Вопрос: Необходима ли при продаже частного дома приватизация земельного участка? (ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 6, июнь 2002 г.)

Необходима ли при продаже частного дома приватизация земельного участка?

В соответствии с п.2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное правило закреплено в п.2 ст.552 ГК РФ, а также в ст.35 Земельного кодекса РФ от 25.10.01 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

К сожалению, в вопросе не оговорено, на каком праве находится земельный участок в пользовании, а также кто является землепользователем (землевладельцем) - организация или гражданин.

Учитывая, что до принятия Земельного кодекса РФ земельные участки предоставлялись юридическим лицам, как правило, на праве постоянного (бессрочного) пользования, а гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, рассмотрим данную ситуацию в разрезе указанных правовых оснований.

Необходимо обратить внимание на то, что в Земельном кодексе РФ установлен ряд ограничений в отношении правового режима земельных участков, находящихся в пользовании юридических лиц и граждан на указанных правовых основаниях.

Так, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предусмотрено только для ограниченного круга организаций, перечисленных в п.1 ст.20 ЗК РФ (далее - государственные организации).

Кроме того, гражданам или юридическим лицам, обладающим земельными участками на данном праве, запрещено распоряжаться этими земельными участками (п.4 ст.20 ЗК РФ).

Аналогичный запрет установлен относительно права пожизненного наследуемого владения земельными участками граждан (п.2 ст.21 ЗК РФ); допускается переход данного права к другому лицу лишь по наследству.

Кроме того, предусмотрено, что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, как и на праве постоянного (бессрочного) пользования, после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается (п.2 ст.20 и п.1 ст.21 ЗК РФ).

Следовательно, собственник недвижимости (за исключением государственных организаций), расположенной на земельном участке, находящемся в его обладании на одном из рассматриваемых правовых оснований, не вправе при продаже здания или сооружения после введения в действие Земельного кодекса РФ передать земельный участок покупателю на том же праве.

Одновременно передача земельного участка на праве, ином, чем у собственника недвижимости, также не допускается с учетом вышеизложенных норм Гражданского кодекса РФ.

Данная проблема частично разрешается Федеральным законом от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Частью третьей п.2 ст.3 данного Закона предусмотрено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных организаций) на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или право собственности по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

Что касается граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, то специальных правил, регулирующих переход прав на такие земельные участки при продаже ими недвижимости, не установлено.

Однако их права, по нашему мнению, подлежат переоформлению на право собственности по изложенным выше основаниям.

Исключение, вероятно, может составлять лишь случай, когда право на земельный участок, предоставленный гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования, переходит к одному из юридических лиц, указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ. В этом случае предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ, соответствует определенному Земельным кодексом РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (п.12 ст.3 Закона N 137- ФЗ).

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ при продаже как гражданами, так и организациями недвижимости, расположенной на земельных участках, которые на момент продажи не принадлежат им на праве собственности, как правило, необходимо переоформление права пользования земельным участком на право аренды или собственности (организации) или на право собственности (граждане).

Одновременно обращаем внимание на то, что юридические лица (за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (часть первая п.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ).

А. Кузнецов

1 июня 2002 г.

ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 6, июнь 2002 г.