Приложение N 1. Проект межевания территории центральной части города Южно-Сахалинска в границах: ул. Ленина - ул. Антона Буюклы - ул. Вокзальная - ул. Карла Маркса. Основная часть (текстовая часть) проекта межевания территории

Приложение N 1
Утверждена
постановлением
администрации города Южно-Сахалинска
от 8 октября 2021 г. N 2643-па

Проект межевания территории центральной части города Южно-Сахалинска в границах: ул. Ленина - ул. Антона Буюклы - ул. Вокзальная - ул. Карла Маркса. Основная часть (текстовая часть) проекта межевания территории

Состав проекта межевания

N листа	Наименование	Количество
Основная часть
	Основная часть (текстовая часть) проекта межевания территории	2
01	Чертеж межевания территории М 1:1 000	2
02	Чертеж межевания территории. 1 этап М 1:1 000	2
03	Чертеж межевания территории. 2 этап М 1:1 ООО	2
Материалы по обоснованию
04	Чертеж существующего использования территории М 1:1 000	2

1. Введение. Цели и задачи проекта

Проект межевания подготовлен в соответствии с муниципальным контрактом N 25 от 22.05.2018 г. на внесение изменений в проект планировки с проектом межевания центральной части города Южно-Сахалинска в границах: пр. Победы - ул. Горького - ул. Вокзальная - река Рогатка, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 08.05.2013 N 745-па в границах проектирования: ул. Ленина - ул. Антона Буюклы - ул. Вокзальная - ул. Карла Маркса, заключенным между Департаментом архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска и ООО "Агентство по развитию территорий "Геоника" г. Омск.

В соответствии со статьей 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ, образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Подготовка настоящего проекта межевания территории осуществляется для определения местоположения границ, образуемых и изменяемых земельных участков.

2. Проект межевания территории

2.1. Характеристика территории проектирования

Проект межевания территории разработан в границах ул. Ленина - ул. Антона Буюклы - ул. Вокзальная - ул. Карла Маркса.

Площадь в границах проектируемой территории составляет 3,3 га.

Описание местоположения границ территории, в отношении которой разработан проект межевания, приведено в Приложении 1 настоящей Пояснительной записки.

При разработке проекта использованы следующие материалы:

- топографическая съемка в масштабе 1:500;

- Генеральный план города Южно-Сахалинск;

- Правила землепользования застройки города Южно-Сахалинск;

- Проект планировки с проектом межевания территории центральной части города Южно-Сахалинска в границах пр. Победы - ул. Горького - ул. Вокзальная - река Рогатка;

- Региональные нормативы градостроительного проектирования Сахалинской области;

- сведения об учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участках, расположенных в границах проектируемой территории.

Разработка проекта осуществлена в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, нормативно-правовых актов Правительства Российской Федерации, Госстроя России, Правительства Сахалинской области, городского округа "Город Южно-Сахалинск".

Проект межевания выполнен на цифровых топографических картах в масштабе 1:1000 с применением компьютерных геоинформационных технологий в программе Maplnfo, содержит соответствующие картографические слои и семантические базы данных.

2.2. Общие положения

Проектные решения по образованию земельных участков в соответствии с настоящим проектом межевания территории предлагается осуществить в 2 этапа. На первом этапе в проекте межевания предусмотрено образование земельных участков:

- под существующими и планируемыми объектами капитального строительства, в том числе путем объединения и перераспределения земельных участков, поставленных на кадастровый учет, с целью организации наиболее эффективного использования территории;

- под объектами капитального строительства, подлежащими сносу согласно решениям проекта планировки территории, для обеспечения возможности их выкупа, в соответствии с действующим законодательством;

- под территориями общего пользования (улицами и проездами).

На втором этапе реализации проекта межевания территории предусмотрено образование земельных участков для цели размещения проектируемых объектов капитального строительства на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу, а также перераспределение или объединение образованных земельных участков в первом этапе.

Кроме того, в настоящем проекте межевания даны предложения по изъятию земельных участков для муниципальных нужд в целях размещения улично-дорожной сети.

Проектные решения по межеванию в границах проектируемой территории представлены на отчетах "Чертеж межевания территории", "Чертеж межевания территории. 1 этап" и "Чертеж межевания территории. 2 этап".

На чертежах межевания территории отображены:

- границы планируемых элементов планировочной структуры;

- красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

- линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

- границы образуемых земельных участков, в том числе земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования, условные номера образуемых земельных участков;

- границы зон действия публичных сервитутов.

Границы земельных участков определены с учетом действующих технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, установленных в Правилах землепользования и застройки города Южно-Сахалинска.

Границы образуемых земельных участков определены по красным линиям, внутриквартальным проездам, естественным границам и рубежам, а также с учетом сложившего землепользования и земельных участков, поставленных на кадастровый учет.

При разработке проекта межевания обеспечено соблюдение следующих требований:

- границы образуемых земельных участков определены в зависимости от функционального назначения территории, с учетом решений документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории и сложившейся планировочной структуры;

- для образуемых и сохраняемых земельных участков обеспечены условия эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним.

В границы земельных участков включены территории под зданиями и сооружениями, открытые площадки для временного хранения автомобилей, зеленые насаждения. К каждому земельному участку обеспечен проезд (проход) с земельных участков общего пользования. Для эксплуатации земельных участков, для которых обеспечение данного условия невозможно ввиду сложившегося землепользования в проекте межевания даны предложения по установлению публичных сервитутов для прохода или проезда через земельный участок.

Территории улиц и дорог общего пользования определены проектом планировки. Их границы установлены по красным линиям.

В процессе анализа сложившегося землепользования выявлены противоречия в сведениях Единого реестра недвижимости о границах земельных участков 65:01:0703001:5, 65:01:0703001:177 и 65:01:0703001:443 (без координат границ). Данные участки поставлены на кадастровый учет в период с 2002 по 2006 года с наложениями друг на друга, что противоречит требованиям действующего законодательства.

В соответствии с частью 3 статьи 70 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 года в установленном порядке, снимаются с государственного кадастрового учета в случае отсутствия в ЕГРН сведений об их правообладателях.

Таким образом, для цели устранения выявленных нарушений и для реализации решений проекта межевания по образованию земельных участков, рекомендуется провести работы по снятию с учета земельных участков, сведения о правах, на которые отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, и провести кадастровые работы по устранению кадастровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка 65:01:0703001:177.

Эксплуатация инженерных сетей будет осуществляться преимущественно на земельных участках (территориях) общего пользования. Земельные участки под инженерные сети, расположенные на территории внутриквартальной застройки, не формируются. Эксплуатация сетей на таких территориях осуществляется на праве публичного сервитута.

2.3. Предложения по установлению публичных сервитутов

Публичный сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) устанавливается в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

- размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

- использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В проекте межевания территории даны предложения по установлению публичных сервитутов для использования земельных участков в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Зоны действия публичных сервитутов определены с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 3.12.2014 N 1300 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов" и Приказа Агентства архитектуры и градостроительства Сахалинской области от 10.11.2016 N 21 "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Сахалинской области".

Границы публичных сервитутов определены в пределах охранных зон соответствующих инженерных сетей. Окончательное установление сервитутов необходимо осуществить после прокладки сетей на основании исполнительной документации.

Охранные зоны от инженерных сетей устанавливаются в соответствии с действующими законодательными актами в размере:

- кабельные линии электропередачи 10 кВ - 1 метр по обе стороны линии электропередачи от крайних кабелей;

- воздушные линии электропередачи 0,4 кВ - 2 в каждую сторону и на высоту столба по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при не отклоненном их положении;

- кабельные линии электропередачи 0,4 кВ - 1 метр по обе стороны линии электропередачи от крайних кабелей;

- линия связи - 2 метра с каждой стороны от трассы подземного кабеля связи или от крайних проводов воздушных линий связи и линий радиофикации;

- теплопровод - 3 метра в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки;

Расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных сетей водопровода до зданий и сооружений следует принимать по таблице 15 СП 42.13330.2011 - 5 м, для сетей безнапорной канализации - 3 м.

Системы инженерного обеспечения, подводящие соответствующие инженерные ресурсы к каждому земельному участку, проходят по коридорам улиц и проездов, предоставляя возможность автономного обеспечения каждого участка без вовлечения территории других земельных участков для прокладки соответствующих коммуникаций.

В случаях, если инженерные сети проходят в непосредственной близости от границ земельных участков, для таких участков устанавливаются сервитуты, обязывающие владельцев этих участков использовать территорию сервитута с учетом требований безопасности и сохранности инженерных коммуникаций и предоставления

беспрепятственного доступа к ним представителей соответствующих служб для инспекции и ремонта.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

2.4. Перечень и сведения об образуемых и изменяемых земельных участков. 1 этап

Таблица 1

Перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд, в том числе возможные способы их образования

Условный (кадастровый) номер земельного участка	Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с проектом планировки (код вида разрешенного использования)		Площадь участка в соответствии с проектом планировки и межевания, кв. м		Возможный способ образования земельного участка
Образуемые земельные участки
01	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)		541		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
02	Гостиничное обслуживание (4.7)		2231		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:2809
03	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)		565		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:2809
04	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)		546		Образование путем объединения земельного участка 65:01:0703001:209 и 65:01:0703001:353. перераспределение образованного земельного участка и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
05	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)		1170		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
06	Коммунальное обслуживание (3.1)		19		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
07	Хранение автотранспорта (2.7.1)		3524		Образование путем перераспределения границ земельного участка 65:01:0703001:3220, 65:01:0703001:3221, 65:01:0703001:3231, 65:01:0703001:3234
08	Магазины (4.4)		821		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:97
09	Магазины (4.4)		379		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:172
10	Банковская и страховая деятельность (4.5)		519		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
11	Магазины (4.4)		3077		Образование путем перераспределения земельного участка 65:01:0703001:64 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
12	Коммунальное обслуживание (3.1)		77		Образование путем перераспределения земельного участка 65:01:0703001:3219 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
13	Магазины (4.4)		568		Образование путем перераспределения земельного участка 65:01:0703001:2868 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Перераспределение земельного участка возможно после снятия с учета земельного участка 65:01:0703001:177
14	Магазины (4.4)		276		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка
Условный (кадастровый) номер земельного участка		Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с проектом планировки (код вида разрешенного использования)		Площадь участка в соответствии с проектом планировки и межевания, кв. м		Возможный способ образования земельного участка 65:01:0703001:5. Изъятие части земельного участка возможно после снятия с учета земельного участка 65:01:0703001:177
15		Магазины (4.4)		633		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:553
16		Магазины (4.4)		1215		Образование путем перераспределения земельного участка 65:01:0703001:3228 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменений вида разрешенного использования
17		Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)		319		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
18		Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)		292		Образование путем раздела земельного участка 65:01:0703001:333
ИТОГО				16772
Образуемые земельные участки, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования
19		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		581		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
20		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		699		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
21		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		171		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
22		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		157		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
23		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		38		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
24		Земельные участки ( территории) общего пользования (12.0)		455		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
25		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		174		Образование путем перераспределения границ земельного участка 65:01:0703001:3220, 65:01:0703001:3221, 65:01:0703001:3231, 65:01:0703001:3234. изменение вида разрешенного использования
26		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		30		Образование путем перераспределения границ земельного участка 65:01:0703001:3220, 65:01:0703001:3221, 65:01:0703001:3231, 65:01:0703001:3234. изменение вида разрешенного использования
27		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		898		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
28		Земельные участки ( территории) общего пользования (12.0)		924		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
29		Земельные участки ( территории) общего пользования (12.0)		375		Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
30		Земельные участки ( территории) общего		56		Образование путем раздела для пели изъятия части земельного участка
Условный (кадастровый) номер земельного участка		Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с проектом планировки (код вида разрешенного использования) пользования (12.0)		Площадь участка в соответствии с проектом планировки и межевания, кв. м		Возможный способ образования земельного участка 65:01:0703001:221. изменение вида разрешенного использования
31		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		466		Образование путем изъятия части 65:01:0703001:3208, изменение ВРИ
32		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		212		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:2809, изменение вида разрешенного использования
33		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		58		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:333 изменение вида разрешенного использования
34		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		51		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:97, изменение вида разрешенного использования
35		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		21		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:172. изменение вида разрешенного использования
36		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		3		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:172. изменение вида разрешенного использования
37		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		25		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:5, изменение вида разрешенного использования
38		Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)		40		Образование путем раздела для цели изъятия части земельного участка 65:01:0703001:553. изменение вида разрешенного использования
Итого				5434

Примечание - все образуемые земельные участки отнесены к категории земель - Земли населенных пунктов.

2.5. Перечень и сведения об образуемых и изменяемых земельных участков. 2 этап

Таблица 2

Перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд, в том числе возможные способы их образования

Условный номер земельного участка	Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с проектом планировки (код вида разрешенного использования)	Площадь участка в соответствии с проектом межевания, кв. м	Возможный способ образования земельного участка
39	Деловое управление (4.1)	1106	Образование путем объединения образованных в первом этапе земельных участков 1 и 3. Изменение вида разрешенного использования
40	Гостиничное обслуживание (4.7)	2315	Образование путем перераспределения, образованного в первом этапе земельного участка 02 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
41	Деловое управление (4.1)	1863	Изменение вида разрешенного использования земельного участка 19. образованного в первом этапе и земельного участка 65:01:0703001:2828. Объединение земельного участка 20 и земельного участка 65:01:0703001:2828
42	Храпение автотранспорта (2.7.1)	658	Перераспределение образованного в первом этапе земельного участка 04 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменение вида разрешенного использования
43	Хранение автотранспорта (2.7.1)	3533	Образование путем перераспределения, образованного в первом этапе земельного участка 7 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
44	Магазины (4.4)	830	Образование путем перераспределения, образованного в первом этапе земельного участка 8 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
45	Магазины (4.4)	382	Образование путем перераспределения, образованного в первом этапе земельного участка 9 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
46	Магазины (4.4)	4162	Образование путем перераспределения образованных в первом этапе земельных участков 11 и 16
47	Деловое управление (4.1)	611	Образование путем объединения образованных в первом этапе земельных участков 17 и 18. Изменение вида разрешенного использования
48	Предпринимательство (4.0)	288	Образование путем перераспределения, образованного в первом этапе земельного участка 14 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
ИТОГО		15748
Образуемые земельные участки, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования
49	Земельные участки ( территории) общего пользования (12.0)	288	Образование путем перераспределения ЗУ 65:01:0703001:3208 изъятом на первом этапе
Условный номер земельного участка	Вил разрешенного использования земельного участка в соответствии с проектом планировки (код вида разрешенного использования)	Площадь участка в соответствии с проектом межевания, кв. м	Возможный способ образования земельного участка
50	Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)	130	Образование путем перераспределения образованных в первом этапе земельных участков 11 и 16
51	Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)	946	Образование путем объединения образованных в первом этапе земельных участков 24, 26, 32, 34, 35
52	Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)	468	Образование путем объединения образованных в первом этапе ЗУ 23. ЗУ 29 и ЗУ 30
53	Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)	1611	Образование путем перераспределения, образованного в первом этапе земельного участка 25 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Объединение перераспределенного участка с образованным в первом этапе земельным участком 33
54	Земельные участки ( территории) общего пользования (12.0)	901	Образование путем объединения образованных в первом этапе земельных участков 27 и 36
55	Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)	988	Образование путем объединения образованных в первом этапе земельных участков 28, 37 и 38
ИТОГО		5332

Примечание - все образуемые земельные участки отнесены к категории земель - Земли населенных пунктов.

ГАРАНТ:

Нумерация таблиц приводится в соответствии с источником

Таблица 5

Сводные показатели

N п/п	Параметры	Площадь, га
		1 этап	2 этап
1	Образуемые земельные участки	1,68	1,57
2	Образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования	0,54	0,50

ГАРАНТ:

Нумерация приложения приводится в соответствии с источником