Договоры аренды (Г. Титова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.)

Договоры аренды

При заключении и исполнении договоров аренды следует обратить внимание на судебную практику разрешения споров по этим вопросам, в частности на Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее - Обзор), сообщенный информационным письмом президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66. При заключении договора аренды нужно иметь в виду, что:

договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (п.1 Обзора);

соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п.6).

В части оплаты по договору аренды:

если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п.8);

арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (предмета договора) (п.10);

при применении п.3 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствии с данным пунктом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества) судам рекомендовано исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п.11);

арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п.14);

арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п.37);

взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п.38).

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п.24).

При применении ст.621 "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок" ГК РФ следует иметь в виду, что:

договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31);

при заключении в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (п.32);

уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.33);

преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору (п.34);

преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (п.35).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (п.26). В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п.27). Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п.28).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (п.29). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п.30).

В Обзоре рассматриваются также иные вопросы, касающиеся договора аренды, в частности субаренды (пп.15, 17, 20), регистрации договора аренды (п.19), возможности требования от арендатора процентов (п.39) и др.

Г. Титова,

Минфин России

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.