Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 августа 2021 г. N 18-КГ21-29-К4 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о признании права собственности на квартиру на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку он не учел, что стороны договора купли-продажи неоднократно согласовывали изменение сроков оплаты цены спорной квартиры

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 августа 2021 г. N 18-КГ21-29-К4

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Москаленко Ю.П.,

судей Горохова Б.А. и Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-511/219 по иску Ковалевой Людмилы Николаевны к индивидуальному предпринимателю Халатову Льву Мисаковичу о признании права собственности на квартиру

по кассационной жалобе Ковалевой Л.Н. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2019 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда обшей юрисдикции от 20 августа 2020 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Москаленко Ю.П., выслушав объяснения представителя индивидуального предпринимателя Халатова Л.М. - Григорьева Р.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Ковалева Л.Н. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Халатову Л.М. о признании права собственности на квартиру N ..., общей площадью 43,62 кв.м, расположенную на пятом этаже блок-секции N 2 многоквартирного жилого дома по адресу: ... край, ... и выплате с депозитного счета Управления Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации в Краснодарском крае индивидуальному предпринимателю Халатову Л.М. стоимости квартиры по указанному выше адресу в размере 2 181 000 руб. В обоснование заявленных требований истец указала, что 4 июля 2017 г. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом комплексе "Алые паруса" по указанному выше адресу. В соответствии с условиями заключенного договора стоимость квартиры составляла 2 181 000 руб., 950 000 руб. из которых были переданы ответчику при подписании договора. Срок окончательного расчета был определен сторонами до 25 декабря 2017 г. 5 июля 2017 г. Ковалева Л.Н. передала ответчику 600 000 руб., 26 июня 2018 года - 140 000 руб. По достигнутой между сторонами договоренности, оставшуюся денежную сумму в размере 191 000 руб. истец должна была выплатить в срок до 1 сентября 2018 г.

20 сентября 2018 г. в адрес истца от ответчика поступило уведомление от 14 сентября 2018 г. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 июля 2018 г. в одностороннем порядке, с приложением копии банковского приходного кассового ордера об открытии на имя истца банковского счета и внесением на него 1 990 010 руб.

21 сентября 2018 г. Ковалева Л.Н. направила ответчику письмо о несогласии с расторжением договора, содержащее требование исполнить предварительный договор купли-продажи квартиры - получить денежные средства в полном объеме и заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2019 г., в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда обшей юрисдикции от 20 августа 2020 г. вынесенные судебные постановления оставлены без изменения.

В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене данных судебных постановлений, как принятых с нарушением закона.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Москаленко Ю.П. от 13 июля 2021 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 390 ¹⁴ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что при вынесении судебных постановлений допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.

Как установлено судом, 4 июля 2017 г. между индивидуальным предпринимателем Халатовым Л.М. и Ковалевой Л.Н. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., общей площадью 43,62 кв.м, расположенной на пятом этаже блок-секции N 2 в строящемся жилом комплексе "Алые паруса" по адресу: ... с внесением в обеспечение его исполнения 950 000 руб. (т. 1, л.д. 22-23).

Пунктом 1.2 указанного договора полная стоимость квартиры определена в сумме 2 181 000 руб., подлежавшей уплате в срок до 25 декабря 2017 г.

Согласно пункту 1.3 этого же договора остаток, с учетом переданной при заключении договора денежной суммы, должен быть выплачен двумя платежами: в срок до 5 июля 2017 г. - 600 000 руб.; в срок до 25 декабря 2017 г. - 631 000 руб.

Истец при заключении договора выплатила 950 000 руб., 5 июля 2017 г. - 600 000 руб., 8 мая 2018 г. - 300 000 руб. (т. 1, л.д. 24, 25).

После уплаты указанных денежных средств между сторонами было достигнуто соглашение, по условиям которого в срок до 20 июня 2018 г. истец должна была выплатить 150 000 руб., а в срок до 1 сентября 2018 г. - 181 000 руб.

26 июня 2018 г. Ковалева Л.Н. произвела выплату суммы в размере 140 000 руб. При этом между сторонами была достигнута договоренность о том, что оставшаяся денежная сумма по договору в размере 191 000 руб. будет выплачена в срок до 1 сентября 2018 г. (т. 1, л.д. 26).

14 сентября 2018 г. ответчик направил истцу уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, вследствие неисполнения истцом существенных условий договора по оплате его цены в предусмотренный соглашением срок (т. 1, л.д. 27).

Данное уведомление о расторжении предварительного договора было получено Ковалевой Л.Н. 20 сентября 2018 г.

14 сентября 2018 г. ответчиком на имя Ковалевой Л.Н. открыт расчетный счет в филиале Краснодарского отделения ПАО "Сбербанк", на который произведен возврат оплаченных истцом денежных средств в размере 1 990 000 руб.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных Ковалевой Л.Н. требований, суд указал на то, что истцом неоднократно нарушались существенные условия договора, касающиеся порядка оплаты стоимости квартиры.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, дополнительно указал на то, что возникшие между сторонами отношения регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которыми в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, застройщику было предоставлено право на одностороннее расторжение заключенного между сторонами договора.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Вместе с тем судами при рассмотрении дела не учтены следующие обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения спора.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Договор, заключенный сторонами 4 июля 2017 г. и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорной квартиры в срок до 25 декабря 2018 г. (не ранее осуществления окончательного расчета), не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. По существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон.

Исходя из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым руководствовался суд апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства.

Обосновывая свой вывод о том, что у ответчика имелись основания для расторжения заключенного с Ковалевой Л.Н. предварительного договора купли-продажи в одностороннем порядке, суд апелляционной инстанции исходил из положений части 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, согласно которым в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 указанного Федерального закона.

Между тем, каких-либо документов, свидетельствующих о том, что индивидуальный предприниматель Халатов Л.М., с которым истцом был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, является застройщиком многоквартирного дома по указанному выше адресу, материалы дела не содержат.

Более того, положения данного закона не подлежали применению к правоотношениям сторон, поскольку до их возникновения Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", индивидуальные предприниматели из числа застройщиков, указанных в части 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, были исключены.

Также, сославшись на допущенные Ковалевой Л.Н. нарушения сроков оплаты платежей за приобретаемую ею квартиру, суд не учел положения пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Ответчик, приняв просроченный платеж от Ковалевой Л.Н., с учетом вышеприведенной нормы права, фактически подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора и тем самым утратил право ссылаться на допущенную истцом просрочку платежа как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора.

При этом судами не принято во внимание то обстоятельство, что стороны договора неоднократно согласовывали изменение сроков оплаты цены спорной квартиры, о чем свидетельствуют соответствующие расписки, составленные в форме соглашений, подписанных обеими сторонами договора.

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Между тем, обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.

Указанные выше обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения спора, не вошли в предмет доказывания и правовой оценки со стороны судебных инстанций по правилам, установленным статьями 67 и 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не получили.

В соответствии со статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2019 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда обшей юрисдикции от 20 августа 2020 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 390 ¹⁴, 390 ¹⁵, 390 ¹⁶ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2019 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда обшей юрисдикции от 20 августа 2020 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Геленджикский городской суд Краснодарского края.

Председательствующий

Москаленко Ю.П.

Судьи

Горохов Б.А.

Рыженков А.М.