Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры (И. Малюткина-Алексеева, "Российская юстиция", N 9, сентябрь 2002 г.)

Долевое участие в строительстве
и инвестиционные договоры

В процессе возведения объекта недвижимости застройщик (физическое либо юридическое лицо, получившее в установленном порядке земельный участок под застройку) может привлекать капитальные вложения инвесторов. Отношения между ними на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами. Один из них - договор простого товарищества (о совместной деятельности). Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в том числе и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица. Целью совместной деятельности является создание имущества "для себя". Стороной договора может быть любое физическое или юридическое лицо (с учетом специальной правоспособности).

Построенный объект недвижимости является приращением имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме (прибыль товарищей) и подлежит распределению. По окончании строительства подписывается документ (соглашение, акт распределения долей), в котором определяется доля каждого товарища в праве общей собственности на объект в соответствии с его вкладом в создание объекта. Для приобретения права на конкретную часть построенного объекта товарищи должны заключить договор (соглашение) о прекращении права долевой собственности и выделении доли в натуре.

В Чувашской Республике широкое распространение получили договоры инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). С помощью привлечения средств инвесторов - как граждан, так и юридических лиц (строительных организаций, поставщиков) - стало возможным строительство многоквартирных жилых домов, в том числе зданий улучшенной планировки. В качестве правового инструмента привлечения средств подобные договоры заключают все строительные организации республики.

Гражданское законодательство, как известно, не знает исчерпывающего перечня договоров. Свобода договора позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ).

Договоры долевого участия в строительстве жилья расширили правоприменительную практику субъектов гражданского оборота. Такие договоры не подлежат государственной регистрации. Она осуществляется для подтверждения права собственности на объект, завершенный строительством в установленном порядке, а основанием для нее являются договор долевого участия в строительстве и передаточный акт (ранее - справка застройщика о полной оплате стоимости выполненных работ).

Стороны (застройщик и инвестор - участник строительства) вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта (квартир - одной или нескольких, кладовой и т.д.). Долевик (инвестор, участник строительства) финансирует строительство объекта недвижимости либо его части или поставляет для осуществления строительства материалы, производит путем взаимозачета строительно-монтажные работы, а застройщик ведет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту. Предмет договора определяет существенные условия договора:

- описание объекта недвижимости (многоквартирный жилой дом, в кирпичном, панельном или монолитном исполнении), общая площадь части объекта;

- местонахождение (адрес, номер позиции, литер блока);

- срок окончания строительства (как правило, условие ставится в зависимость от непрерывного обеспечения финансирования строительства объекта всеми долевиками, выполнения условий договора всеми участниками строительства);

- цена договора (объем инвестиций), условия и порядок изменения цены (внесения инвестиций);

- ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья, в результате контрольного обмера, сверх указанной в договоре долевик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. На мой взгляд, эти вопросы следует урегулировать дополнительным соглашением сторон, которое должно стать неотъемлемой частью договора.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст.382 ГК и ст.6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями и дополнениями от 2 января 2000 г.) может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между долевиком и третьим лицом. К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: "Долевик может выйти из договора путем оформления договора переуступки долга с третьим лицом, при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора".

Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт (ранее - справка застройщика о полной оплате стоимости выполненных работ). Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационная палата Чувашской Республики - также требует представить расписку-заявление от долевика в том, что расчет между ним и новым кредитором произведен и взаимных претензий друг к другу они не имеют. Расписка-заявление оформляется при сотруднике учреждения юстиции и представляется в случае, если договор цессии заключен в простой письменной форме. Если он заключен в нотариальной форме, то расписки не требуется.

Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

- документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

- разрешение на строительство объекта;

- постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

- акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

- постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;

- документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;

- технический паспорт на объект в целом.

Таким образом, договоры долевого участия в строительстве получили широкое распространение на практике, и возникает необходимость более детального законодательного регулирования порядка заключения таких договоров.

И. Малюткина-Алексеева,

юрист (г. Чебоксары)

"Российская юстиция", N 9, сентябрь 2002 г.