Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-3436 по делу N А55-28817/2020 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного акта на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды пришли к необоснованному выводу об отсутствии у Фонда права на продление срока действия договора аренды

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-3436 по делу N А55-28817/2020

Резолютивная часть определения объявлена 20 сентября 2022 г.

Полный текст определения изготовлен 27 сентября 2022 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л., Чучуновой Н.С.,

при участии представителя Самарского областного фонда жилья и ипотеки Беловой М.Н. (по доверенности от 04.07.2022 N 605),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарского областного фонда жилья и ипотеки на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.05.2021, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2021 по делу N А55-28817/2020,

установила:

Самарский областной фонд жилья и ипотеки (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Правительству Самарской области (далее - Правительство) об обязании в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение от 27.08.2020 N 1 к договору аренды земельных участков от 02.04.2020 N 1124с, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Срок действия настоящего договора истекает 19.02.2028", с указанием на то, что решение суда является основанием для государственной регистрации данного дополнительного соглашения; о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения до даты фактического исполнения судебного акта.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство).

До принятия судом первой инстанции судебного акта по существу истец на основании статьи 49 АПК РФ отказался от иска в части требования о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного акта.

Арбитражный суд Самарской области решением от 24.05.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2021, прекратил производство по делу в части требования Фонда о взыскании с Правительства неустойки на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, в остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Фонд обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. от 08.08.2022 кассационная жалоба Фонда вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Правительство и Министерство, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителя истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что решение Арбитражного суда Самарской области от 24.05.2021, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2021 по делу N А55-28817/2020 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола от 03.02.2015 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Министерство (арендодатель) и Фонд (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 19.02.2015 N 1к, по условиям которого Фонду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 97 500 кв.м с кадастровым номером 63:01:0223002:14 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса, в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья.

В силу пунктов 4.1.2, 5.2.2 договора от 19.02.2015 N 1 арендатор обязан произвести раздел территории участка в соответствии с документацией по планировке территории посредством выполнения в отношении участка кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых участков, заключения договоров купли-продажи или аренды образованных участков и обеспечения их государственной регистрации.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 19.02.2015.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 03.04.2015.

В соответствии с пунктом 7.3.6 договора от 19.02.2015 N 1к истец произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 63:01:0223002:14.

В результате раздела данного земельного участка были образованы двадцать два участка, на которые зарегистрировано право собственности Самарской области.

Во исполнение пункта 7.2.2 указанного договора после утверждения документации по планировке территории и осуществления государственного кадастрового учета образованных участков Фонд 02.04.2020 заключил с Правительством договор N 1124с аренды двадцати двух земельных участков сроком действия до 02.04.2025.

В пункте 1.2 договора от 02.04.2020 N 1124с предусмотрено, что участки предоставлены Фонду для осуществления строительства объектов в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной постановлением администрации городского округа Самара от 08.08.2016 N 1125.

Пунктом 3.2 договора аренды от 02.04.2020 N 1124с стороны установили, что данный договор вступает в силу со дня его государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 19.02.2020.

Договор аренды от 02.04.2020 N 1124с зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 26.06.2020.

Фонд письмом от 06.10.2020 N СОФЖИ-3-19/1524 обратился в Правительство о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2020 N 1124с в части продления срока договора аренды на три года, до 19.02.2028, ссылаясь на пункт 6 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - Закон N 166-ФЗ).

Неподписание ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2020 N 1124с послужило основанием для обращения Фонда в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 23 Закона N 166-ФЗ, статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) и исходили из того, что договор аренды от 02.04.2020 N 1124с заключен сторонами после принятия органом государственной власти Самарской области в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Самарской области.

На основании изложенного суды пришли к выводу, что Фонд не имеет права требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2020 N 1124с, предусматривающего увеличение срока действия этого договора в порядке, предусмотренном частями 6 - 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Закона N 166-ФЗ).

Также суды, установив, что в соответствии с постановлением Правительства от 02.10.2020 N 760 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 31.10.2007 N 225 "Об утверждении Положения о Министерстве строительства Самарской области" (далее - постановление N 760) с 05.10.2020 распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Самарской области, осуществляет Министерство, посчитали Правительство ненадлежащим ответчиком по делу. Предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Между тем суды трех инстанций не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в пункте первом статьи 431 Гражданского кодекса, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 статьи 23 Закона N 166-ФЗ, вступившего в силу 08.06.2020, статья 19 Закона N 98-ФЗ дополнена частями 4 - 8.

В силу части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Закона N 166-ФЗ) до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В части 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не применяются.

Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Закона N 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условий, установленных в части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ. При этом частью 8 статьи 19 предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 данной статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.

Согласно части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона или после дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона).

В силу части 2 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, в случае если до дня вступления в силу данного Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется согласно статьям 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Принимая во внимание, что аукцион на заключение договора о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства был проведен 03.02.2015, договор заключен 19.02.2015, с учетом положений части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам данного аукциона регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В пункте 1 статьи 30.2 Земельного кодекса (далее - в редакции до 01.03.2015) предусмотрено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно части 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), введенной в действие Законом N 171-ФЗ, утратившей силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ), действовавшей в период заключения договоров от 19.02.2015 N 1 и от 02.04.2020 N 1124с, комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на указанных земельных участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

В силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Приведенная правовая позиция была также сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 19.02.2015 N 1к заключен с Фондом по результатам торгов для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса, в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья.

Во исполнение пунктов 5.2.2, 4.1.2 договора от 19.02.2015 N 1 арендатор произвел раздел территории участка в соответствии с документацией по планировке территории на двадцать два земельных участка, выполнил кадастровые работы, осуществил государственный кадастровый учет образуемых участков и 02.04.2020 заключил договор аренды N 1124с в отношении образованных земельных участков.

Согласно пункту 5.3.12 договора аренды от 02.04.2020 N 1124с арендатор обязан использовать участки в соответствии с видом разрешенного использования и условиями их предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке с соблюдением условий договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.02.2015 N 1к.

Так как раздел исходного земельного участка и образование новых участков осуществлялись для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключается новый договор аренды в отношении образованных земельных участков, соответственно договор аренды от 19.02.2015 N 1к и договор аренды от 02.04.2020 N 1124с являются взаимосвязанными, вывод судов о том, что дата заключения договора аренды от 02.04.2020 N 1124с имеет определяющее значение для возможности увеличения срока договора, нельзя признать законным.

При таких обстоятельствах спора для целей продления договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, по правилам, предусмотренным Законом N 166-ФЗ и Законом N 98-ФЗ, необходимо исходить из даты заключения договора от 19.02.2015.

Кроме того, судами не приняты во внимание также условия, изложенные в пункте 3.2 договора аренды от 02.04.2020 N 1124с, согласно которым договор распространяет свое действие на отношения, возникшие с 19.02.2020, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 425 и пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса.

Изложенное не было учтено судами трех инстанций при разрешении спора. При этом при рассмотрении дела Фонд последовательно отмечал, что договорные правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства сложились до принятия в 2020 году органом государственной власти Самарской области решения о введении режима повышенной готовности на территории Самарской области.

Таким образом, суды не применили приведенные выше нормы материального права к спорным правоотношениям и пришли к необоснованному выводу об отсутствии у Фонда права на продление срока действия договора по правилам статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

Кроме того, следует отметить, что Фонд в первоначальном тексте искового заявления указывал в качестве ответчиков как Правительство, так и Министерство.

Как установлено судами, собственником спорных земельных участков является Самарская область, от имени которой в разные периоды времени данный субъект Российской Федерации наделял распорядительными полномочиями в отношении земельных участков разные государственные органы, в связи с чем в силу функционального правопреемства права, а также обязанности, вытекающие из спорных договоров аренды переходили к новому уполномоченному органу на основании нормативных актов публичного собственника.

Из положений статьи 133 АПК РФ следует, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При таких обстоятельствах суд должен установить, в силу какого нормативного акта публичный собственник передал полномочия по распоряжению земельными участками; определить надлежащего ответчика по спору и вынести данный вопрос на обсуждение лиц, участвующих в деле, в дальнейшем действуя по правилам статьи 47 АПК РФ, в частности, в силу части 2 которой, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2016 по делу N 306-ЭС15-18438, от 25.05.2021 по делу N 303-ЭС20-23081.

Принимая во внимание изложенное Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что состоявшиеся по делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и постановление арбитражного суда кассационной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ как принятые при существенном нарушении норм материального и процессуального права, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, исследовать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определить закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 291.11 - 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.05.2021, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2021 по делу N А55-28817/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий

Г.Г. Попова

Судья

И.Л. Грачева

Судья

Н.С. Чучунова