Статья 22. Общие требования градостроительного регламента в части использования земельных участков и объектов капитального строительства

Статья 22. Общие требования градостроительного регламента в части использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

2. Если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению, в этих случаях размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определяются в соответствии с градостроительными требованиями и нормами на проектирование соответствующих объектов с учетом их назначения и вместимости (емкости). При этом минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства (в пределах внешних границ здания, сооружения, строения), и требуемой в соответствии с настоящими Правилами площади для размещения расчетного количества парковочных мест (машино-мест), проездов и иных необходимых в соответствии с техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

3. Общие требования к видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3.1. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в градостроительном регламенте в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (далее в настоящих Правилах - Классификатор видов разрешенного использования).

Виды разрешенного использования объектов капитального строительства содержатся в описании видов разрешенного использования земельных участков Классификатора видов разрешенного использования.

3.2. В отношении земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

В случае если в отношении одного земельного участка выбрано несколько видов разрешенного использования, в отношении которых настоящими Правилами установлены различные предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, используются наибольшие минимальные и наименьшие максимальные показатели, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны для соответствующих видов разрешенного использования земельного участка.

3.3. Дополнительно по отношению к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства и только совместно с ними могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанные в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны.

3.4. Вспомогательные виды разрешенного использования применяются в соответствии с параметрами основного вида разрешенного использования, при условии, что на территории земельного участка суммарная общая площадь объектов вспомогательных видов использования (без учета площади подземных частей и конструктивных элементов таких объектов, возможных к размещению в пределах земельного участка) не должна превышать общей площади объектов основных и условно разрешенных видов использования.

4. Общие требования к предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков.

4.1. Предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков определяются в соответствии с градостроительными регламентами (статьи 23 - 29 настоящих Правил) с учетом положений пункта 2 настоящей статьи.

4.2. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, образованных до вступления в силу настоящих Правил, принимаются равными фактической площади таких земельных участков, если вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, равнозначен основному виду разрешенного использования земельного участка, установленному настоящими Правилами. Данное правило не применяется при изменении одного вида разрешенного использования таких земельных участков на другой вид такого использования.

5. Предельное количество этажей зданий, строений, сооружений (этажность), включающее все надземные этажи без учета подземных, предельная высота зданий, строений, сооружений определяются в соответствии с градостроительными регламентами (статьи 23 - 29 настоящих Правил), если иное не предусмотрено подпунктом 4.2 пункта 4 статьи 15 настоящих Правил.

6. Общие требования к определению максимального и минимального процента застройки в границах земельных участков и коэффициента (максимального процента плотности) застройки земельных участков.

6.1. Максимальный процент застройки в границах земельного участка и коэффициент (максимальный процент) плотности застройки земельного участка определяются в соответствии с градостроительными регламентами (статьи 23 - 29 настоящих Правил) за исключением случаев, предусмотренных статьей 15 настоящих Правил.

6.2. Максимальный процент застройки в границах земельного участка вычисляется как площадь проекции внешних границ, ограждающих конструкций (стен) здания, строения, сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания, строения, сооружения к поверхности земли, включающая выступающие части, в которую также включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м.

6.3. Коэффициент (максимальный процент) плотности застройки земельного участка вычисляется как отношение суммарной поэтажной площади всех зданий, строений, сооружений, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке, к площади земельного участка. При этом суммарная поэтажная площадь здания, строения, сооружения вычисляется как площадь застройки здания, строения, сооружения в габаритах наружных стен, умноженная на этажность здания.

6.4. При подсчете максимального процента застройки в границах земельного участка и коэффициента (максимального процента) плотности застройки земельного участка не учитываются подземные сооружения, площадь земельного участка, которая может быть застроена плоскостными сооружениями, а также частями и конструктивными элементами зданий, строений, сооружений, находящимися под поверхностью земельного участка (подземное сооружение), в случаях, когда поверхность таких объектов используется под озеленение, организацию площадок, стоянок автомобилей и другие виды благоустройства. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий, строений, сооружений не учитываются.

6.5. Минимальный процент застройки в границах земельного участка для всех видов территориальных зон, допускающих размещение застройки, принимается следующим:

1) для производственной деятельности (виды разрешенного использования с кодами 6.0, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.3, 6.3.1, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.9.1, 6.12 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - в соответствии с приложением Б СП 18.13330. СНиП II-89-80*. Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий);

2) для сельскохозяйственных производств (виды разрешенного использования с кодами 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.12, 1.14, 1.15, 1.17, 1.18 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - в соответствии с приложением А СП 19.13330. СНиП II-97-76. Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий);

3) для приютов для животных (вид разрешенного использования с кодом 3.10.2 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - не устанавливается;

4) для прочих видов деятельности - 15%.

7. Общие требования к минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений и определению мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

7.1. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений и сооружений, принимаются следующими:

1) для производственной деятельности (виды разрешенного использования с кодами 6.0, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.3, 6.3.1, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.9.1, 6.12 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - 3 м;

2) для жилой застройки (виды разрешенного использования с кодами 2.1, 2.1.1, 2.2, 2.3, 2.5, 2.6 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - 3 м; для новой многоэтажной многоквартирной застройки с квартирами на первых этажах при наличии красной линии магистральных улиц - 6 м от красной линии. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными или пристроенными помещениями общественного назначения (кроме детских дошкольных учреждений), а в условиях сложившейся застройки на жилых улицах - жилые здания с квартирами на первых этажах;

3) для объектов улично-дорожной сети, объектов коммунального обслуживания (виды разрешенного использования с кодами 3.1.1, 12.0.1 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - не подлежат установлению;

4) в случае блокировки объектов капитального строительства, расположенных на смежных земельных участках (с той стороны земельного участка, где предусматривается блокировка) - 0 м;

5) для подземных частей и конструктивных элементов подземных частей зданий, строений, сооружений - 0 м;

6) для прочих объектов - 3 м.

7.2. В условиях сложившейся застройки, а также в случае нахождения земельных участков в границах действия подзоны строгого ограничения застройки, указанные в пункте 7.1 настоящей статьи минимальные отступы принимаются:

1) от красной линии - при пересечении границ земельного участка красной линией, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.7 настоящей статьи, при котором минимальный отступ от границы земельного участка со стороны красной линии принимается по фактическому положению;

2) по фактическому положению - при реконструкции объектов капитального строительства в случае, если минимальные отступы реконструируемого объекта капитального строительства от границ земельного участка менее 3 м;

3) по границе подзоны строгого ограничения застройки - при пересечении границ земельного участка с границей указанной подзоны, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2.3 статьи 15 настоящих Правил, при котором минимальный отступ от границы земельного участка со стороны подзоны принимается по фактическому положению.

7.3. При наличии утвержденного проекта межевания территории, определяющего линии отступа от красных линий, место допустимого размещения здания, строения, сооружения определяется по указанным отступам.

7.4. При размещении нового объекта капитального строительства все части и конструктивные элементы такого объекта, находящиеся над и под поверхностью земли (отмостка, приямки, крыльца, пандусы, колонны, козырьки, балконы, эркеры, лестницы и т.п. элементы), размещаются в границах земельного участка, предназначенного для размещения такого объекта. Минимальный отступ определяется от крайнего выступающего конструктивного элемента объекта капитального строительства.

7.5. Не допускаются выступы надземных и подземных частей и конструктивных элементов объектов капитального строительства за границы смежных земельных участков, за красные линии, а также за границы иных территорий общего пользования, если иное не предусмотрено СП 473.1325800. Здания, сооружения и комплексы подземные. Правила градостроительного проектирования и пунктом 7.7 настоящей статьи.

7.6. Во всех территориальных зонах не допускается нависание конструктивных элементов объектов капитального строительства над территорией смежных земельных участков, в том числе земельных участков, границы которых подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", либо земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

7.7. При реконструкции существующих объектов капитального строительства в условиях сложившейся застройки допускается выступ за красную линию только существующих частей и конструктивных элементов объектов капитального строительства, увеличение таких частей и конструктивных элементов не допускается, все новые части и конструктивные элементы таких объектов размещаются с учетом красной линии и минимальных отступов от границ земельных участков, установленных настоящими Правилами.

7.8. Расстояния между жилыми, жилыми и общественными зданиями, размещаемыми в пределах земельного участка, следует принимать на основе расчетов инсоляции и согласно противопожарным требованиям в соответствии с СП 42.13330. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, нормативами градостроительного проектирования, иными нормативными правовыми и техническими актами.

8. При проектировании новых, реконструкции существующих зданий, строений, сооружений необходимо учитывать положения СП 59.13330. СНиП 35-01-2001. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения, обеспечивающие доступность объектов социальной инфраструктуры и жизнедеятельности для маломобильных групп населения (инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения).

9. Общие требования к минимальному количеству парковочных мест и (или) машино-мест для стоянки (размещения) индивидуального транспорта в границах земельного участка.

9.1. Минимальное количество парковочных мест и (или) машино-мест для стоянки (размещения) индивидуального транспорта обеспечивается в границах земельного участка и определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка согласно таблице 9.1 настоящих Правил для земельных участков, расположенных в пределах всех территориальных зон.

Требования к организации парковочных мест и (или) машино-мест, приведенные в таблице 9.1 настоящих Правил, не распространяются на реконструкцию существующих объектов капитального строительства, не влекущую изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Таблица 9.1

N п/п	Наименование, код вида разрешенного использования земельного участка, установленного в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования	Минимальное количество парковочных мест и (или) машино-мест для стоянки (размещения) индивидуального транспорта в границах земельного участка
1	2	3
1	Для индивидуального жилищного строительства (2.1), блокированная жилая застройка (2.3), ведение огородничества (13.1), ведение садоводства (13.2)	1 парковочное место на 1 земельный участок
2	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1), среднеэтажная жилая застройка (2.5), многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6)	1 парковочное место на 150 кв. м площади жилого здания (объекта), за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства
3	Дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1)	1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации, а также 1 парковочное место и (или) машино-место на 142 воспитанника (учащихся), но не менее 2 парковочных мест и (или) машино-мест. В условиях реконструкции объекта капитального строительства или в случае строительства объекта капитального строительства в сложившейся застройке - не устанавливается
4	Среднее и высшее профессиональное образование (3.5.2)	1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации, а также 1 парковочное место и (или) машино-место на 70 учащихся. В условиях реконструкции объекта капитального строительства или в случае строительства объекта капитального строительства в сложившейся застройке - не устанавливается
5	Объекты культурно-досуговой деятельности (3.6.1), амбулаторное ветеринарное обслуживание (3.10.1), приюты для животных (3.10.2), общественное питание (4.6), развлекательные мероприятия (4.8.1), спорт (5.1)	1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации в смену, а также 1 парковочное место и (или) машино-место на 14 единовременных посетителей
6	Бытовое обслуживание (3.3), общественное управление (3.8), обеспечение научной деятельности (3.9), банковская и страховая деятельность (4.5)	1 парковочное место на 100 кв. м общей площади объекта капитального строительства, за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства
7	Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (3.4.1)	1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации, а также 1 парковочное место и (или) машино-место на 57 единовременных посетителей
8	Стационарное медицинское обслуживание (3.4.2), санаторная деятельность (9.2.1)	1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации, а также 1 парковочное место и (или) машино-место на 42 койки (места)
9	Ритуальная деятельность (12.1)	5 парковочных мест и (или) машино-мест на 1,43 га земельного участка, отведенного для размещения кладбища; 20 парковочных мест и (или) машино-мест на 1,43 га земельного участка, отведенного для размещения крематория
10	Осуществление религиозных обрядов (3.7.1), религиозное управление и образование (3.7.2)	1 парковочное место на 71 кв. м общей площади объекта капитального строительства, за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства
11	Железнодорожные пути (7.1.1), обслуживание железнодорожных перевозок (7.1.2), размещение автомобильных дорог (7.2.1), обслуживание перевозок пассажиров (7.2.2), стоянки транспорта общего пользования (7.2.3), водный транспорт (7.3), воздушный транспорт (7.4)	1 парковочное место и (или) машино-место на 14 пассажиров, а также 1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации
12	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2)	1 парковочное место на 57 кв. м общей площади объекта капитального строительства, за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства
13	Рынки (4.3), магазины (4.4)	Для объектов общей площадью от 1300 до 5000 кв. м - 1 парковочное место на 42 кв. м общей площади объекта капитального строительства, за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства; для объектов общей площадью от 500 до 1300 кв. м - 1 парковочное место на 71 кв. м общей площади объекта капитального строительства, за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства; для объектов общей площадью от 100 до 500 кв. м - 1 парковочное место на 100 кв. м общей площади объекта капитального строительства, за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства; для объектов общей площадью менее 100 кв. м - не устанавливается
14	Производственная деятельность (6.0), энергетика (6.7), связь (6.8), склады (6.9), складские площадки (6.9.1), научно-производственная деятельность (6.12), специальная деятельность (12.2)	1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации в смену
15	Оказание социальной помощи населению (3.2)	1 парковочное место и (или) машино-место на 7 сотрудников организации, а также 1 парковочное место и (или) машино-место на 42 койки (места) или 1 парковочное место и (или) машино-место на 57 единовременных посетителей
16	Деловое управление (4.1)	1 парковочное место на 80 кв. м общей площади объекта капитального строительства, за исключением площади машино-мест, предусмотренных в данном объекте капитального строительства
Примечания: 1. Площадь жилого здания определяется в соответствии с правилами определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема, указанными в приложении А СП 54.13330. СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. 2. Общая площадь нежилого здания определяется в соответствии с правилами подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания, указанными в приложении Г* СП 118.13330. СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения.

9.2. В случае размещения на земельном участке объекта (объектов) капитального строительства и (или) его (их) частей различного функционального назначения, минимальное количество парковочных мест (машино-мест) для стоянки (размещения) индивидуального транспорта в границах такого земельного участка определяется по следующей формуле:

К = К1 + К2 + ... + Кn, где:

К - минимальное количество парковочных мест (машино-мест) для стоянки (размещения) индивидуального транспорта в границах земельного участка;

К1, К2, ..., Кn - минимальное количество парковочных мест (машино-мест) для стоянки (размещения) индивидуального транспорта в границах земельного участка, определяемое исходя из установленных в таблице 9.1 настоящих Правил расчетных параметров планируемого к строительству, реконструкции объекта (объектов) капитального строительства и (или) его (их) частей для каждого из функциональных назначений объекта (объектов) капитального строительства и (или) его (их) частей.

В случае отсутствия информации о функциональном назначении объекта (объектов) капитального строительства и (или) его (их) частей минимальное количество парковочных мест (машино-мест) для стоянки (размещения) индивидуального транспорта в границах земельного участка определяется в соответствии со строкой 6 таблицы 9.1 настоящих Правил.

10. Общие требования в части ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства.

10.1. В границах зон с особыми условиями использования территории, границах территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, действуют ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для таких зон в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Воронежской области, муниципальными правовыми актами городского округа город Воронеж.

10.2. Требования градостроительного регламента действуют в части, не противоречащей ограничениям использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленным в границах территорий объектов культурного наследия, зонах с особыми условиями использования территории, границы которых и соответствующие ограничения для которых утверждены в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Воронежской области и муниципальными правовыми актами городского округа город Воронеж, с учетом следующих особенностей:

1) в случае, если указанные ограничения исключают, конкретизируют, детализируют один или несколько видов разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, установленных в градостроительном регламенте конкретной территориальной зоны, то в границах пересечения такой территориальной зоны, подзоны территориальной зоны с соответствующей территорией объекта культурного наследия, зоной с особыми условиями использования территории применяется ограниченный перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) в случае, если указанные ограничения устанавливают значения предельных размеров земельных участков и (или) предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отличные от предусмотренных градостроительными регламентами, то в границах пересечения такой территориальной зоны, с соответствующей территорией объекта культурного наследия, или зоной с особыми условиями использования применяются только значения, установленные вышеназванными ограничениями;

3) в случае, если указанные ограничения дополняют перечень предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленный применительно к конкретной территориальной зоне, подзоне территориальной зоны, то в границах пересечения такой территориальной зоны, подзоны территориальной зоны с соответствующей территорией объекта культурного наследия, зоной с особыми условиями использования территории применяется расширенный перечень предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

4) в случае, если указанные ограничения устанавливают перечень согласующих организаций, то в границах пересечения территориальной зоны, подзоны территориальной зоны с соответствующей территорией объекта культурного наследия, зоной с особыми условиями использования территории установленные виды разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и (или) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства применяются с учетом необходимых исключений, дополнений, иных изменений, изложенных в заключениях согласующих организаций.