г. Краснодар |
|
01 сентября 2014 г. |
Дело N А20-4525/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0704001917, ОГРН 1030700150348) - Тлуповой В.Р. (доверенность от 10.07.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью инновационно-производственная агрофирма "Отбор" (ИНН 0705000680, ОГРН 1020700588875) - Казусь Т.В. (доверенность от 04.03.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью инновационно-производственная агрофирма "Отбор" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.02.2014 (судья Байзулаев Р.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Луговая Ю.Б.) по делу N А20-4525/2013, установил следующее.
Местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью инновационно-производственная агрофирма "Отбор" (далее - общество) о понуждении к заключению договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения на условиях поступившего от администрации проекта (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Обществом заявлено встречное требование о признании недействительным постановления администрации от 11.02.2013 N 80 "О предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения ООО ИПА "Отбор" (далее - постановление от 11.02.2013).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014, исковые требования администрации удовлетворены, в удовлетворении встречного заявления общества отказано. Судебные акты мотивированы наличием у администрации как представителя собственника публичных земель права на определение срока аренды, а у общества как субъекта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - обязанности по заключению договора аренды. Отказывая в удовлетворении встречного требования, суды указали на издание администрацией постановления от 11.02.2013 на основании волеизъявления общества и прекращение его права постоянного (бессрочного) пользования землей в установленном законодательством порядке, отсутствие у общества права на продолжение использования земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, наличие у органа местного самоуправления обязанности по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения названного права на основании заявления правообладателя, исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) соответствующих записей.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), полагая, что администрацией не соблюден досудебный порядок заключения договора (проект договора аренды не подписан оферентом), при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования договор аренды земельных участков должен быть заключен на 49 лет, в деле отсутствуют доказательства образования указанных в постановлении от 11.02.2013 и в проекте договора аренды земельных участков в результате раздела земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании общества, общество не давало согласие на такой раздел, условие о наличии у арендодателя права на односторонний пересмотр размера арендной платы не более одного раза в год противоречит действующим нормам права, администрацией нарушен срок принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, у органа местного самоуправления отсутствуют полномочия по прекращению права постоянного (бессрочного) пользования при его переоформлении на право аренды, администрация не обосновала предложенный ею срок аренды (7 лет), который не соответствует основному виду деятельности общества (элитное семеноводство) и понесенным в связи с приобретением дорогостоящей техники затратам, на момент вынесения обжалуемого решения у субъекта Российской Федерации не имелось полномочий по установлению минимального срока аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации от 02.11.2000 N 887 правопредшественнику общества - обществу с ограниченной ответственностью "Прохладненские семена" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 9 227 800 кв. м с кадастровым номером 07:04:500000:0001, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, сельское поселение Янтарное, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Победа", в реестр внесена соответствующая регистрационная запись от 29.12.2000 N 07-01.04-04/2000-0034.01, в подтверждение чего правообладателю выдано свидетельство от 04.01.2001 серии 07 АА N 034792 (далее - земельный участок с кадастровым номером 07:04:500000:0001).
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 29.06.2012 N 195 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками площадью 922,78 га на право аренды.
Постановлениями администрации от 10.07.2012 N 759, 760 утверждены схемы земельных участков площадью 2 852 084 и 6 109 437 кв. м, кадастровый учет которых осуществлен под кадастровыми номерами 07:04:4500000:321 и 07:04:4500000:320 (далее - земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:321 и 07:04:4500000:320). Имеющиеся в деле кадастровые паспорта земельных участков от 11.09.2012 N 07/501/12-31791 и от 03.09.2012 N 07/501/12-30576 не содержат сведений о номерах земельных участков, преобразованных в результате выдела и подлежащих снятию с кадастрового учета.
Постановлением администрации от 11.02.2013 N 80 прекращено принадлежавшее обществу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 07:04:500000:0001, земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:320 и 07:04:4500000:321 представлены обществу в аренду сроком на 7 лет, отделу земельных ресурсов администрации предписано заключить с обществом договор аренды.
Письмом от 26.03.2013 N 13/1017, полученным обществом 04.04.2013, администрация известила общество о том, что заключение договора аренды на 49 лет возможно только при наличии заключения республиканской комиссии по вопросам землепользования, в отсутствие которого договор может быть заключен только на минимальный срок - 7 лет. Письмо содержит указание на направление обществу для согласования проекта договора аренды.
В связи с неподписанием обществом проекта договора аренды и прекращением постановлением от 11.02.2013 права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 07:04:500000:0001 администрация предложила вернуть его в трехдневный срок по акту приема передачи.
Общество письмом от 08.07.2013 N 227 сообщило о своем несогласии с установленным сроком аренды (7 лет) в связи с бессрочным характером ранее существовавшего права землепользования, уникальностью осуществляемой на участке селекционной программы, осуществлением значительных материальных вложений в производство, предложив заключить договор на 49 лет.
Письмом от 16.07.2013 N 13/2569 администрация указала на отсутствие возможности предоставления земельного участка на срок, превышающий 7 лет, и внесения изменений в утвержденную типовую форму договора аренды.
Общество письмом от 22.07.2013 N 241 поставило администрацию в известность о готовности к заключению договора аренды на 49 лет и сохранении за собой до его заключения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 07:04:500000:0001.
В письме администрации от 27.09.2013 N 13/3734 указано на направление обществу проекта договора аренды, отсутствие возможности его заключения на 49 лет. Общество факт получения названного письма и приложенного к нему проекта договора аренды отрицает.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения администрации и общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статья 445 Гражданского кодекса).
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) юридическим лицам, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельные кодекс), вменено в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или их приобретение земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с применением земельного законодательства, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснил, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу содержащегося в вышеназванном пункте постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснения в случае отсутствия законодательно установленных запретов на оборот испрашиваемого земельного участка заключение договора аренды земельного участка является обязательным только для представителя публичного собственника (уполномоченного органа).
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 06.06.2000 N 9-П указал, что права владения, пользования и распоряжения имуществом и вытекающая из статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации свобода договоров участников гражданского оборота, включая определение оснований и порядка их возникновения, изменения и прекращения, а также соответствующий объем защиты и правомерных ограничений, как следует из статей 71 (пункт "в") и 76 (часть 1) Конституции Российской Федерации, регулируются законом, а свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон.
Ссылаясь на названную правовую позицию, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25.12.2003 N 512-О отметил, что указание в пункте 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.
Исчерпывающий перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком приведен в статье 45 Земельного кодекса. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в порядке пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ к указанным основаниям не отнесено. Прекращение названного права без заключения договора аренды земельного участка противоречило бы вышеприведенным нормативным положениям.
В силу статьи 11.1, пунктов 1, 4 статьи 11.2, пункта 2 статьи 11.3 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В постановлении от 11.02.2012 и проекте договора аренды в качестве объектов аренды указаны земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:320 и 07:04:4500000:321, общая площадь которых не соответствует (значительно меньше) площади земельного участка с кадастровым номером 07:04:500000:0001. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:320 и 07:04:4500000:321 образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 07:04:500000:0001, принятия органом местного самоуправления соответствующего решения, дачи правообладателем - обществом письменного согласия на такой раздел с корректировкой в сторону уменьшения общей площади образуемых земельных участков.
Действующим законодательством не установлен срок, на который заключается договор аренды земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования им. Согласно пункту 2 статьи 1, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ; в редакции, действующей в спорный период) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в том числе и законами субъектов Российской Федерации. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного вида их использования. Вместе с тем, из действующей на момент принятия обжалуемых судебных актов редакции Закона N 101-ФЗ такие полномочия законодателя субъекта Российской Федерации исключены.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не дали оценки действиям администрации, выразившимся в уменьшении срока аренды до 7 лет, с учетом того, что произвольное ограничение срока аренды при переоформлении бессрочного права на землю ухудшает положение правообладателя и допускается только при наличии соответствующих законодательных ограничений.
С учетом названных норм и разъяснений, выводы судов о наличии у общества как субъекта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 07:04:500000:0001 обязанности по заключению только договора аренды как таковой, обязанности по заключению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:4500000:320 и 07:04:4500000:321 (в отсутствие доказательств их образования из земельного участка с кадастровым номером 07:04:500000:0001), а также обязанности по принятию предложенных администрацией условий аренды, в том числе срока аренды, о законности прекращения принадлежащего обществу права постоянного (бессрочного) пользования, отсутствии у него права на продолжение использования земельного участка с кадастровым номером 07:04:500000:0001 на праве постоянного (бессрочного) пользования в условиях несогласованности условий аренды, наличии у органа местного самоуправления обязанности по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения названного права на основании заявления правообладателя, правомерности исключения из реестра соответствующей регистрационной записи не могут быть признаны соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.02.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу N А20-4525/2013 отменить.
Дело N А20-4525/2013 направить в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья |
В.А. Анциферов |
Судьи |
В.Е. Епифанов |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.