Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июня 2011 г. N Ф08-2246/11 по делу N А32-43748/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 мая 2013 г. N Ф08-2005/13 по делу N А32-28875/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Епифанова и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Первая Мастерская Заказчика" - Школьника М.И. (доверенность от 26.01.2011), от ответчика - администрации города Сочи - Левентюка А.В. (доверенность от 18.01.2011), в отсутствие ответчика - департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьих лиц: департамента имущественных отношений Краснодарского края, департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой"), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2010 по делу N А32-43748/2009 (судья Мазурова Н.С.), установил следующее.

ООО "Первая Мастерская Заказчика" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации (далее - департамент) о признании недействительными торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка площадью 5163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:0563 (далее - земельный участок) для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Клубничной в Центральном районе города Сочи, проведенных 15 ноября 2007 года Сочинской городской комиссией по инвестиционной деятельности, и договора от 28.11.2007 N 4900004395 аренды земельного участка; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с администрации за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества 64 587 500 рублей, перечисленных обществом по договору аренды от 28.11.2007 N 4900004395 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2010 иск общества удовлетворен. Суд пришел к выводу о ничтожности торгов от 15.11.2007 и договора аренды от 28.11.2007 N 4900004395, поскольку администрация в отсутствие полномочий распорядилась земельным участком, являющимся на момент совершения сделки федеральной собственностью; администрация не представила доказательства наличия правовых оснований для государственной регистрации права муниципальной собственности. Отклоняя довод администрации о невозможности взыскания денежных средств, перечисленных в качестве платы за землю, суд указал, что земельный участок не был передан арендатору по акту приема-передачи, ответчик к использованию земельного участка не приступил.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 19.07.2010 и принять новый судебный акт об отказе в иске. Заявитель указывает, что зарегистрированное право муниципальной собственности на земельный участок в судебном порядке не оспорено. В силу части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации администрации как собственнику земельного участка принадлежит право владения, пользования и распоряжения земельным участком, в том числе путем предоставления его в аренду. Вывод суда о том, что общество не приступило к использованию земельного участка, сделан без учета проведения по заданию общества проектных и изыскательских работ, а также начала строительства противооползневых сооружений на данном земельном участке.

В отзывах на кассационную жалобу общество и ГК "Олимпстрой" просят оставить без изменения решение от 19.07.2010, считая его законным и обоснованным.

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 1 июня 2011 года по 14 час. 10 мин. 8 июня 2011 года.

В судебном заседании представители администрации и общества повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на жалобу, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 28 ноября 2007 года на основании протокола от 15.11.2007 N 36 заседания Сочинской городской комиссии по инвестиционной деятельности администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4300004395 аренды земельного участка, по которому арендатору для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Клубничной в Центральном районе г. Сочи передан земельный участок площадью 5163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:0563. В пункте 2.1 договора предусмотрен срок его действия: 3 года с момента его государственной регистрации. Арендная плата установлена в размере 65 млн рублей за 3 года (пункт 3.1. договора).

В соответствии с договором аренды от 28.11.2007 и кадастровым планом от 21.11.2007 земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права и выписке из Единого государственного реестра прав на движимое имущество и сделок с ним 26 декабря 2007 года на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

26 декабря 2007 года договор аренды от 28.11.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Считая, что договор аренды от 28.11.2007 заключен администрацией в отсутствие полномочий по распоряжению находящимся в федеральной собственности земельным участком, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что торги по продаже права аренды спорного земельного участка проведены и договор аренды заключен администрацией в отсутствие полномочий по его распоряжению, поскольку земельный участок на момент проведения торгов и заключения по их результатам договора аренды в силу закона являлся федеральной собственностью (статья 17 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р).

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли. Таким образом, указанная норма устанавливает право собственности муниципальных образований на находящиеся в границах земель особо охраняемых природных территорий земельные участки.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08 по делу N А21-3607/2007).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Как видно из материалов дела, право собственности муниципального образования на земельный участок зарегистрировано 26 декабря 2007 года, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра прав, и в установленном порядке не оспорено. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 26 декабря 2007 года. В пункте 2.1 договора аренды от 28.11.2007 стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, то есть он вступил в силу с 26.12.2007.

Таким образом, на момент регистрации договора аренды арендодатель (администрация) являлся собственником земельного участка, сторонами определен момент вступления в силу договора (с даты государственной регистрации), право собственности администрации заинтересованным лицом в установленном законом порядке не оспорено.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 215 и пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как правильно указал суд, право администрации, являющейся исполнительно-распорядительным органом муниципального образования заключать договоры и соглашения от имени и в интересах города Сочи, в том числе при управлении и распоряжении муниципальной собственностью, закреплено статьями 22, 38 Устава муниципального образования город-курорт Сочи.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что администрация не имела полномочий по распоряжению спорным земельным участком путем выставления на торги и заключения договора аренды, не основан на материалах дела и приведенных нормах права.

Исходя из предмета и основания заявленных требований, у суда отсутствовали правовые основания для признания недействительными торгов от 15.11.2007 и договора аренды от 28.11.2007 и применения последствий недействительности сделки.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Учитывая, что судом установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, решение от 19.07.2010 как принятое с нарушением норм материального права надлежит отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289, 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2010 по делу N А32-43748/2009 отменить.

В иске отказать.

Прекратить взыскание по отмененному решению от 19.07.2010.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Спириденко

Судьи

В.Е. Епифанов И.П. Назаренко