Письмо Верховного Суда РФ от 8 октября 2021 г. N 4-ВС-5196/21 О проекте федерального закона N 1246345-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Письмо Верховного Суда РФ от 8 октября 2021 г. N 4-ВС-5196/21

Досье на проект федерального закона

В Верховном Суде Российской Федерации рассмотрен проект федерального закона N 1246345-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части уточнения понятия "дом блокированной застройки" и введения понятия "многоквартирный дом").

Как усматривается из пояснительной записки, целью законопроекта является устранение правовой неопределенности, возникающей при разграничении многоквартирных домов и домов блокированной застройки, путем закрепления в Градостроительном и Жилищном кодексах Российской Федерации соответствующих понятий.

Необходимость законодательного урегулирования обозначенной правовой неопределенности возражений не вызывает. Вместе с тем, как представляется, предлагаемый авторами законопроекта подход не в полной мере будет способствовать достижению заявленной цели.

Действующая в настоящее время редакция пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет жилые дома блокированной застройки как жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законопроект предусматривает иное определение дома блокированной застройки как жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющими отдельный выход.

Таким образом, исключается один из важнейших квалифицирующих признаков блокированного жилого дома, предусматривающий расположение его на отдельном земельном участке. Указание на наличие отдельного выхода не добавляет правовой определенности, поскольку не содержит необходимой конкретизации (отдельного от чего и ведущего куда).

Жилой дом предлагается определить как здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 статьи 36 ЖК РФ (т.е. принадлежащее собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности общее имущество). Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Данная правовая конструкция, предусматривающая существование общего имущества как квалифицирующего признака многоквартирного дома и оставляющая без ответа вопрос о возможности существования общего имущества собственников жилых домов блокированной застройки не позволяет в полной мере отграничить указанные виды зданий. Например в ситуации, когда по воле собственников индивидуального жилого дома был произведен его раздел на самостоятельные части, изолированные друг от друга общей стеной, однако сохранившие элементы общего имущества (например, общую крышу), такое здание обладает как признаками дома блокированной застройки, так и многоквартирного жилого дома.

В отсутствие полноценного законодательного решения земельных вопросов, возникающих при возведении и эксплуатации домов блокированной застройки, разработчики, не устраняя имеющиеся пробелы, предлагают включить в законопроект переходные положения, на основании которых собственникам блоков предоставляется право принять решение о разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. В отсутствие установленных требований к образованию земельных участков под домами блокированной застройки, предельным размерам, порядку приобретения прав на земельный участок под каждым домом блокированной застройки, критериев для отнесения имущества (в том числе земельного участка) к индивидуальной собственности, общей долевой или возможного иного варианта оформления земельных отношений собственниками блоков в целях эксплуатации соответствующих блоков и общей территории, предлагаемое авторами законопроекта правовое регулирование, как представляется, не достигнет заявленной цели, а, напротив, повлечет возникновение новых споров.

Полагаем, что обозначенная авторами законопроекта проблема требует комплексного законодательного регулирования отношений, возникающих при возведении и эксплуатации домов блокированной застройки (в частности, земельных, жилищно-коммунальных, регистрационных), поэтому точечные поправки, тем более в переходных положениях, не достигают заявленной цели и вызовут дополнительные затруднения при применении проектируемых норм на практике.

Ю.В. Глазов