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в письме N 166 от 25.02.2021 отказано ООО НПП "СтройСталь" в предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Впоследствии Протоколом N 4 от 08.06.2021 заседания Экспертного совета при Правительстве Воронежской области по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития области инвестиционный проект ООО НПП "СтальСтрой" исключен из Перечня особо значимых инвестиционных проектов.

Общество, не согласившись с указанным отказом администрации в предоставлении земли в аренду, обратилось 23.03.2021 в суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований указало, что договор аренды земельного участка от 06.07.2015 не заключался в целях завершения строительства мини-завода по производству арматурной стали; основания для отказа в предоставлении земельного участка со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют, поскольку на дату заключения указанного договора в собственности заявителя отсутствовали объекты незавершенного строительства; преамбула договора аренды земельного участка от 06.07.2015 содержит указание на основания его заключения - подпункт 3 пункта 2, пункты 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; договор от 06.07.2015 заключен сроком на 5 лет, а не 3 года, как предусмотрено подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ для договоров аренды земельных участков, заключаемых во исполнение подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; основания для отказа в предоставлении земельного участка отсутствуют, поскольку уполномоченным органом в течение шести месяцев не заявлено в суд требование об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального Закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ), исходил из того, что договор от 06.07.2015 в силу положений подпункта 3 пункта 2, пунктов 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, действующих на момент заключения данного договора, заключался в порядке, определяющем наличие права на заключение нового договора аренды земельного участка, который ранее уже предоставлялся в аренду, но в отношении которого принято соответствующее распоряжение субъекта Российской Федерации о размещении на нем объектов, вошедших в установленном порядке в инвестиционный проект в соответствии с Законом Воронежской области N 67-ОЗ от 07.07.2006.

Учитывая изложенное, суд области пришел к выводу о том, что с учетом изменений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, и положений пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, включения инвестиционного проекта общества в Реестр инвестиционных проектов Воронежской области на 2012-2016 годы, заявитель заключением договора от 06.07.2015 уже реализовал свое право на однократное предоставление без проведения торгов спорного земельного участка в аренду для завершения строительства соответствующего мини-завода.

Довод общества о сроке, на который заключен договор аренды от 06.07.2015 для строительства завода (пять лет), по мнению суда области, не может повлиять на правовую оценку рассматриваемых правоотношений, в том числе по тому основанию, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться на срок от трех до десяти лет.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отменяя решение и принимая новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции принял во внимание положения подпункта 14 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития, а также положения подпункта 23.2 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт.

Учитывая данные нормы права, суд апелляционной инстанции исходил из того, что действующее земельное законодательство предусматривает в рассматриваемом случае заключение договора аренды на срок реализации инвестиционного проекта. Поскольку земельный участок предоставлялся с целью реализации инвестиционного проекта, то и срок аренды не мог быть менее срока реализации проекта. Оба ранее заключенных договора аренды в этот срок укладываются. Суду не представлено доказательств того, что соглашение было расторгнуто ранее. Согласно представленным суду доказательствам действие инвестиционного соглашения прекращено на 08.06.2021 (инвестиционный проект ООО НПП "Строй-Сталь" исключен из Перечня особо значимых проектов, утвержденного Законом Воронежской области от 07.07.2006 N 67-ОЗ), то есть позднее обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства. Права собственности на объекты незавершенного строительства его зарегистрированы. В связи с чем право на приобретение в аренду земельного участка однократно без торгов для завершения строительства с даты окончания периода реализации проекта (в данном случае - с момента прекращения действия инвестиционного соглашения) заявителем не утрачено.

Суд округа исходит из следующего.

В силу подпункта "а" пункта 4 статьи 3 Закона Воронежской области от 07.07.2006 N 67-ОЗ "О государственной (областной) поддержке инвестиционной деятельности на территории Воронежской области" под особо значимыми инвестиционными проектами понимаются инвестиционные проекты, которые реализуются на территории Воронежской области и соответствуют, в том числе, критерию объема инвестиций (за исключением бюджетных инвестиций и (или) средств бюджета бюджетной системы Российской Федерации, предоставленных инвестору, в том числе в качестве взноса в уставный (складочный) капитал) не менее 200 млн. рублей при условии создания новых и (или) модернизации, реконструкции, расширении и техническом перевооружении действующих металлургических производств, производств готовых металлических изделий, машин, автомобилей, механического и электро- и электронного оборудования, летательных и прочих транспортных средств.

При этом, отнесение инвестиционного проекта к категории особо значимых осуществляется решением экспертного совета по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития Воронежской области при условии соответствия инвестиционного проекта критериям экономической, социальной и бюджетной эффективности, утвержденным нормативными правовыми актами Воронежской области на основании заключения уполномоченного исполнительного органа государственной власти Воронежской области (в ред. законов Воронежской области от 28.04.2011 N 57-ОЗ, от 24.02.2012 N 17-ОЗ).

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Из указанных норм права следует, что право на заключение договора аренды земли без торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта возникает у инвестора с даты определения соответствия данного инвестиционного проекта необходимым критериям.

В рассматриваемом случае соответствие инвестиционного проекта общества установленным законом субъекта Российской Федерации критериям установлено на основании заседания Экспертного совета при Правительстве Воронежской области по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития области 01.12.2015; инвестиционный проект включен в Реестр инвестиционных проектов, включенных в Программу социально-экономического развития Воронежской области на 2012 - 2016 годы, Законом N 203-ОЗ 18.12.2015, то есть после заключения договора 06.07.2015.

Следовательно, договор аренды от 06.07.2015 содержит необоснованную ссылку на подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Тем не менее, государственный орган, как усматривается из представленных в дело доказательств, рассматривал общество начиная с 2009 года (до его создания) в качестве потенциального инвестора субъекта РФ.

Доказательства оспаривания договора аренды от 06.07.2015 либо признания его недействительным (ничтожным) в деле отсутствуют.

При этом, учитывая положения пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ общество по состоянию на 06.07.2015 имело право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, поскольку соответствовало совокупности условий, установленных данными нормами права.

Учитывая вышеизложенное, суд округа приходит к выводу о том, что поскольку договор аренды от 06.07.2015 заключен с обществом на основании пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, последнее уже реализовало свое право на однократное предоставление без проведения торгов спорного земельного участка в аренду для завершения строительства, при этом воспользовавшись пятилетним сроком аренды. Приходя к данному выводу, суд в том числе учитывает последующее поведение общества (на дату подачи заявления 28.01.2021), исходя из которого последнее не ссылалось на наличие у него каких-либо прав на льготное получение земли в аренду на очередной период. При этом факт того, что общество на дату заключения договора еще не приступило к возведению объектов недвижимости на спорном земельном участке, по мнению суда округа, не имеет правового значения, поскольку оно имело необходимую разрешительную документацию для начала строительства.

Исходя из изложенного, ссылка суда первой инстанции на тот факт, что договор от 06.07.2015 заключен субъектом, в отношении которого принято соответствующее распоряжение субъекта Российской Федерации о размещении на нем объектов, вошедших в установленном порядке в инвестиционный проект в соответствии с Законом Воронежской области N 67-ОЗ от 07.07.2006, необоснованна.

Доводы общества о том, что у него на дату заключения договора аренды от 06.07.2015 имелось намерение реализовать инвестиционный проект в соответствии с Программой социально-экономического развития Воронежской области на 2012 - 2020 годы, утвержденной Законом Воронежской области от 08.06.2012 N 80-ОЗ, не могут быть приняты судом округа во внимание, поскольку намерение реализации инвестиционного проекта, как и сам факт существования такого проекта не является в силу закона основанием для предоставления земли в льготном порядке.

Как указывалось выше, право на заключение договора аренды земли без торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта возникает у инвестора с даты определения соответствия данного инвестиционного проекта необходимым критериям и получения статуса масштабного (особо значимого).

В рассматриваемом случае Законом Воронежской области от 08.06.2012 N 80-ОЗ утверждена Программа социально-экономического развития Воронежской области на 2012 - 2016 годы (согласно приложению к настоящему Закону Воронежской области), а не до 2020 года. Как указывалось выше, в данную программу инвестиционный проект общества включен 18.12.2015 Законом Воронежской области N 203-ОЗ.

Законом Воронежской области от 02.06.2017 N 62-ОЗ "О признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений отдельных законодательных актов) Воронежской области" (принят Воронежской областной Думой 25.05.2017) как Закон N 80-ОЗ, так и Закон N 203-ОЗ признаны утратившими силу (пункты 1, 20 статьи 1).

Стратегия социально-экономического развития Воронежской области на период до 2020 года, утвержденная Законом Воронежской области от 30.06.2010 N 65-ОЗ, утратила силу в связи с принятием Закона Воронежской области от 20.12.2018 N 168-ОЗ "О Стратегии социально-экономического развития Воронежской области на период до 2035 года" (принят Воронежской областной Думой 17.12.2018).

Редакцией от 23.12.2016 Закона Воронежской области от 07.07.2006 N 67-ОЗ ООО НПП "Строй-Сталь" включено в реестр инвестиционных проектов Воронежской области на период реализации проекта 2016-2020 г.г.

Между тем, на дату подачи заявления от 28.01.2021 общество не настаивало на статусе масштабного инвестора, резидента зоны территориального развития; более того, в заявлении указало не на необходимость завершения реализации инвестиционного проекта, а на необходимость завершения строительства объектов, ссылаясь на пункт 5 статьи 39.6 и подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Ввиду вышеизложенного также необоснован вывод суда апелляционной инстанции о том, что право на приобретение в аренду земельного участка однократно без торгов для завершения строительства с даты окончания периода реализации проекта (в данном случае - с момента прекращения действия инвестиционного соглашения) заявителем не утрачено.

При этом, по мнению суда округа, апелляционный суд ошибочно отождествил понятия окончание периода реализации инвестиционного проекта, прекращение инвестиционного соглашения и исключение инвестиционного проекта из Перечня особо значимых инвестиционных проектов. Основания прекращения инвестиционного соглашения от 21.12.2015, стороной которого является в том числе банк, указаны в его разделе 12; основания исключения инвестиционного проекта из Перечня особо значимых установлены пунктом 3 статьи 7.1. Закона N 67-ОЗ.

Кроме того, обстоятельства исполнения либо прекращения инвестиционного соглашения, сроки и этапы реализации инвестиционного проекта, факт создания зоны территориального развития, получение обществом статуса резидента данной зоны, как и заключения с обществом специального инвестиционного контракта, в рамках настоящего дела не устанавливались.

Таким образом, из дела видно, что на дату подачи обществом заявления от 28.01.2021, основанного на положениях пункта 5 статьи 39.6 и подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, имели место следующие фактические обстоятельства: истечение срока договора аренды от 06.07.2015 (06.07.2020); регистрация за обществом права собственности на три объекта незавершенного строительства (29.12.2020); факт отсутствия обращения уполномоченного органа в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка в суд с заявлением об изъятии этих объектов путем продажи с публичных торгов.

Суд апелляционной инстанции обоснованно учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии трех объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены эти объекты, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В связи с чем, его законное изъятие не представляется возможным.

При этом Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Таким образом, в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента прекращения действия ранее заключенного договора аренды и статуса общества как инвестора в настоящее время возникают риски для имущественных прав собственника объектов незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида (Определения Верховного Суда РФ N 19-КАД21-17-К5 от 19.01.2022, N 308-ЭС22-3699 от 07.05.2022).

Между тем, суд округа полагает, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее обстоятельство.

Как указывалось выше, согласно выписке из протокола заседания Комиссии по рассмотрению земельных вопросов и территориальному планированию Новоусманского муниципального района Воронежской области от 19.02.2021 N 6, комиссией принято решение не только об отказе в продлении договора аренды земельного участка, но и о выделении земельного участка под строениями.

Согласно Протоколу заседания указанной выше Комиссии N 10 от 25.03.2021 и постановления администрации района N 467 от 01.04.2021 принято решение об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 504 кв.м., образуемого путем раздела исходного земельного участка 01:125 площадью 25 500 кв.м. При этом исходный земельный участок сохраняется в измененных границах с площадью 24 996 кв.м.

В результате чего на кадастровый учет 09.04.2021 поставлены два земельных участка, расположенные по адресу: Воронежская область, район Новоусманский, восточная часть кдастрового квартала 36:16:5300001, категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслующивающих объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности:

- с кадастровым номером 36:16:5300001:615 площадью 504 кв.м., в пределах которого расположены три объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 36:16:5300001:612, 36:16:5300001:613 и 36:16:5300001:614, принадлежащие на праве собственности ООО НПП "СтройСталь";

- с кадастровым номером 36:16:5300001:125 площадью 24 996 кв.м. в измененных площади и конфигурации.

ООО НПП "СтройСталь" 05.08.2021 в рамках арбитражного дела N А14-12704/2021 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным Постановления Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области N 467 от 01.04.2021 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории" и восстановлении в ЕГРН сведений о границах исходного земельного участка 01:125 площадью 25 500 кв.м., заявив при этом ходатайство о восстановлении срока подачи указанного заявления.

Ввиду изложенного в рамках настоящего дела обществом заявлены ходатайства об объединении дела N А14-12704/2021 с настоящим, а также о приостановлении настоящего дела до разрешения спора в деле N А14-12704/2021. Вместе с тем, впоследствии ООО НПП "СтройСталь" не поддержало заявленные ходатайства и просило суд их не рассматривать.

Между тем, в силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ обязанностью арбитражного суда в целях полного и всестороннего рассмотрения дела является обязанность приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Таким образом, суд области, придя к правильному выводу о том, что заключением договора аренды от 06.07.2015 общество уже реализовало свое право на однократное предоставление без проведения торгов спорного земельного участка в аренду для завершения строительства, не учел того факта, что в рассматриваемом случае уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, не обратился в суд с требованием об изъятии этих объектов путем продажи с публичных торгов. По мнению суда округа, судом апелляционной инстанции, обоснованно принявшим во внимание вышеуказанный факт, при разрешении спора, тем не менее, не учтено обстоятельство (имевшее место на дату возбуждения производства по настоящему делу) раздела исходного земельного участка после подачи обществом заявления от 28.01.2021, в результате которого объекты незавершенного строительства, принадлежащие обществу оказались располагающимися на ином земельном участке (01:615), в связи с чем обязание администрации предоставить обществу на основании его заявления от 28.01.2021 в аренду исходный земельный участок 01:125 площадью 25 500 кв.м., прекративший существование ввиду раздела, ставит под сомнение возможность исполнения апелляционного судебного акта, с учетом нахождения в производстве суда заявления общества о признании незаконным данного раздела.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.

Согласно части 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В рассматриваемом случае предметом кассационного рассмотрения является апелляционное постановление.

Между тем, приходя к выводу о необходимости отмены наравне с апелляционным постановлением решения суда области, суд округа исходит из того, что в случае отмены постановления апелляционного суда и оставления в силе решения суда первой инстанции, спор по существу остается разрешенным неверно ввиду неправильного применения судом области норм материального права и без учета практики применения правовых норм, определенной высшей судебной инстанцией, что не отвечает требованиям обеспечения заявителю судебной защиты.

Более того, суд округа исходит из того, что исправление допущенных нарушений возможно лишь при новом рассмотрении дела в целом, в ходе которого необходимо установление фактических обстоятельств и совокупная их оценка.

Ввиду изложенного, суд округа считает необходимым отменить судебные акты по делу в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, рассмотрев вопрос о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения спора в рамках арбитражного дела N А14-12704/2021.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 по делу N А14-4209/2021 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскя

Судьи

Н.Л. Силаева В.Н. Шелудяев