Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 июня 2023 г. N Ф10-879/23 по делу N А09-11082/2021

г. Калуга

13 июня 2023 г.

Дело N А09-11082/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.06.2023.

Арбитражный суд Центрального округа в составе

председательствующего	К.Т. Захарова,
судей	Е.В. Белякович, С.Г. Егоровой,
при участии в заседании
от истца:	Паниполяк В.Д. (доверенность от 14.12.2022),
от ответчика:	Блажко В.А. (доверенность от 09.01.2023), Шкута П.Н. (доверенность от 09.01.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Брянской городской администрации (ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574; далее - истец, Администрация) на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.10.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2023 по делу N А09-11082/2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Фабрика атмосферы" (ИНН 3232007570, ОГРН 1023201058594; далее - ответчик, Общество) об обязании исполнить обязательства по безвозмездной передаче в собственность муниципального образования город Брянск 553,7 кв.м общей площади жилых помещений, предусмотренные инвестиционным контрактом от 28.11.2006 N 96.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по строительству и развитию территории г. Брянска (ИНН 3250064926), Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ИНН 3250512568).

Решением Арбитражного суда Брянской области, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично, на Общество возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в силу решения суда исполнить договорные обязательства по безвозмездной передаче 65,3 кв.м общей площади жилых помещений в собственность муниципального образования город Брянск. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части отказа в удовлетворении иска, Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, указала на то, что в ходе исполнения инвестиционный контракт неоднократно изменялся (в т.ч. изменялись земельные участки, передаваемые ответчику для строительства многоквартирных домов). При этом в п. 2.1.1 контракта, устанавливающего порядок расчетов между сторонами, соответствующие изменения не вносились. В частности, участок N 5 не внесен в п. 2.1.1 контракта ошибочно. Суды при толковании п. 2.1.1 контракта не учли, что участок N 3 исключен из предмета контракта в связи с невозможностью освоения земельного участка, однако из п. 2.1.1 контракта информация о данном участке не исключена. Администрация полагает, что внесение изменений в предмет инвестиционного контракта само по себе является основанием для получения истцом 12% от общей площади жилых и нежилых помещений, введенных в эксплуатацию на участках N 1, N 2, N 4 и N 5.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика возражали против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Рассмотрев содержащиеся в кассационной жалобе доводы в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.11.2006 Администрация и Общество (инвестор-застройщик) заключен инвестиционный контракт N 96 по строительству объектов недвижимости на земельных участках со сносом частных и муниципальных домов в г. Брянске.

Согласно п. 1.2 контракта в первоначальной редакции в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик обязуется осуществить строительство следующих объектов:

- участок N 1 - многоэтажный жилой дом по пер. Пилотов в Советском районе г. Брянска (вместо 10-ти этажного жилого дома по ул. Советской со встроенными помещениями общественного назначения, предусмотренного инвестиционным контрактом от 23.09.2003 N 241);

- участок N 2 - многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенным и пристроенными помещениями общего назначения по ул. Вали Сафроновой в Советском районе г. Брянска (ранее предусмотренный инвестиционным контрактом от 23.09.2003 N 241);

- участок N 3 - два 14-ти этажных жилых дома по пер. Горького в Советском районе г. Брянска;

- участок N 4 - многоэтажный жилой дом по ул. Вильямса в Советском районе г. Брянска;

- общее количество квартир по участкам - 481,

- предварительный размер общей площади жилья по участкам - 34 442 кв. м.

В соответствии с п. 1.3 контракта его реализация предусматривает ликвидацию в зоне застройки ветхого, непригодного для проживания жилого фонда, находящегося в муниципальной и частной собственности, и обеспечение предоставления на договорной основе зарегистрированным там гражданам жилья в соответствии с установленными нормами жилой площади.

В п. 2.1 контракта согласовано соотношение раздела имущества между сторонами в следующих пропорциях.

Согласно п. 2.1.1 контракта Администрация получает на безвозмездной и безвозвратной основе от инвестора-застройщика 12% от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений введенных в эксплуатацию на участке N 1, участке N 2, участке N 3 и участке N 4 с полной готовностью под заселение.

Инвестор-застройщик получает 88% от суммарной площади жилых и нежилых помещений.

В случае, если общая площадь жилых помещений, необходимых для переселения граждан, проживающих в подлежащем сносу жилье, превысит размер соответствующей доли Администрации, то инвестор-застройщик обязан за свой счет осуществить предоставление недостающей площади жилья для переселения граждан из указанных домов (п. 2.1.4 контракта).

В соответствии с п. 2.2 контракта вкладом Администрации являются: акты выбора земельных участков; принятие необходимых нормативных актов, связанных с получением права на землю и разрешением инвестору-застройщику осуществления сноса существующего ветхого, аварийного, непригодного для жизни жилого фонда на земельных участках, указанных в п. 1.2 контракта, о предоставлении инвестору-застройщику функций заказчика-застройщика, оформление исходно-разрешительной документации и правоудостоверяющих документов (договоров аренды); содействие в получении технических условий на подключение объектов к инженерной инфраструктуре и других документов от третьих лиц.

Вкладом инвестора-застройщика является: финансирование работ, связанных с формированием земельных участков, финансирование инвестиционного проекта и его реализации, в том числе с обеспечением полного и своевременного финансирования предпроектных, проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, реализация мероприятий по сносу ветхого и непригодного для проживания жилья, расселения проживающих в нем граждан, а также других мероприятий, связанных с реализацией настоящего контракта.

В период действия контракта сторонами подписан ряд дополнительных соглашений.

Со стороны истца обязательства по контракту исполнены в полном объеме.

Во исполнение контракта для строительства жилых домов на участках N 1, N 2, N 4 и N 5 выдавались соответствующие разрешения на строительство, а в дальнейшем - разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, предусмотренных п. 2.1.1 контракта, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Рассмотрев спор по существу, суды, руководствуясь статьями 307, 309, 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54), исследовав и оценив имеющуюся в деле совокупность доказательств, пришли к выводу о том, что исходя из буквального толкования условий контракта (п. 2.1.1) на Общество следует возложить обязанность по передаче Администрации 65,3 кв.м общей площади жилых помещений, расположенных во введенных в эксплуатацию жилых домах.

Арбитражный суд кассационной инстанции находит выводы судов, положенные в основание принятых судебных актов, законными и обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 и 6 Постановления Пленума N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 главы "Строительный подряд".

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 1.3 и 2.1.4 контракта целью его заключения для Администрации являлось решение социальной значимой задачи по приобретению в муниципальную собственность квартир, подлежащих последующей передаче жителям аварийных домов, и обеспечению жилыми помещениями собственников квартир сносимых домов. Целью Общества являлось строительство многоквартирных домов на земельных участках под сносимыми домами для последующей реализации квартир и получения прибыли.

Исходя из содержания п. 2.2 контракта, суды пришли к выводу о том, что инвестиционный контракт является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и договора подряда.

По расчету истца 12% от площади помещений, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность и расположенных в многоквартирных домах, возведенных на участках N 1 - N 5, составляет 4 586,2 кв.м. При этом ответчик передал Администрации - 4 032,5 кв.м такой площади. Разница в рассматриваемом случае составляет 553,7 кв.м.

Согласно представленному ответчиком контррасчету в собственность муниципального образования в соответствии с условиями контракта должно быть передано 4 097,8 кв.м соответствующей площади.

Судами установлено, что в период действия контракта его условия (п. 1.1, 1.2 и 1.3) неоднократно изменялись.

В частности, из п. 1.1 и 1.3.1 контракта дополнительным соглашением N 48 от 28.08.2015 исключен участок N 3 (пер. Горького, дома N 12, N 14, N 14-а, N 16 и N 18). При этом в названный пункт включен участок N 5 (ул. Вали Сафроновой, дом N 74).

При этом п. 2.1.1, устанавливающий порядок расчетов между сторонами, остался неизменным.

В ходе судебного разбирательства истец указывал на то, что названное обстоятельство является ошибкой.

Вместе с тем, судами отмечено, что приведенный довод Администрации не подтверждается имеющимися в деле доказательствами. Инвестиционная программа или протоколы совещаний, из которых можно было бы сделать вывод о подобных намерениях, истцом не представлены.

С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что исходя из буквального толкования п. 2.1.1 контракта Администрация получает на безвозмездной основе 12% от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений введенных в эксплуатацию на участке N 1, N 2 и N 4. Доказательств того, что ответчик взял на себя обязательства передать Администрации дополнительные площади в размере 12% от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений, фактически введенных в эксплуатацию на участке N 5, материалы дела не содержат, как не содержат и доказательств того, что при заключении и реализации контракта действительная общая воля сторон была направлена на передачу Администрации дополнительных площадей (сверх площадей, предоставляемых под расселение граждан, проживающих в ветхом и непригодном для проживания жилье, находящемся в зоне застройки) в размере 12% от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений, фактически введенных в эксплуатацию на земельных участках.

В ответ на вопрос суда кассационной инстанции представители сторон подтвердили, что все собственники помещений в жилых домах, подлежавших расселению, обеспечены жилыми помещениями в соответствии с установленными нормами жило площади.

При толковании условий заключенного сторонами контракта судами не нарушены положения ст. 431 ГК РФ и п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушения либо неправильного применения норм материального или процессуального права судом кассационной инстанции не установлено.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм права и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 12.10.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2023 по делу N А09-11082/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные ст. 291.1 и 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

К.Т. Захаров

Судьи

Е.В. Белякович С.Г. Егорова