Определение Конституционного Суда РФ от 27 января 2022 г. N 90-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" на нарушение его конституционных прав статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации"

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя B.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, Г.А. Гаджиева, Л.М. Жарковой, C.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, В.Г. Ярославцева,

рассмотрев вопрос о возможности принятия жалобы общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации,

установил:

1. Общество с ограниченной ответственностью "Морская звезда", в отношении которого удовлетворены исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым в части расторжения договора аренды земельного участка, заключенного в 2008 году в соответствии с законодательством Республики Украины между заявителем и Гурзуфским поселковым советом, по причине неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, оспаривает конституционность статей 450 "Основания изменения и расторжения договора" и 619 "Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя" ГК Российской Федерации, а также пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, а по существу абзаца шестого подпункта 1 указанного пункта, предусматривающего, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По мнению заявителя, оспариваемые законоположения не соответствуют Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они содержат понятия существенности нарушения договора, критериев и оснований ущерба, степени значительности потерь арендодателя, срока действия договора во взаимосвязи с исполнением обязательства, не отвечающие критериям определенности, что отрицательно сказывается на отправлении правосудия и приводит к постановлению незаконных судебных актов, а также понуждают участников гражданского оборота к совершению действий в установленный законодателем отрезок времени, нарушая конституционные права и свободы, закрепленные статьями 8, 17, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации.

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

Статья 619 ГК Российской Федерации закрепляет условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. Положения статьи 619 ГК Российской Федерации направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2019 года N 3428-О, от 26 февраля 2021 года N 233-О и др.).

Статья 450 ГК Российской Федерации, содержащая, в частности, понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны и предполагающая определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности такого нарушения в конкретном деле, направлена на обеспечение баланса интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года N 1617-О, от 23 июня 2016 года N 1289-О, от 29 октября 2020 года N 2466-О и др.).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 30 сентября 2019 года N 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Таким образом, оспариваемые законоположения сами по себе не могут расцениваться как нарушающие указанные в жалобе конституционные права заявителя, в деле с участием которого арбитражными судами допущенные им нарушения договора были признаны существенными на основании того, что с момента заключения договора 20 июня 2008 года до 17 марта 2016 года (даты обращения с заявлением о переоформлении договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации) арендатор не принимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка; возведенные объекты в рамках подготовительного периода строительства носят вспомогательный характер и не могут расцениваться как основной объект; по состоянию на 2019 год строительство многоквартирных домов не начато, разрешительная документация не получена, сроки ранее выданных разрешений истекли; договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не переоформлен.

Доводы, приведенные в обоснование позиции общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда", свидетельствуют о том, что нарушение своих конституционных прав оно связывает не с содержанием оспариваемых положений, а с неправильным, по его мнению, их применением судами. Между тем проверка законности и обоснованности судебных актов предполагает исследование и оценку фактических обстоятельств конкретного дела, что к полномочиям Конституционного Суда Российской Федерации, предусмотренным статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", не относится.

Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части первой статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда", поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Председатель Конституционного Суда Российской Федерации

В.Д. Зорькин