Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2011 г. N Ф08-2849/11 по делу N А32-22190/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2012 г. N Ф08-4364/12 по делу N А32-18160/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Назаренко И.П. и Спириденко Т.А., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "СЕППА" (ИНН 2320087149, ОГРН 1022302959051), ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СЕППА" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2010 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-22190/2010, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "СЕППА" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) об обязании к заключению на новый срок договора аренды земельного участка площадью 177 кв. м, расположенного в г. Сочи, по ул. Гагарина, между домами N 54, 56, и признании за обществом права собственности на находящееся на названном земельном участке здание магазина площадью 83 кв. м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы федеральным уровнем собственности на земельный участок, обусловленным его нахождением в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения, отсутствием у администрации города Сочи полномочий на распоряжение федеральным имуществом, ничтожностью договора аренды от 21.10.1999 года N 1572, отсутствием у общества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Отсутствие прав на земельный участок не позволяет признать за обществом право собственности на возведенный магазин.

В кассационной жалобе общество просит решение от 12.11.2010 и постановление от 28.02.2011 отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования. По мнению общества, здание магазина не является самовольной постройкой, поскольку обществу выдавалось разрешение на строительство, соблюдение при строительстве строительных норм и правил подтверждено результатами проведенной строительной экспертизы. Необоснован вывод суда об отсутствии у администрации города Сочи полномочий на заключение договора аренды. Соблюдение досудебного порядка заключения договора на новый срок подтверждено письмами от 29.06.2006 N 63, от 18.04.2007 N 69, от 03.06.2008 N 225.

Не обеспечив явку представителя в судебное заседание, общество направило в суд ходатайство об отложении разбирательства по кассационной жалобе ввиду занятости представлявшего заявителя лица в уголовном процессе и необходимостью проведения следственных мероприятий.

Администрация города Сочи ходатайствует о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Из материалов дела следует, что заявители ходатайств надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, имели возможность обеспечения явки своих представителей. С учетом норм статей 158, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства не имеется.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения последней.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации Центрального района города Сочи от 14.02.1996 N 144 подписан договор от 09.09.1996 N 091 о предоставлении индивидуальному частному предприятию "СЕППА", в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 177 кв. м для размещения временного магазина.

Постановлением администрации города Сочи от 12.08.1999 N 671/2 вышеназванный договор расторгнут, индивидуальному частному предприятию Хованского С.А. "СЕППА и К", правопреемником которого является истец, предоставлен в аренду сроком на пять лет с правом продления аренды после приемки в эксплуатацию магазина земельный участок площадью 177 кв. м по ул. Гагарина в Центральном районе города Сочи. Земельный участок предоставлен для эксплуатации временного магазина (т. 1, л. д. 25).

21 октября 1999 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 1572. По условиям договора общество приняло в пользование земельный участок площадью 177 кв. м для эксплуатации магазина по ул. Гагарина между домами N 54 и 56 в Центральном районе в г. Сочи сроком на пять лет. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.09.2000.

22 марта 2000 года в отношении земельного участка осуществлен кадастровый учет под номером 23:49:0203011:42 (кадастровый паспорт земельного участка от 03.06.2010 N 49/10-03-9389). В кадастровом паспорте указано на обременение земельного участка режимом второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л. д. 57 - 58).

Разрешение на строительство на земельном участке, находящемся между домами N 54 и 56 по ул. Гагарина в Центральном районе г. Сочи, магазина по реализации сельскохозяйственной продукции площадью 83 кв. м от 14.02.1996 N 33/98, выдано инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора на основании постановления администрации города Сочи от 12.08.1999 N 671/2.

Фактическое возведение объекта подтверждено выполненным филиалом ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по городу Сочи техническим паспортом магазина от 17.05.2010.

Письмом от 26.05.2010 N 07-12-59/1-4 администрация сообщила обществу о невозможности рассмотрения заявления о пролонгации договора аренды земельного участка от 21.10.1999 N 1572 и принятия в эксплуатацию здания магазина площадью 83 кв. м в связи с прекращением деятельности экспертного межведомственного инвестиционного совета администрации города Сочи (т. 1, л. д. 98).

Истец, полагая нарушенным право на заключение договора аренды на новый срок и на введение в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости, обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на новый срок и о признании права собственности на здание магазина.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пункта 2 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" на момент подписания договора от 21.10.1999 N 1572 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203011:42 относился к федеральному уровню собственности, полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" комитету по управлению государственным имуществом города Сочи предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Администрация г. Сочи правами на подписание договора аренды от 22.10.1999 N 1572 не обладала, договор в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суды обоснованно квалифицировали его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку нормы федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" не имеют обратной силы, введением их в действие не был устранен вышеназванный порок договора аренды.

Общество не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, установленного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку недействительная сделка в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является правоустанавливающий документ на земельный участок.

В связи с ничтожностью договора аренды спорный объект правомерно отнесен судебными инстанциями к самовольным постройкам. Отсутствие у истца подтвержденного титула собственника, пожизненного наследуемого владельца, постоянного (бессрочного) пользователя по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0203011:42 исключает возможность признания права собственности на возведенный магазин площадью 83 кв. м в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено в суд только после направления истцом органу государственной власти или местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо не получения ответа на свое предложение в тот же срок.

Имеющаяся в материалах дела переписка свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка заключения договора.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Устанавливая обстоятельства спора, суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовали представленные доказательства, дали им надлежащую оценку.

Доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, повторяют доводы заявителя, изложенные в его апелляционной жалобе, и по своей сути направлены на переоценку доказательств и установление новых обстоятельств, что находится вне компетенции арбитражного суда кассационной инстанции.

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущих отмену или изменение судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "СЕППА" об отложении судебного разбирательства по кассационной жалобе оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу N А32-22190/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

И.П. Назаренко Т.А. Спириденко