Статья 16. Общие требования в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Статья 16. Общие требования в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Настоящим градостроительным регламентом установлены:

1.1. Предельные размеры образуемых земельных участков в следующем составе:

минимальная и/или максимальная площадь образуемого земельного участка;

минимальная ширина по фронту улицы (либо минимальная ширина) образуемого земельного участка.

Предельные размеры применяются при образовании новых земельных участков, к ранее сформированным и поставленным на кадастровый учет земельным участкам - не применяются.

Исключения составляют случаи уточнения местоположения границ и площади земельных участков с видом разрешенного использования "садоводство" и "индивидуальное жилищное строительство", границы которых не установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства, на размер, не превышающий предельный минимальный размер, установленный для вышеуказанных видов разрешенного использования, при условии, если изменение местоположения границ обосновано материалами инвентаризации земель, генеральными планами усадебных земельных участков, входящих в состав технических паспортов.

1.2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в следующем составе:

минимальное и/или максимальное количество наземных этажей и высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка;

минимальные отступы от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений (принимать от границ земельных участков до наружных стен и крайних выступающих частей и конструкций элементов здания - эркеров, лоджий, крылец, приямков и т.п. элементов);

максимальные выступы лестниц, крылец, приямков за красную линию либо за сложившуюся в квартале существующую линию застройки и максимальные выступы за красную линию балконов, эркеров, козырьков;

минимальные отступы от красных линий улиц до зданий, строений, сооружений;

минимальная доля (%, площадь) озелененной территории земельных участков;

минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков;

показатели плотности застройки земельных участков (максимальный процент застройки в границах земельного участка, максимальный коэффициент плотности застройки);

максимальный класс опасности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков в пределах зоны;

максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на территории земельных участков в границах зон жилой застройки;

предельное количество малоэтажных жилых домов блокированной застройки.

2. В части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены общие требования, относящиеся ко всем выделенным территориальным зонам в целом, указанные в настоящей статье, и частные требования, относящиеся к каждой из выделенных территориальных зон в отдельности, указанные в статьях 17 - 25 Правил.

2.1. Если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков (площадь и ширина) и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению, в этих случаях размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определяются в соответствии с градостроительными нормами и нормами на проектирование соответствующих объектов с учетом их назначения и вместимости/емкости.

2.2. Минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства (в пределах наружного обвода отмостки вокруг здания или сооружения, строения), и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади элементов благоустройства, площади для размещения расчетного количества машино-мест гостевой автостоянки к объекту, проездов и иных, необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

2.3. Документацией по планировке территории, утвержденной в установленном порядке, могут быть установлены размеры застроенных земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов на незастроенных земельных участках, отличные от установленных настоящими Правилами.

3. В числе общих требований к предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены следующие требования:

3.1. Минимальные отступы от границ земельного участка до стен зданий, строений, сооружений:

3.1.1. Все конструктивные элементы здания, находящиеся над и под поверхностью земли (отмостка, приямки, крыльца, пандусы, колонны, козырьки, балконы, эркеры, лестницы и т.п. элементы), размещаются в границах предоставляемого земельного участка.

Минимальный отступ определяется от крайнего выступающего конструктивного элемента здания. Части здания и его конструктивные элементы (надземные и подземные) не должны находиться на смежных земельных участках и территориях общего пользования.

При реконструкции объектов капитального строительства минимальные отступы от границ земельного участка применяются только в отношении вновь возводимых частей здания, в отношении существующих частей здания данный параметр не применяется.

3.1.2. В случаях предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров, в части минимального отступа от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений допускается (при обосновании) сокращение размера отступа - но не менее чем до 1 м (за исключением случаев, перечисленных в части 3.1.3 настоящей статьи Правил).

3.1.3. Объекты капитального строительства допускается размещать без отступов от границ земельных участков в случаях:

1) блокировки объектов капитального строительства на смежных земельных участках (с той стороны земельного участка, где предусматривается блокировка);

2) если граница земельного участка проходит по линии застройки, совпадающей с красной линией, и отмостка здания совмещается с тротуаром улицы;

3) размещения индивидуального гаража-стоянки на земельном участке, предоставленном физическому лицу для размещения объекта гаражного назначения;

4) реконструкции здания (только при надстройке), если земельный участок под зданием сформирован по его контуру;

5) реконструкции здания при размещении пандусов, крылец, приямков при условии невозможности размещения данных конструктивных элементов в другой части здания.

В данных случаях не требуется получение разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части минимальных отступов от границ земельных участков.

3.1.4. Не требуется получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части минимальных отступов от границ земельных участков в случае:

внесения изменений в проектную документацию объекта капитального строительства, строительство или реконструкция которого начато на основании разрешения на строительство, полученного до вступления в силу настоящих Правил, если такие изменения не затрагивают контур здания;

необходимости получения нового разрешения на строительство на земельном участке, на котором начато строительство или реконструкция объекта капитального строительства на основании разрешения на строительство, полученного до вступления в силу настоящих Правил, в том числе при переходе права на земельный участок.

3.2. Не допускаются выступы фасадов зданий, лестниц, крылец и приямков за красную линию, за исключением случаев реконструкции существующих объектов.

При реконструкции существующих объектов допускается выступ за красную линию только существующих фасадов зданий, все новые возводимые части здания - пристройки размещаются с учетом красной линии. При реконструкции допускается выступ за красную линию вновь запроектированных открытых лестниц, пандусов, крылец и приямков, но не более чем на 1,5 м, при условии организации беспрепятственного движения пешеходов и невозможности размещения данных конструктивных элементов в другой части здания.

Выступы за красную линию (в сторону улицы) балконов, эркеров, козырьков не допускаются более 2 м и ниже 3 м от уровня земли.

Во всех территориальных зонах не допускается нависание конструктивных элементов зданий, строений, сооружений над территорией смежных земельных участков.

Подземная часть зданий, строений, сооружений должна располагаться в границах отведенного земельного участка с учетом красных линий. Не допускается выступ за красную линию подземных частей здания, строения, сооружения.

3.3. Минимальные отступы от красных линий улиц, проездов до зданий:

3.3.1. При строительстве на свободных территориях для всех зон (кроме зон Ж-1, Сд-1, Сд-1(Ж)) - не менее 6 м.

3.3.2. В зонах Ж-1 (для жилых домов), Сд-1 (для садовых домов), Сд-1(Ж) (для садовых домов и жилых домов) - допускается без отступа от красной линии; для объектов общественного назначения - не менее 3 м.

3.3.3. В условиях комплексной реконструкции территории - линия регулирования застройки устанавливается документацией по планировке территории.

3.3.4. При "точечной застройке" в условиях застроенных территорий кварталов со сложившейся застройкой:

1) при наличии утвержденной документации по планировке территории - в соответствии с данной документацией;

2) при отсутствии документации по планировке территории:

при наличии установленных красных линий - в случае если фасады зданий существующей застройки не выходят за красную линию (в сторону улиц) либо совпадают с ней, допускается по существующей линии застройки; в остальных случаях - по красной линии;

при отсутствии красных линий - по существующей линии застройки.

3.4. Общие требования в части озеленения территории земельных участков:

3.4.1. К озелененным территориям, требуемым градостроительными регламентами к размещению на земельных участках, относятся части участков, которые не застроены строением (или строениями) и не используются (не предназначены для использования) для проезжей части, парковки или тротуара и при этом покрыты зелеными насаждениями (цветники, газоны, кустарники, высокоствольные деревья и т.п.), водоемами, пляжами, доступными для всех пользователей объектов, расположенных на земельном участке или в квартале.

3.4.2. Озелененная территория земельного участка может быть оборудована:

площадками для отдыха взрослых, детскими площадками, открытыми спортивными площадками.

3.4.3. На территориях исторического центра города (территориальная зона Ц-1И) минимальная доля озелененной территории земельного участка многоквартирного дома должна составлять 10% на участок. Доля озелененных территорий для иных объектов в указанных зонах (кроме садов и скверов) не устанавливается, при этом обязательно сохранение существующих озелененных территорий либо проведение компенсационного озеленения в соответствии с действующими нормами. Доля озелененных территорий парков, садов, скверов - 70%.

3.4.4. Минимально допустимая доля (%, площадь) озелененной территории земельных участков на территории всех зон, за исключением перечисленных в п. 3.4.3 настоящей статьи Правил, приведена в таблице 1.

Таблица 1

N	Вид использования	Минимальная доля (%, площадь) озелененной территории земельных участков
1	2	3
1.	Многоквартирные жилые дома	16 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир жилого дома
2.	Сады, скверы, парки, специальные парки (зоопарки, ботанические сады), комплексы аттракционов, луна-парки, аквапарки	70% территории земельного участка
3.	Ведение садоводства
4.	Ведение огородничества
5.	Санаторно-курортные учреждения, объекты для оздоровительных целей	60% территории земельного участка
6.
7.	Учреждения и объекты здравоохранения	50% территории земельного участка
8.	Учреждения и объекты социального обеспечения
9.	Объекты дошкольного образования (ДДУ)
10.	Объекты начального и среднего общего образования (школы)
11.	Учреждения начального профессионального образования
12.	Учреждения и объекты высшего профессионального образования; учреждения и объекты среднего профессионального образования; открытые объекты физической культуры и спорта; крытые спортивные комплексы с трибунами для зрителей при количестве мест свыше 1 тысячи; объекты ритуальной деятельности	40% территории земельного участка
13.	Индивидуальные жилые дома	30% территории земельного участка
14.	Прочие (*)	15% территории земельного участка

(*) За исключением объектов следующих видов разрешенного использования, для которых требования по озеленению территории земельных участков не устанавливаются:

объекты коммунального обслуживания;

объекты сельскохозяйственного использования;

объекты транспорта.

3.4.5. Требования к озеленению земельных участков не относятся к встроенным в жилые дома нежилым помещениям с общей площадью менее 200 кв. м.

3.4.6. При совмещении на одном земельном участке видов использования с различными требованиями к озеленению минимальный размер озелененных территорий рассчитывается применительно к частям земельного участка, выделяемым как земельные доли разных видов использования, пропорционально общей площади зданий или помещений разного назначения.

3.4.7. На территории муниципального образования могут использоваться два вида озеленения: стационарное - посадка растений в грунт, и мобильное - посадка растений в специальные передвижные емкости (контейнеры, вазоны и т.п.). Стационарное и мобильное озеленение используют для создания архитектурно-ландшафтных объектов (газонов, садов, цветников, площадок с кустами и деревьями и т.п.) на естественных и искусственных элементах рельефа, крышах (крышное озеленение), фасадах (вертикальное озеленение) зданий и сооружений.

Стационарное, мобильное и смешанное вертикальное озеленение может предусматриваться при разработке проектов строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений любого назначения, их фрагментов, если эти здания и сооружения имеют фасады или широкие (шириной не менее 5 м) плоскости наружных стен без проемов. Высоту вертикального озеленения рекомендуется ограничивать тремя этажами.

Стационарное крышное озеленение может быть предусмотрено при проектировании новых, реконструкции и капитальном ремонте существующих зданий и сооружений, имеющих неэксплуатируемую крышу с уклоном не более 45 градусов. Предпочтение следует отдавать зданиям и сооружениям с горизонтальной или малоуклонной (уклон не более 3%) крышей.

Мобильное или смешанное (стационарное и мобильное) крышное озеленение может предусматриваться при проектировании новых, реконструкции и капитальном ремонте существующих зданий и сооружений любого назначения, имеющих эксплуатируемую крышу с архитектурно-ландшафтными объектами.

Крышное и вертикальное озеленение не может носить компенсационный характер и не включается в показатель территории зеленых насаждений при подсчете баланса территории участка проектируемого объекта. Исключение составляет крышное озеленение подземных сооружений, кровля которых располагается на отметке земельного участка, а также кустарники и деревья, посаженные в опоры-колодцы зданий или сооружений с глубиной развития корневой системы растения не менее 3 м.

Устройство крышного и вертикального озеленения на зданиях и сооружениях не должно приводить к нарушению предъявляемых к ним противопожарных требований.

3.4.8. При застройке земельных участков, расположенных вне рекреационных зон (Р) и примыкающих к лесам, лесопаркам, городским и районным садам и паркам в пределах доступности не более 300 м, площадь озеленения допускается уменьшать, но не более чем на 30%.

3.4.9. Требования к размерам и озеленению санитарно-защитных зон следует принимать в соответствии с техническими регламентами, СанПиНами и иными действующими нормативными техническими документами, но не менее 50% территории, находящейся в границах санитарно-защитной зоны.

3.5. Количество парковочных мест к объектам капитального строительства в пределах земельных участков рассчитывается в соответствии с Нормативами градостроительного проектирования муниципального образования города Благовещенска, Нормативами градостроительного проектирования Амурской области и СП 42.13330 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*".

Параметры количества парковочных мест не распространяются на реконструкцию существующих объектов капитального строительства, не влекущую изменение параметров объекта капитального строительства.

3.5.1. При выполнении кармана-автостоянки необходимо предусматривать возможность маневра автомобиля за счет длины (при продольном расположении автомобилей) или глубины (при поперечном расположении автомобилей) "кармана", в зависимости от возможности прилегающей территории.

Предельная (минимальная/максимальная) площадь земельных участков с разрешенным использованием "объекты гаражного назначения (код 2.7.1)", образуемых для размещения индивидуального гаража-стоянки в территориальных зонах:

Ц-4, Ц-5, Ж-2, Ж-3, Ж-4, Пр-1, С-2:

минимальная - 18,0 кв. м;

максимальная - 30,0 кв. м;

П-2, П-3, Тр-1, Тр-2, Тр-4, Тр-5:

минимальная - 18,0 кв. м;

максимальная - 60,0 кв. м.

Предельная (максимальная) этажность (высота) индивидуальных гаражей-стоянок в территориальных зонах:

Ц-4, Ц-5, Ж-2, Ж-3, Ж-4, Пр-1, С-2 - не более 3,5 м;

П-2, П-3, Тр-1, Тр-2, Тр-4, Тр-5 - не более 6,0 м.

Для других гаражей и автостоянок - не регламентируется.

3.5.2. Организация автостоянок для временного и постоянного хранения автомобилей должна осуществляться с учетом потребностей инвалидов в соответствии с требованиями нормативных технических документов.

Места для парковки специальных автотранспортных средств инвалидов при объектах обслуживания населения должны располагаться на расстоянии не далее 50 м от входов в эти объекты, от входов в жилое здание - не далее 100 м.

3.6. Общие требования в части размещения погрузочно-разгрузочных площадок на территории земельных участков:

3.6.1. К погрузочно-разгрузочным площадкам относятся части территории участков, предназначенные для проведения работ по погрузке и выгрузке грузов, доставляемых для объектов, расположенных на территории земельного участка.

3.6.2. Площадь мест на погрузочно-разгрузочных площадках определяется из расчета 60 кв. м на одно место.

3.6.3. Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета 1 место для объектов общей площадью от 500 кв. м до 2000 кв. м и плюс одно место на каждые дополнительные 5000 кв. м общей площади объектов.

3.6.4. Требования по минимальному количеству мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков, указанные в п. 3.6.3, относятся к вновь строящимся объектам следующих видов разрешенного использования: объекты торговли, объекты общественного питания, промышленные объекты, складские объекты, предприятия по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование).

3.7. Максимальный процент застройки и максимальный коэффициент плотности застройки земельных участков в жилых и общественных зонах для жилой застройки (виды с кодами по Классификатору 2.1, 2.1.1, 2.3, 2.5, 2.6) приняты и установлены дифференцированно в зависимости от вида и этажности жилой застройки и приведены в таблице 2.

Таблица 2

Виды жилой застройки земельных участков	Максимальный процент застройки земельных участков		Максимальный коэффициент плотности застройки земельных участков *
	На свободных территориях	На территориях кварталов в условиях реконструкции	На свободных территориях	На территориях кварталов в условиях реконструкции
Объекты индивидуального жилищного строительства (код по Классификатору 2.1)	40% (включая площадь застройки под вспомогательными сооружениями, для которых % застройки - не более 20%)		0,8
Блокированная жилая застройка (код по Классификатору 2.3): 1) по два дома; 2) от 3 до 10 домов	40% (включая площадь застройки под вспомогательными сооружениями, для которых % застройки - не более 20%)		0,8
	50%		1,5
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный) (код по Классификатору 2.1.1)	40%	60%	0,8	1,2
Среднеэтажная жилая застройка (многоквартирные дома этажностью от 5 до 8 этажей) (код по Классификатору 2.5)	32%	40%	1,6	2,4
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирные дома этажностью от 9 этажей и выше) (код по Классификатору 2.6)	27%	33%	2,4	3,0
* Допускается в отношении отдельного земельного участка при условии: соблюдения на территории всего квартала максимального коэффициента плотности застройки, установленного в обязательном Приложении Б СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*"; соблюдения установленного в таблице 3 раздела 2.3 "Расчетные показатели объектов, относящихся к области жилищного строительства" Нормативов градостроительного проектирования муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 26 мая 2016 г. N 22/50, соотношения площади земельного участка, приходящейся на 100 кв. м общей площади квартир в жилом доме (в зависимости от этажности жилого дома)

3.8. Общие требования в части стока дождевых вод с крыш зданий, строений, сооружений:

3.8.1. Не допускается сток дождевой воды с крыш зданий, строений, сооружений на соседние земельные участки. При проектировании, строительстве и эксплуатации зданий, строений, сооружений должны быть предусмотрены мероприятия по сбору и отводу дождевых вод, исключающие их попадание на смежные земельные участки.

3.8.2. При размещении индивидуального гаража-стоянки на земельном участке с видом разрешенного использования "Хранение автотранспорта (код 2.7.1)" скат крыши следует ориентировать аналогично скатам крыш смежных гаражей либо в сторону своих ворот.