Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 сентября 2014 г. N Ф08-6554/14 по делу N А32-12635/2012

г. Краснодар

04 сентября 2014 г.

Дело N А32-12635/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (ИНН 2308061313, ОГРН 1022301192836) - Резникова В.Е. (доверенность от 09.01.2014), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Соболевой А.А. (доверенность от 01.11.2013), рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2014 (судья Григорьева Ю. С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 (судьи Ковалева Н. В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А32-12635/2012, установил следующее.

ООО "Центр косметологии" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) о понуждении к зачету стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в счет оплаты его выкупной цены (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014, исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы. Суды сослались на то, что факт согласования с арендодателем произведенных арендатором неотделимых улучшений спорных помещений подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

В кассационной жалобе департамент просит принятые судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель считает, что департамент не давал согласия арендатору на осуществление неотделимых улучшений. По мнению заявителя, по данной категории споров определение стоимости произведенных работ является недостаточным, поскольку зачету подлежат только затраты, произведенные арендатором за счет собственных средств.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон повторили доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды муниципального имущества от 20.12.2005 N 584/1, в соответствии с условиями которого арендодатель передал в аренду нежилые помещения N 35, 35/1, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59 здания литера "А" и нежилые помещения N 33 - 36, 36/1, 37 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44 - 48 здания литера "п/А", общей площадью 463,2 кв. м, расположенные в г. Краснодаре по ул. Красная, 145.

Пунктом 31 приложения N 3 к решению Городской Думы Краснодара от 17.12.2009 N 67 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год" (в редакции решения Городской Думы Краснодара от 19.08.2010 N 81) нежилые помещения N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв. м, расположенные на первом этаже здания литера "А" в г. Краснодаре по ул. Красная, 145, находившиеся у истца в аренде, включены в "Программу приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар на 2010 год".

Между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен договор купли-продажи от 30.09.2010 N 54, в соответствии с условиями которого предметом данного договора выступила передача в собственность истца муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв. м, расположенных на первом этаже здания литера "А" в г. Краснодаре по ул. Красной, 145. Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП сделана запись N 23-23-01/862/2010-169 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 520701).

Между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010 заключен договор купли-продажи от 15.11.2011 N 44 в отношении нежилых помещений N 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45 - 48 в здании литера "под/А", N 84 литера "под/а", N 94 литера "А" общей площадью 238,6 кв. м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145.

В марте 2012 года истец направил ответчику письмо о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилых помещениях, в счет цены выкупа недвижимого имущества по договорам купли-продажи от 30.09.2010 N 54 и от 15.11.2011 N 44 и внесении соответствующих изменений в график погашения задолженности в части суммы и сроков оплаты.

Письмом от 04.04.2012 ответчик отказал в проведении зачета со ссылкой на пункты 5.3.11 и 5.3.14 договора аренды муниципального имущества от 20.12.2005 N 584/1.

Общество, не согласившись с отказом департамента, обратилось с иском в суд.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Как установлено судами, выполнение арендатором работ по созданию неотделимых улучшений спорных помещений произведено с фактического согласия департамента.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т. д.

Определяя стоимость неотделимых улучшений, суды руководствовались заключением судебной экспертизы, назначенной определением от 16.10.2013, которой установлено, что рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений первого этажа здания литера "А" N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59 общей площадью 224,7 кв. м, и нежилых помещений N 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40 - 42, 42/1, 43, 43/2, 45 - 48 литера "под/А", N 84 литера "под/а", N 94 литера "а", общей площадью 238,6 кв. м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145, по состоянию на 18.02.2010 составила 2 916 466 рублей 36 копеек.

Вместе с тем, судами не учтено, что из содержания указанного экспертного заключения следует, что при определении стоимости неотделимых улучшений спорных помещений в нее включен налог на добавленную стоимость, а это противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12 (т. 9, л. д. 190, 192, 195, 197, 198, 199, 201).

Экспертом указано, что установленную в соответствии с авансовыми отчетами стоимость приобретенных строительных материалов для ремонта исследуемых помещений в размере 805 696 рублей 92 копеек не предоставляется возможным распределить между затратами на отделимые и неотделимые улучшения. Судами не установлено, включена ли указанная сумма в стоимость неотделимых улучшений, определенных экспертом в размере 2 916 466 рублей 36 копеек, или она подлежит исключению из указанной стоимости из-за неопределенности ее назначения.

Судами также не мотивированно, почему стоимость неотделимых улучшений определена на дату 18.02.2010, с учетом того, что договоры купли-продажи заключены 30.09.2010 (отчет об оценки имущества составлен 21.06.2010) и 15.11.2011.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 данного Кодекса).

Поскольку суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое решение и постановление надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 по делу N А32-12635/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

Е.И. Афонина И.И. Фефелова