Вопрос: Предприниматель без образования юридического лица, имеющий свидетельство о государственной регистрации, дающее ему право на осуществление деятельности по операциям с недвижимым имуществом (собственным или арендуемым), является совладельцем здания, относящегося к нежилому фонду, которое сдается совладельцами в аренду спортивному клубу. Какие налоговые обязательства возникают у предпринимателя в связи с продажей указанного имущества в текущем налоговом периоде, если здание совладельцами было приобретено без налога на добавленную стоимость? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 20, май 2002 г.)

Предприниматель без образования юридического лица, имеющий свидетельство о государственной регистрации, дающее ему право на осуществление деятельности по операциям с недвижимым имуществом (собственным или арендуемым), является совладельцем здания, относящегося к нежилому фонду, которое сдается совладельцами в аренду спортивному клубу. Какие налоговые обязательства возникают у предпринимателя в связи с продажей указанного имущества в текущем налоговом периоде, если здание совладельцами было приобретено без налога на добавленную стоимость?

В случае сдачи имущества в аренду его собственник (он же арендодатель) и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды, заключенного в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ст.608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; иных требований к статусу арендодателя нормами ГК РФ не предусмотрено.

С точки зрения налогового законодательства для физических лиц, участвующих в арендных отношениях, также не требуется получения статуса предпринимателя без образования юридического лица, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества, рассматриваются как один из видов доходов, налогообложение которых в соответствии с п.1 ст.224 НК РФ производится по ставке 13%.

Таким образом, независимо от того, зарегистрировано физическое лицо, сдающее недвижимое имущество в аренду, в качестве предпринимателя без образования юридического лица или нет, отношения между арендодателем и арендатором регулируются в первую очередь договором аренды, в котором в том числе определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Однако поскольку налогоплательщик осуществляет сдачу в аренду нежилого помещения, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, в качестве индивидуального предпринимателя, а не просто собственника этого имущества, то и продажа этого имущества рассматривается в данном случае как продажа имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности. Доход, получаемый индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с его предпринимательской деятельностью, является в соответствии со ст.208 и 209 НК РФ объектом обложения налогом на доходы физических лиц, а также согласно со ст.146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ - объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

Подпунктом 1 п.1 ст.220 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по доходам, получаемым индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с его предпринимательской деятельностью, предоставление имущественных налоговых вычетов, предусмотренных данным подпунктом, неправомерно.

Согласно ст.154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком основных средств, приобретенных без налога на добавленную стоимость, исчисляется исходя из рыночной цены, определяемой в соответствии со ст.40 НК РФ, без включения в нее НДС и налога с продаж. При этом сумма НДС, подлежащая уплате, определяется по ставке 20% от цены реализуемого имущества.

Т. Левадная,

советник налоговой службы Российской Федерации II ранга

15 мая 2002 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 20, май 2002 г.