Приложение. Экономическое обоснование ставок арендной платы, размера коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов

Приложение

УТВЕРЖДЕНО
постановлением администрации
муниципального района
от 26.11.2021 N 289

Экономическое обоснование
ставок арендной платы, размера коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов

1. Основные социально-экономические показатели развития Облученского муниципального района в 2020 г.

Показатели	2020 год	в % к 2019
Оборот организаций всех видов экономической деятельности, тыс. рублей	25647921,4	126,5
Темпы роста (снижения) объемов производства важнейших видов промышленной продукции по крупным и средним организациям
Портландцемент, цемент глиноземистый, цемент шлаковый и аналогичные гидравлические цементы	...*	62,8
Бросит	...*	73
Оловянный концентрат, тн	...*	102,9
Производство продуктов животноводства:
- мясо (скот и птица на убой в живом весе), тонн	301,8	93
- молоко, тонн	1 721,9	98,5
- яйцо, тыс.шт.	1678	100,1
Ввод в действие жилых домов и общежитий за счет всех источников финансирования, кв. м. общей площади	711	48,2
Оборот розничной торговли млн. руб.	90,2	134,8
Оборот общественного питания млн. руб.	69,7	71,1
Численность граждан, зарегистрированных в органах государственной службы занятости признанных безработными, чел.	373	в 8 раз
Номинальная начисленная средняя заработная плата одного работника, рублей	57 272	112,7
Среднесписочная численность работников по крупным и средним организациям	8390	99,6
Движение населения (чел.):
- число родившихся	229	98,7
- число умерших	427	104
- естественная убыль	-198	110,6
- миграционная убыль (прибыль)	-56	в 4 раза
Сальдированный результат деятельности предприятий млн. руб.	-278,5	-
Кредиторская задолженность	1 869,6	196,5
в том числе просроченная	21,4	66,6
Дебиторская задолженность	1 064,15	в 2 раза
в том числе просроченная	51,5	159,4
Инвестиции в основной капитал по крупным и средним организациям, млн. руб.	2131,5	181,5

* Данные не публикуются в целях обеспечения конфиденциальности первичных статистических данных, полученных от организаций в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2007 N 282-ФЗ "Об официальном учете и системе государственной статистики в Российской Федерации" (п. 5 ст. 4, ч. 1 - 3 ст. 9).

1.1. Демографическая ситуация, уровень жизни населения, труд.

Демографическая обстановка. Численность населения района по состоянию 01.01.2021 г. составила 24504 человека, уменьшилась с начала года на 249 человек.

Уменьшение численности населения произошло как из-за естественной убыли, так и за счет миграционного оттока населения. При этом естественная убыль составила 92% от общей убыли населения.

В 2020 году зарегистрировано родившихся 229 человек, умерших - 427. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года естественная убыль возросла на 3,9%.

Миграция. Численность населения района за счет миграции уменьшилась на 56 человек (в 2019 году на 14 человек). Миграционный отток населения по сравнению с прошлым годом увеличился в 4 раза.

Занятость работников. Рынок труда в 2019 году характеризовался незначительным снижением среднесписочной численности работников по крупным и средним организациям на 0,4% и составил 8390 человек.

К концу 2020 года в органах государственной службы занятости было зарегистрировано 373 безработных граждан (в 8 раз больше аналогичного показателя прошлого года).

По данным Хабаровскстата в 2020 году заработная плата работников организаций района возросла по сравнению с 2019 годом на 12,7% и составила 57 272 рублей.

1.2. Потребительский рынок.

Оборот розничной торговли в 2020 году по крупным и средним организациям района составил 90,2 млн. рублей и увеличился по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 34,8%.

Предприятиями общественного питания в 2020 году было реализовано продукции на 69,7 млн. рублей, что на 28,9% меньше, чем в 2019 году.

1.3. Сельское хозяйство.

В агропромышленном секторе на территории района осуществляют деятельность 2 крестьянско-фермерских хозяйств, 1 сельскохозяйственное предприятие и более 2000 личных подсобных хозяйств.

По состоянию на 01.01.2020 численность крупного рогатого скота, коров, свиней в хозяйствах всех категорий снизилась на 1%, 6% и в 2 раза соответственно. Поголовье птицы возросло на 3%.

Хозяйствами всех сельхозропроизводителей района произведено мяса (на убой в живом весе) 301,8 тн., молока 1721,9 тн., яиц 1678 тысяч штук.

В целом по сравнению с 2019 годом производство мяса и молока снизилось на 7% и 1,5% соответственно, производство яиц осталось на уровне прошлого года.

1.4. Инвестиции.

Объем инвестиций в экономику района по крупным и средним предприятиям в 2020 году составил 2,31 млрд. рублей, или 181,5% к уровню 2019 года.

1.5. Состояние платежей и расчетов

По состоянию на 01.01.2021 крупными и средними организациям района получен убыток в размере 278,5 млн. рублей.

Кредиторская задолженность предприятий и организаций на 1 января 2021 года составила 1 869,6 млн. рублей, из нее просроченная - 21,4 млн. рублей, или 1,1% от общей суммы кредиторской задолженности.

Дебиторская задолженность на начало 2021 года составила 1064,15 млн. рублей, из нее просроченная - 51,5 млн. рублей, или 4,8% от общего объема дебиторской задолженности.

По сравнению с 2019 годом просроченная кредиторская задолженность возросла на 59,4%, просроченная дебиторская задолженность снизилась на 33,3%.

1.6. Консолидированный бюджет.

Объем доходов бюджета района за 2020 год составил 718,8 млн. рублей, по налоговым и неналоговым доходам исполнен на 93.7%. При уточненном плановом назначении 165.9 млн. рублей исполнение составило 155.4 млн. рублей. По отношению к 2019 году рост поступлений увеличился на 9.6% или на 13.7 млн. рублей.

По расходам бюджет Облученского района исполнен в объёме 715 млн. рублей, в том числе расходы по программным мероприятиям составили 585 млн. рублей, непрограммные направления деятельности 130 млн. рублей.

В целом расходование средств бюджета в 2020 году осуществлялось на первоочередные цели, это оплата труда, оплата работ и услуг, необходимых для осуществления деятельности учреждений получающих финансирование из бюджета района, выполнение переданных полномочий.

2. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

- принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 N 491-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление правительства ЕАО от 28.12.2019 N 491-пп).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки находящиеся в собственности муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО утверждается решением Собрания депутатов муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО.

В соответствии с постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 N 491-пп ежегодный размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, рассчитывается по формуле:

, где:

A - арендная плата за земельный участок (рублей в год);

- ставка арендной платы (рублей);

K - размер коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке (далее - коэффициент);

S - площадь земельного участка (кв. м).

Изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год:

- путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленного по состоянию на начало очередного финансового года;

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;

- в связи с изменением ставок арендной платы, размера коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):

- ставок арендной платы;

- размера коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;

- порядка определения размера арендной платы.

3. Экономический расчет обоснования ставок арендной платы, размера коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов.

Основной принцип определения арендной платы - принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Принцип экономической обоснованности подразумевает соразмерность получаемого дохода от использования аналогичного продукта производства, находящегося на одной территории.

Еще одним обязательным требованием является равенство в горизонтальном отношении, которое означает, что плательщики, находящиеся в одинаковых (сходных) экономических ситуациях, должны нести одинаковое бремя обязательных платежей.

Дополнительно необходимо отметить прямое указание на факт экономического равенства, согласно пункту 2 статьи 3 Налогового Кодекса Российской Федерации, а именно: "Налоги и сборы не могут иметь дискриминационный характер и различно применяться, исходя из социальных, расовых, национальных, религиозных и иных подобных критериев. Не допускается устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов, налоговые льгот исходя из формы собственности, гражданства физических лиц или места происхождения капитала".

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

В настоящий момент действует государственная кадастровая оценка, результаты которой утверждены:

- постановлением правительства ЕАО от 06.12.2011 N 618-пп "О государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Еврейской автономной области";

- постановлением правительства ЕАО от 24.11.2016 N 373-пп "О государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Еврейской автономной области";

- постановлением правительства ЕАО от 26.11.2019 N 420-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Еврейской автономной области".

В соответствии с постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 N 491-пп ставка арендной платы и размер коэффициента за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных образований Еврейской автономной области, наделенными в соответствии с федеральным законодательством полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Ставка арендной платы по видам разрешенного использования определена по результатам действующей на территории Еврейской автономной области государственной кадастровой оценки, как среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель, что исключает факт нарушения принципа необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен отличаться.

Для сравнительного анализа были сравнены годовые размеры и ставки арендной платы по земельным участкам, переданным в аренду из земель государственная собственность на которые не разграничена в границах Пашковского сельского поселения и по земельным участкам, находящимся в собственности муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО (приложение N 1).

Значения коэффициентов определяются в целях получения обоснованной платы за аренду земельных участков с учетом определенного уровня коммерческой привлекательности, потребительского спроса на землю, развития инфраструктуры. Применение коэффициентов призвано обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендаторов земельных участков, то есть должна прослеживаться обязательная реализация принципа недопущения ухудшения финансового положения этих арендаторов.

Наиболее значимыми факторами, влияющими на величину арендной платы за земельные участки, являются разрешенное использование и площадь земельного участка.

Размер коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, рассчитывался исходя из размера арендной платы, рассчитанной от кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей до принятия постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 N 491-пп. При этом, в расчет принимался и действующий размер арендной платы, исключающий существенное повышение финансовой нагрузки на арендатора, а также недопущение снижения поступлений данных платежей в бюджет района.

Для расчета размера коэффициента были проанализированы все действующие договоры аренды земельных участков, из земель государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Пашковского сельского поселения, а также земельных участков находящихся в собственности муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО. Результаты расчетов по видам разрешенного использования и категории земель представлены в приложение N 1.