Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 апреля 2024 г. N Ф10-1207/24 по делу N А54-2018/2020

г. Калуга

17 апреля 2024 г.

Дело N А54-2018/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10.04.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.04.2024.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи судей		Нарусова М.М., Егоровой Т.В., Попова А.А.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью Фирма "РИТАК" от Кочеткова Александра Александровича от Синякова Сергея Владимировича от Кузнецова Александра Викторовича от Синякова Владимира Владимировича от Пискунова Александра Юрьевича	Митюрина Е.А. - представитель по доверенности от 29.02.2024; Ульянов А.Н. - представитель на основании ордера от 10.04.2024 N 201; Новоселова В.Д. - директор на основании протокола от 29.01.2020 N 1; Митюрина Е.А. - представитель по доверенности от 02.06.2023; Митюрина Е.А. - представитель по доверенности от 18.08.2021; Аникин М.Ю. - представитель по доверенности от 20.03.2020; Митюрина Е.А. - представитель по доверенности от 02.06.2023; Митюрина Е.А. - представитель по доверенности от 18.08.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Кузнецова Александра Викторовича на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу N А54-2018/2020,

УСТАНОВИЛ:

участник общества с ограниченной ответственностью Фирма "РИТАК" (далее - ООО Фирма "РИТАК") Кочетков Александр Александрович (далее - Кочетков А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Кузнецову Александру Викторовичу (далее- Кузнецов А.В., ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2019, применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В рамках дела N А54-4420/2020 ООО Фирма "РИТАК" в лице участника Синякова Владимира Владимировича (далее - Синяков В.В.) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области к Кузнецову А.В. с требованием о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2019, применении последствия недействительности сделки, признании недействительным договора аренды от 12.12.2019, признании недействительным договора о порядке владения и пользования земельным участком от 12.12.2019 и признании недействительным соглашения о прекращении обязательства зачетом от 27.01.2020.

Определением суда от 03.09.2020 дела N А54-2018/2020 и N А54-4420/2020 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А54-2018/2020.

Определением суда от 19.08.2021 к участию в деле в качестве соистца привлечен - участник ООО Фирма "РИТАК" Пискунов Александр Юрьевич.

Определением суда от 07.10.2021 произведена замена Синякова В.В. на его правопреемника - Синякова Сергея Владимировича (далее - Синяков С.В.).

Истцы неоднократно уточняли исковые требования, согласно последнему уточнению просили суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 26.11.2019, заключенный между ООО Фирма "РИТАК" и Кузнецовым А.В., в отношении здания с кадастровым номером (далее - КН) 62:29:0000000:2382, расположенного по адресу: г. Рязань, Колхозный пр., 18д, стр. 1, и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12, расположенный по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, проезд Скорбященский, 18, 20 (Октябрьский район); применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2019 в следующем порядке: - прекратить право собственности Кузнецова А.В. на здание с кадастровым номером 62:29:0000000:2382, расположенное по адресу: г. Рязань, Колхозный пр., 18д, стр. 1, и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12, расположенный по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, проезд Скорбященский, 18, 20 (Октябрьский район), - восстановить право собственности ООО Фирма "РИТАК" на здание с КН 62:29:0000000:2382, расположенное по адресу: г. Рязань, Колхозный пр., 18д, стр. 1, и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12, расположенный по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, проезд Скорбященский, 18, 20 (Октябрьский район); признать недействительным договор аренды от 12.12.2019, заключенный между ООО Фирма "РИТАК" и гражданином РФ Кузнецовым А.В.; договор о порядке владения и пользования земельным участком от 12.12.2019, заключенный между ООО Фирма "РИТАК" и гражданином РФ Кузнецовым А.В.; соглашение о прекращении обязательства зачетом от 27.01.2020, заключенное между ООО Фирма "РИТАК" и гражданином РФ Кузнецовым А.В. От требования о взыскании с Кузнецова А.В. неустойки в порядке статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения решения суда в течение 3-х дней с даты вступления решения суда в законную силу в размере 100000 руб. за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда истцы отказались. В случае удовлетворения исковых требований просили суд также отразить в решении, что оно является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Кузнецова А.В. и государственной регистрации права собственности ООО Фирма "РИТАК" на здание с КН 62:29:0000000:2382 и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление Росреестра по Рязанской области). Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Синяков В.В., Ряховский Анатолий Тихонович, Управление Росреестра по Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.04.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 вышеуказанное решение по настоящему делу отменено, исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи недвижимости от 26.11.2019, заключенный между ООО ФИРМА "РИТАК" и Кузнецовым А.В., в отношении здания с КН 62:29:0000000:2382, расположенного по адресу: г. Рязань, Колхозный пр., 18д, стр. 1, и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12, расположенный по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, проезд Скорбященский, 18, 20 (Октябрьский район) признан недействительным, применены последствия недействительности сделки. Суд обязал Кузнецова А.В. возвратить ООО ФИРМА "РИТАК" вышеуказанное здание с КН 62:29:0000000:2382, и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12. Признал недействительными договор аренды от 12.12.2019, договор о порядке владения и пользования земельным участком от 12.12.2019 и соглашение о прекращении обязательства зачетом от 27.01.2020, заключенные между ООО ФИРМА "РИТАК" и Кузнецовым А.В. Распределены судебные расходы.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого по делу постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассатор считает, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, подробно доводы изложены в кассационной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО ФИРМА "РИТАК", Кочеткова А.А., Пискунова А.Ю., Синякова В.В. и Синякова С.В. возражала против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на неё, выслушав представителей сторон по делу, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судами, следует из материалов дела, ООО ФИРМА "РИТАК" на праве собственности принадлежало здание с КН 62:29:0000000:2382 и земельный участок с КН 62:29:0090024:12, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 62 МВ 027920 от 15.10.2001 и N 62-МД 911122 от 09.06.2014.

26.11.2019 между ООО ФИРМА "РИТАК", в лице директора Ряховского А.Т., (продавец) и Кузнецовым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости: здания с КН 62:29:0000000:2382 по адресу: г. Рязань, Колхозный пр., 18д, стр. 1, назначение нежилое, общей площадью: 418,5 кв. м и расположенного под зданием земельного участка с КН 62:29:0090024:12 долей 545/993, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения (пункты 1 и 2 договора купли-продажи).

В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи объекты недвижимости проданы по цене 5 000 000 руб. При этом покупатель обязуется оплатить цену договора через 6 месяцев с даты приема/передачи имущества, а также проценты на сумму, соответствующую цене договора со дня приема/передачи имущества, размер которых определяется как ключевая ставка Банка России, действующая в определенные периоды, увеличенная на один процент (пункты 20 - 21 договора купли-продажи).

Вместе с имуществом, являющимся предметом договора купли-продажи, покупатель также был обязан передать все отделимые и неотделимые улучшения имущества, существующие на дату приема/передачи (пункт 4 договора купли-продажи), в том юридическом и физическом состоянии, в котором оно находилось на дату заключения договора (пункт 16 договора купли-продажи).

Покупатель заверяет, что на дату заключения договора недвижимое имущество осмотрено, по результату осмотра недвижимое имущество находится в состоянии пригодном для его использования, при этом недостатков им не выявлено (пункт 12 договора).

26.11.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимости, в соответствии с которым недвижимое имущество передано в физическом состоянии, согласно договору (пункт 3 акта). Претензий по передаче недвижимого имущества стороны друг к другу не имеют (пункт 4 акта).

10.12.2019 на указанные объекты недвижимости зарегистрировано право собственности за Кузнецовым А.В., что подтверждается соответствующими отметками регистрирующего органа на договоре купли-продажи и выпиской из ЕГРН.

12.12.2019 между сторонами заключен договор о порядке владения и пользования земельным участком.

12.12.2019 между ООО ФИРМА "РИТАК" в лице директора Ряховского А.Т. (арендатор) и Кузнецовым А.В. (Арендодатель) заключен договор аренды, в соответствии с которым спорные здание и часть земельного участка переданы обществу в аренду.

Согласно пунктам 11, 12 договора аренды владение и пользование имуществом по договору аренды осуществляется обществом безвозмездно до даты полного исполнения ответчиком обязанности по оплате заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2019, а после - подлежит уплате арендная плата в размере 200 000 руб.

Арендная плата подлежит уплате в начале каждого календарного месяца не позднее 10 числа указанного месяца (пункт 13 договора аренды).

24.12.2019 Ряховским А.Т. удостоверено в нотариальном порядке заявление о выходе из состава участников общества, которое получено ООО ФИРМА "РИТАК" спустя 2 дня (26.12.2019), в лице действующего на тот момент директора Ряховского А.Т.

Государственная регистрация изменений сведений в ЕГРЮЛ, связанных с прекращением участия Ряховского А.Т. в ООО ФИРМА "РИТАК" и переходе его доли ООО ФИРМА "РИТАК", осуществлена 31.01.2020 (ГРН записи: 2206200020630), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

24.01.2020 Ряховским А.Т., действующим в качестве единоличного исполнительного органа общества, утверждено и выдано от имени ООО ФИРМА "РИТАК" обязательство, в соответствии с которым действительная стоимость его доли установлена в размере 7 714 560 руб. и подлежала уплате в срок с 27.01.2020 по 27.03.2020 (далее - Обязательство).

Порядок определения действительной стоимости доли установлен пунктами 4, 5 и приложением 1 к Обязательству исходя из стоимости чистых активов ООО ФИРМА "РИТАК" по состоянию на 31.12.2018 с учетом рыночной стоимости основных средств - 36 736 000 руб., с учетом корректировки показателей баланса по строке 1150 "Основные средства", произведенной на основании сведений отчета N 09/09/2019 об оценке рыночной стоимости имущества ООО ФИРМА "РИТАК" от 20.09.2019 (составленного индивидуальным предпринимателем Беляевым Г.П.) за вычетом суммы НДС.

В соответствии с пунктом 14, неотъемлемой частью Обязательства являлось Приложение 1, состоящее из 11 листов.

Из пояснений истца следует, что указанные приложения включают в себя: Раздел I "Расчет стоимости чистых активов ООО ФИРМА "РИТАК" по состоянию на 31.12.2018, Бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2018, Выписка из отчета N 09/09/2019 об оценке рыночной стоимости имущества ООО ФИРМА "РИТАК", Отчет по основным средствам ООО ФИРМА "РИТАК". Согласно выписке из отчета N 09/09/2019 от 09.09.2019 составленным ИП Беляевым Г.П., рыночная стоимость здания с кадастровым номером 62:29:0090024:356, площадью 787,1 кв. м составляет 8 838 570 руб.

Возражая по указанному доводу, ответчик представил иную копию соглашения.

В пункте 14 данного соглашения приложения указаны на 2-х листах. Согласно позиции ответчика, приложения включают в себя 2 раздела: I - расчет стоимости чистых активов ООО "Фирма "Ритак" по состоянию на 31.12.2018 и раздел II - расчет действительной стоимости доли участника ООО "Фирма "Ритак" Ряховского А.Т. по состоянию на 31.12.2018.

В отношении площади здания ответчик указывал, что им приобреталось здание с КН 62:29:0000000:2382 площадью 418,5 кв. м, право собственности на указанное здание зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Сведения о зарегистрированных правах на здание с КН 62:29:0090024:356, площадью 787,1 кв. м в ЕГРН отсутствуют, что подтверждается соответствующей выпиской.

Определением суда от 02.06.2020 приняты обеспечительным меры. Суд запретил Кузнецову А.В. совершать сделки по отчуждению, распоряжению любым способом, изменению либо прекращению прав на недвижимое имущество: - нежилое здание с КН 62:29:0000000:2382, расположенное по адресу: г. Рязань, Колхозный пр., д. 18, стр. 1, общей площадью 418,5 кв. м; - 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12, расположенный по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, проезд Скорбященский, 18, 20 (Октябрьский район), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественноделового значения. Суд также запретил Управлению Росреестра по Рязанской области осуществлять государственную регистрацию сделок по отчуждению, распоряжению любым способом, изменению либо прекращению прав на недвижимое имущество: - нежилое здание с КН 62:29:0000000:2382, расположенное по вышеуказанному адресу общей площадью 418,5 кв. м; - 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12, расположенный по адресу указанному выше.

Между тем, как установлено судом, в ходе рассмотрения спора стороны предпринимали активные шаги для внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении спорного здания.

Согласно копиям материалов регистрационного дела, истребованного судом области, внесение изменений в площадь здания с КН 62:29:0000000:2382 производилось после возбуждения настоящего дела.

26.10.2020 Уполномоченный орган отказал во внесении изменений в части площади здания с КН 62:29:0000000:2382 в части изменения записи: "Площадь здания с 418,5 кв. м. Адрес: Рязанская область, г. Рязань, Колхозный проезд, д. 18, стр. 1" на запись: "Площадь 787,1 кв. м Адрес: Рязанская область, г. Рязань, Скорбященский проезд, д. 20", что подтверждается уведомлением об отказе в исправлении технической ошибки заинтересованного лица от 26.10.2020 N КУВД-001/2020-20659762/1.

При этом, согласно уведомлению об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН от 19.11.2020 N КУВД-001/2020-24879390/1 сведения ЕГРН в части описания объекта с КН 62:29:0000000:2382 изменены.

В атрибут "Актуальные незасвидетельствованные сведения ГКН" внесены следующие сведения: в поле "Площадь" внесено "787.1"; в поле "Наименования здания" внесено "Мастерская, склад, гараж"; в атрибут "Дополнительные сведения" внесено: "Объект недвижимого имущества с КН 62:29:0000000:2382 и объект недвижимого имущества с КН 62:29:0090024:356 являются одним объектом. В этой связи в сведениях ЕГРН исправлена техническая ошибка в части изменения статуса записи об объекте недвижимости с КН 62:29:0090024:356 на "Архивная".

23.12.2020 Уполномоченный орган отказал во внесении изменений в части площади здания с КН 62:29:0000000:2382 в части изменения записи: "Площадь 781,1 кв. м" на запись: "Площадь 418,5 кв. м", что подтверждается уведомлением об отказе в исправлении технической ошибки заинтересованного лица от 23.12.2020 N КУВД-001/2020-29967398/1.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу размер действительной стоимости доли, указанной в Обязательстве, сторонами не оспаривался.

Истец указал, что действительная стоимость доли ответчика определена обществом исходя из стоимости чистых активов по состоянию на 31.12.2018 с учетом рыночной стоимости основных средств - 36 736 000 руб., с учетом корректировки показателей баланса по строке 1150 "Основные средства", произведенной на основании сведений отчета N 09/09/2019 об оценке рыночной стоимости имущества ООО ФИРМА "РИТАК" от 20.09.2019 (составленного индивидуальным предпринимателем Беляевым Г.П.) за вычетом суммы НДС". В указанном отчете экспертом сделан вывод о стоимости здания с КН 62:29:0090024:356, площадью 787,1 кв. м, составляющей 8 838 570 руб.

26.01.2020 между Ряховским А.Т. (цедент) и Кузнецовым А.В. (цессионарий) заключен договор уступки права требования, согласно которому требование действительной стоимости доли переходит к Кузнецову А.В. в объеме согласно Обязательству. Вместе с требованием цедент уступил цессионарию также право взыскания убытков и процентов, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Обязательства (пункт 3 договора цессии).

27.01.2020 между обществом в лице директора Ряховского А.Т. и Кузнецовым А.В. подписано соглашение о прекращении обязательств зачетом, в соответствии с которым обязательства Кузнецова А.В. по оплате стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи прекращено.

Полагая, что спорные сделки совершены Ряховским А.Т. в ущерб ООО "Фирма "РИТАК", указывая, что Кузнецов А.В. знал о явном ущербе для общества в результате совершения оспариваемой сделки, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя частично исковые требования суд апелляционной инстанции верно руководствовался следующим.

Согласно пункту 30 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. При этом, в отношении объекта незавершенного строительства, в том числе, и самовольной постройки, может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Понятие самовольной постройки определено пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, согласно которому самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума N 10/22, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" также выражена правовая позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ и приведенных правовых позиций вышестоящих судебных инстанций позволяет сделать вывод о том, что возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в пункте 3 указанной статьи, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить разрешение на строительство на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Вместе с тем в пункте 26 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный законом административный порядок получения разрешительных документов.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как установлено судом и не оспаривается Ряховским А.Т. на момент совершения оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2019 площадь здания с КН 62:29:0000000:2382 составляла 787,1 кв. м., что подтверждается выпиской из отчета N 09/09/2019 от 09.09.2019 составленного ИП Беляевым Г.П., экспликацией к поэтажному плану (представлена в электронном виде 01.06.2020), выпиской из ЕГРН от 21.09.2023, из которой следует, что соответствующие изменения о площади спорного объекта недвижимости внесены в ЕГРН в связи с ранее допущенной технической ошибкой.

Доказательств получения разрешительной документации на реконструкцию здания с КН 62:29:0000000:2382 в материалы дела не представлено.

Кроме того, как верно указано судом апелляционной инстанции, в действиях сторон оспариваемого договора, заключивших сделку в отношении самовольной постройки, усматриваются признаки злоупотребления правом, что является самостоятельным основанием для отказа в его защите.

Таким образом, руководствуясь статьями 166, 167 ГК РФ, установив, что на момент совершения оспариваемого договора спорное здание обладало признаками самовольной постройки, вследствие чего не могло быть объектом гражданского оборота, суд апелляционной инстанции верно признал оспариваемый договор купли-продажи недействительным.

На основании изложенного требования истцов о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2019, заключенного между ООО ФИРМА "РИТАК" и Кузнецовым А.В., в отношении здания с КН 62:29:0000000:2382 и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Кузнецова А.В. возвратить ООО ФИРМА "РИТАК" здание с КН 62:29:0000000:2382 и 545/993 долей в праве собственности на земельный участок с КН 62:29:0090024:12, а также признании недействительными договора аренды от 12.12.2019, договора о порядке владения и пользования земельным участком от 12.12.2019 и соглашения о прекращении обязательства зачетом от 27.01.2020, заключенных между ООО ФИРМА "РИТАК" и Кузнецовым А.В. верно признаны судом обоснованными.

При этом, суд апелляционной инстанции верно частично отказал в удовлетворении исковых требований.

В части отказа в удовлетворении исковых требований кассационная жалоба доводов не содержит.

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленума N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу N А54-2018/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Т.В. Егорова А.А. Попов