Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 13 сентября 2022 г. N 03-07-11/88447 О налогообложении деятельности, осуществляемой организацией-застройщиком

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 13 сентября 2022 г. N 03-07-11/88447

Вопрос: Учитывая противоречивую налоговую и судебную практику, фирма-застройщик просит разъяснить спорные вопросы налогообложения.

Фирма-застройщик оказывает услуги по строительству жилого квартала. Применяет общую систему налогообложения. Функции технического заказчика переданы другой организации, которая оказывает все работы, связанные со строительством данного объекта. Результат своих работ заказчик реализует ежемесячно застройщику. В состав жилого квартала входят три многоквартирных жилых дома с подземной парковкой, комплекс административных помещений на 1-м этаже, имеющих нежилое назначение, на территории жилого комплекса проектом предусмотрен парк.

Финансирование застройщика осуществляется за счет целевого кредита, предоставленного уполномоченным банком и за счет собственных средств. В данном банке открыты счета эскроу для привлечения денежных средств дольщиков, доступ к которым откроется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого квартала.

Просим разъяснить следующие вопросы по НДС:

1. Реализация юридическим и физическим лицам административных помещений на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по договору долевого участия подлежит обложению НДС?

2. Реализация юридическим и физическим лицам административных помещений на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по договору купли-продажи подлежит обложению НДС?

3. Реализация юридическим и физическим лицам машино-мест, входящих в состав многоквартирного жилого дома по договору долевого участия подлежит обложению НДС?

4. Реализация юридическим и физическим лицам машино-мест, входящих в состав многоквартирного жилого дома по договору купли-продажи подлежит обложению НДС?

5. Безвозмездная передача парка администрации города подлежит обложению НДС?

Просим разъяснить следующие вопросы по расчету налога на прибыль:

1. Считаются ли счета эскроу, на которых аккумулированы денежные средства дольщиков целевыми? Подпадают ли данные средства под действие подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ? Необходимо ли вести раздельный учет доходов и расходов, связанных с реализацией по договорам долевого участия и по договорам, связанным с реализацией с привлечением собственных средств?

2. Просим разъяснить порядок определения финансового результата по реализации квартир по договорам долевого участия. А именно, финансовый результат определяется отдельно по каждому договору или в целом по объекту строительства, или по сумме всех договоров долевого строительства?

3. Просим разъяснить порядок определения финансового результата по реализации квартир по договорам купли-продажи. А именно, финансовый результат определяется отдельно по каждому договору или в целом по объекту строительства, или по сумме всех договоров купли-продажи за отчетный период?

4. Просим разъяснить методику распределения расходов при раздельном учете доходов и расходов при определении финансового результата по реализации квартир по договорам долевого участия и договорам купли-продажи квартир? Возможно ли взять за основу определения доли расходов площадь реализуемых квартир по договору купли-продажи и договору долевого участия к общей площади квартир жилого дома или например пропорционально сумме затраченных целевых и собственных денежных средств к общей сумме затраченных денежных средств?

Ответ: В связи с письмом по вопросам налогообложения деятельности, осуществляемой организацией-застройщиком, Департамент налоговой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.

При этом пунктом 2 статьи 146 и статьей 149 Кодекса установлены перечни операций, не признаваемых объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость, а также не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Так, в соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения, к которым в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на добавленную стоимость операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Что касается налога на прибыль организаций, то порядок учета доходов и расходов организации-застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, аккумулирование которых организацией-застройщиком осуществляется на своих счетах, установлен соответствующими положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 главы 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.

Так, для целей налога на прибыль организаций к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств в целях главы 25 Кодекса признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Также обращаем внимание, что (на основании положений абзаца первого подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса) на налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

При этом следует отметить, что иные доходы и расходы, полученные и понесенные организацией-застройщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке в зависимости от квалификации предмета договора, определенного сторонами при его заключении.

Относительно определения финансового результата застройщиком отмечаем, что, по нашему мнению, финансовый результат от использования целевых средств определяется как сумма неиспользованных целевых средств застройщиком и не возвращенных дольщикам.

Одновременно сообщаем, что при оценке договоров, связанных со строительством объектов недвижимости, следует руководствоваться Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

А.А. Смирнов