Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2011 г. N Ф08-3254/11 по делу N А32-25149/2010

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 апреля 2009 г. N А32-598/2008, от 29 апреля 2008 г. N Ф08-2219/2008, от 10 июля 2008 г. N Ф08-3679/2008, от 11 февраля 2011 г. по делу N А32-53546/2009, от 11 февраля 2009 г. N А32-4015/2008-28/80, от 3 декабря 2009 г. N А63-16909/2008, от 2 августа 2006 г. N Ф08-3571/06

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Пансионат отдыха "Энергетик"" (ИНН 2304041820, ОГРН 1042301876495) - Демиденко В.А. (доверенность от 24.03.2011), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Меридиан-Инвест" (ИНН 2304049467, ОГРН 1072304001439) - Ардакова А.В. (доверенность от 21.06.2010), в отсутствие третьих лиц: открытого акционерного общества "Кубаньэнерго", общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс", общества с ограниченной ответственностью "Эрланг", исполнительного комитета города-курорта Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы открытого акционерного общества "Пансионат отдыха "Энергетик"" (ИНН 2304041820, ОГРН 1042301876495) и общества с ограниченной ответственностью "Меридиан-Инвест" (ИНН 2304049467, ОГРН 1072304001439) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010 (судья Анциферов В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-25149/2010, установил следующее.

ООО "Пансионат отдыха "Энергетик"" (далее - пансионат) обратилось в арбитражный суд к ООО "Меридиан-Инвест" (далее - общество) с исками о расторжении:

- договора субаренды от 29.04.2004 земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Кирова (дело N А32-25149/2010);

- договора субаренды от 29.04.2004 земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Пионерская, 4 (дело N А32-25151/2010).

К участию в делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Кубаньэнерго" (далее - акционерное общество).

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязанностей по целевому использованию арендованных земельных участков по договорам субаренды от 29.04.2004, что в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пунктами 5.1.6 договоров субаренды является основанием для их досрочного расторжения.

Определениями от 03.09.2010 к участию в делах в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Эдельвейс", ООО "Эрланг", исполнительный комитет города-курорта Геленджик (далее - исполнительный комитет), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление).

Определением от 15.11.2010 дела N А32-25149/2010 и N А32-25151/2010 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А32-25149/2010 (т. 3, л. д. 45).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что по заключенным между исполнительным комитетом и ОАО "Кубаньэнерго" договорам аренды от 18.07.2002 N 93-02 (4000000635) и от 23.04.2004 N 4000000852 последнему во временное пользование (на 49 лет) предоставлены земельный участок площадью 36 218 кв. м с кадастровым номером 23:40:05 07028:0007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.10.2006 - с кадастровым номером 23:40:05 07 028:0013 площадью 33 502 кв. м) и земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507028:0004 площадью 61 009 кв. м (в редакции дополнительного соглашения от 11.10.2006 - площадью 60 979 кв. м). Участки расположены в первой и второй зонах округа санитарной охраны курорта Геленджик и предоставлены для размещения пансионата отдыха "Энергетик" и организации парковой зоны. По договорам субаренды от 29.04.2004 части участка с кадастровым номером 23:40:05 07028:0007 (площадью 6365 кв. м, 344 кв. м и 1249 кв. м) и часть участка с кадастровым номером 23:40:0507028:0004 (площадь 21243 кв. м) переданы акционерным обществом в пользование ООО "Эрланг", которое на основании договоров от 05.04.2007 уступило права и обязанности субарендатора ООО "Эдельвейс". Впоследствии права и обязанности субарендатора по договорам субаренды от 29.04.2004 приобрело общество (договоры от 09.11.2007). На основании соглашений от 06.09.2005 N 107/30-707 и N 107/30-743 права и обязанности арендатора по договорам аренды земельного участка от 18.07.2002 N 93-02 (4000000635) и от 20.04.2004 N 4000000852 перешли к пансионату. Суды установили, что на момент издания постановлений главы города-курорта Геленджика от 19.11.2001 N 1352 и от 20.04.2004 N 474 (о предоставлении земельных участков) и подписания договоров аренды от 18.07.2002 N 93-02 (4000000635) и от 20.04.2004 N 4000000852 спорные земельные участки, отнесенные к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью (статьи 17 и 96 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494). Поскольку у исполнительного комитета отсутствовали полномочия по распоряжению федеральным имуществом (пункт 1 статьи 125, статьи 209 и 608 Кодекса), суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды земельных участков (заключенных на их основе сделок) в силу статьи 168 Кодекса. Доводы сторон о согласовании договоров аренды представителем собственника (территориальным управлением Минимущества) суды отклонили. Согласование договора аренды от 20.04.2004 порока сделки (участие в качестве арендодателя неуполномоченного лица) не устраняет. При этом статья 183 Кодекса к случаям заключения сделки от имени публично-правового образования не применима (пункт 3 информационного письма от 23.10.2000 N 57). Ссылки пансионата на необходимость исследования вопроса об отнесении спорных участков к особо охраняемым территориям апелляционный суд отклонил в связи с необоснованностью. Представленными в дело доказательствами (постановление от 19.11.2001 N 1352, договор аренды от 18.07.2002 N 9302, кадастровый план земельного участка от 24.08.2005) подтверждено расположение участков в первой и второй зонах округа санитарной охраны курорта. Не принят апелляционным судом и довод общества о праве собственности муниципального образования на спорные участки со ссылкой на Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ). В период заключения договоров аренды (субаренды) названный закон не действовал (обратной силы его положения не имеют). Признаны несостоятельными и ссылки сторон на судебные акты по делу N А32-598/2008 (в связи с различными фактическими обстоятельствами). Дополнительно апелляционный суд указал, что недействительность сделок не лишает пансионат права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании решений исполнительного комитета от 08.08.1979, 06.10.1982 и 12.06.1987. Поскольку недействительность (ничтожность) арендных сделок исключает возможность их расторжения в судебном порядке, в удовлетворении иска отказано (т. 6, л. д. 45, 198).

Пансионат и общество обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобах заявители просят указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению истца, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об отнесении спорных земельных участков к федеральной собственности (о разграничении на них государственной собственности) и расположении этих участков в первой и второй зонах округа санитарной охраны курорта. Изготовленный после заключения договора от 18.07.2002 кадастровый паспорт надлежащим доказательством не является. Ссылки на особый статус участка в тексте договора от 18.07.2002 к земельному участку, предоставленному пансионату по договору от 20.04.2004, отношения не имеют. Поэтому органы местного самоуправления в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) правомерно предоставили участки в аренду. Договор аренды от 20.04.2004 заключен в порядке переоформления акционерным обществом права постоянного (бессрочного) пользования с применением утвержденных Приказом территориального управления Минимущества от 05.02.2004 N 6 Методических рекомендаций по рассмотрению органами местного самоуправления заявлений граждан и юридических лиц о предоставлении в аренду земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности или находившиеся в федеральной собственности до приватизации, до разграничения государственной собственности на землю (далее - Методические рекомендации). Методическими рекомендациями право распорядиться земельными участками федеральной собственности делегировано территориальным управлением Минимущества органам местного самоуправления. Следовательно, договоры аренды заключенные на их основе сделки не могут быть квалифицированы как ничтожные. Вывод апелляционного суда о сохранении за пансионатом права постоянного (бессрочного) пользования ошибочен. Суд не учел, что выданные ранее акционерному обществу акты о праве постоянного (бессрочного) пользования утратили силу в связи с прекращением соответствующего права в порядке статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство подтверждается письмом комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Геленджика от 30.08.1999, постановлениями главы администрации с. Дивноморское от 05.12.1994 и 18.06.1993, постановлениями главы города-курорта Геленджик от 20.04.2004. По мнению пансионата, необоснованный вывод судов о ничтожности договоров аренды приведет к необходимости восстановления утраченного акционерным обществом права постоянного (бессрочного) пользования и его последующего переоформления, что с учетом сроков, установленных во Вводном законе, практически не осуществимо.

Общество указывает в жалобе на заключение договора аренды от 20.04.2004 по согласованию (одобрению) с территориальным управлением Минимущества (со ссылкой на статью 183 Кодекса), что исключает возможность ее квалификации как ничтожной в связи с распоряжением участком неуполномоченным лицом. Правильность примененного подхода подтверждается, как полагает общество, судебно-арбитражной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.04.2009 по делу N А32-598/2008). Общество ссылается также на то, что спорные земельные участки являются смежными и осваиваются по единому проекту застройки, согласованному управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Геленджика. В настоящее время администрация рассматривает обращение общества по вопросу утверждения градостроительного плана на участок по ул. Пионерской, 4. Согласование территориальным управлением одного из договоров аренды (с учетом смежности участков и их единой юридической судьбы) влечет отсутствие практической необходимости в констатации их недействительности. В то же время признание договоров аренды (субаренды) ничтожными создает правовую неопределенность в спорных гражданских правоотношениях и не восстанавливает право Российской Федерации на участки, переданные пансионату по договорам аренды (статья 12 Кодекса). По мнению общества, судам следовало также учесть положения Закона N 244-ФЗ, в соответствии с которым полномочия по распоряжению участками отнесены к компетенции органов местного самоуправления.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представители пансионата и общества поддержали доводы своих жалоб, просили решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

От Территориального управления поступило ходатайство о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие представителя.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационных жалоб следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы города-курорта Геленджик от 19.11.2001 N 1352 (в редакции постановления от 19.09.2006 N 1380) акционерному обществу для организации парковой зоны пансионата "Энергетик" предоставлен земельный участок площадью 33 502 кв. м, из которого 25 126 кв. м расположены в первой зоне санитарной охраны курорта (т. 4, л. д. 14 - 17).

На основании постановления от 19.11.2001 N 1352 исполнительный комитет (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 18.07.2002 N 93-02 (т. 4, л. д. 19 - 25). По условиям договора (с учетом дополнительного соглашения от 11.10.2006; т. 4, л. д. 29) акционерному обществу для организации парковой зоны пансионата в аренду на 49 лет передан земельный участок с кадастровым номером 23:40:05 07028:0007 (23:40:05 07 028:0013) площадью 36 218 кв. м (33 502 кв. м), расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Кирова. В пункте 2.5 предусмотрена обязанность арендатора соблюдать режим использования земель, расположенных в первой (25 126 кв. м) и второй (11 092 кв. м) зонах округа санитарной охраны курорта.

Постановлением главы города-курорта Геленджик от 20.04.2004 N 474 акционерному обществу для размещения пансионата отдыха "Энергетик" предоставлен земельный участок площадью 61 009 кв. м (т. 1, л. д. 13 - 15). Участок предоставлен в соответствии со статьями 22, 28 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке переоформления акционерным обществом права бессрочного (постоянного) пользования. Выданный акционерному обществу государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования серии КК-2 N 40880300014 признан утратившим силу (пункт 4.2).

25 апреля 2004 года исполнительный комитет (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) изложили договор аренды от 20.04.2004 N 4000000852, заключенный ими на основании постановления от 20.04.2004 N 474, в соответствии с Методическими рекомендациями (т. 1, л. д. 17 - 23). По условиям договора от 20.04.2004 N 4000000852 арендатору для размещения пансионата отдыха "Энергетик" на 49 лет передан земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507028:0004 площадью 61 009 кв. м (в редакции дополнительного соглашения от 11.10.2006 - площадью 60 979 кв. м), расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Пионерская, 4 (т. 1, л. д. 31).

15 июня 2004 года договор от 20.04.2004 N 4000000852 (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2004) согласован территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (т. 1, л. д. 23).

29 апреля 2004 года акционерное общество (арендатор) и ООО "Эрланг" (субарендатор) заключили договоры субаренды земельных участков несельскохозяйственного назначения.

Предметом одного из них (т. 4, л. д. 30 - 34) выступили части земельного участка с кадастровым номером 23:40:05 07 028:0007 площадью 36 218 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Кирова, имеющие кадастровые номера 23:40:05 07 028:0007/001 (площадью 6365 кв. м), 23:40:05 07 028:0007/002 (площадью 344 кв. м) и 23:40:05 07 028:0007/003 (площадью 1249 кв. м).

По другому договору (т. 1, л. д. 34 - 38) в субаренду передана часть земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:0004 площадью 61 009 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Пионерская, 4, имеющая кадастровый номер 23:40:0507028:0004/001 (площадь 21 243 кв. м).

В соответствии с пунктами 2.1 договоров участки надлежало использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 (для размещения пансионата и организации парковой зоны). Нарушение установленных сроков начала и окончания строительства расценивается как неосвоение земельного участка (пункт 2.2). К числу случаев, при которых арендодатель вправе принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договоров, стороны в числе прочего отнесли использование земельного участка не по целевому назначению, неиспользование земельного участка в течение двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка и нарушение субарендатором условий предоставления земельного участка (пункты 5.1.6). При нарушении субарендатором условий договоров арендатор обязан не менее чем за 30 дней направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств или предложения о расторжении договора (пункты 5.2.4). В пункте 8.3 договоров стороны предусмотрели возможность их судебного расторжения (по требованию одной из сторон) по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.3 и 5.1.6.

6 сентября 2005 года акционерное общество и пансионат заключили соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка N 107/30-707 и N 107/30-743. По условиям соглашения N 107/30-707 (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2005 N 107/30-983) к пансионату перешли права и обязанности арендатора по договору от 18.07.2002 N 93-02 (4000000635) аренды земельного участка площадью 35 218 кв. м с кадастровым номером 23:40:05 07 028:0013 (т. 4, л. д. 37). В соответствии с соглашением N 107/30-743 к пансионату перешли права и обязанности арендатора по договору от 20.04.2004 N 4000000852 аренды земельного участка площадью 61 009 кв. м (в редакции дополнительного соглашения от 11.10.2006 площадью 60 979 кв. м) с кадастровым номером 23:40:0507028:0004 (т. 1, л. д. 42). Названные соглашения с территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (с иным уполномоченным федеральным органом) не согласовывались.

5 апреля 2007 года общество "Эрланг" уступило ООО "Эдельвейс" права и обязанности субарендатора по договорам субаренды от 29.04.2004. Предметом договоров от 05.04.2007 (т. 1, л. д. 49; т. 4, л. д. 62) явилась передача прав и обязанностей субарендатора в отношении частей участка с кадастровым номером 23:40:05 07 028:0013 площадью 33 502 кв. м, имеющих кадастровые номера 23:40:05 07 028:0013/005 (площадь 6365 кв. м), 23:40:05 07 028:0013/006 (площадь 344 кв. м) и 23:40:05 07 028:0013/007 (площадь 1249 кв. м). Передана также часть земельного участка (площадь 21 243 кв. м) с кадастровым номером 23:40:0507028:0004 площадью 60 979 кв. м, имеющей кадастровый номер 23:40:0507028:0004/015.

9 ноября 2007 года общество приобрело у ООО "Эдельвейс" права и обязанности субарендатора по договорам субаренды от 29.04.2004 (т. 1, т. 1, л. д. 47).

Договоры аренды и субаренды, дополнительные соглашения к ним, а также договоры о передаче прав и обязанностей зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Ссылаясь на неисполнение условий договоров субаренды от 29.04.2004, пансионат обратился к обществу с требованием об устранении нарушений в использовании земельных участков (письма от 24.06.2010), а затем - с предложением о расторжении договоров субаренды от 29.04.2004 (письма от 05.08.2010).

Уклонение общества от подписания соглашений о расторжении договоров послужило основанием для обращения пансионата в арбитражный суд.

Ранее пансионат обращался к обществу с исками о расторжении договоров субаренды от 29.04.2004 (дела N А32-12205/2008 и N А32-12206/2008). Заявленные требования были оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом согласованного сторонами в договорах досудебного порядка урегулирования спора.

При разрешении спора по данному делу судебные инстанции обоснованно исходили из наличия доказательств соблюдения пансионатом (истцом) досудебного порядка урегулирования спора до обращения к обществу с требованиями о расторжении договоров от 29.04.2004 (статьи 450, 452 Кодекса).

Рассматривая спор по существу, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров субаренды в связи с недействительностью (ничтожностью) договоров аренды от 18.07.2002 N 93-02 (4000000635), 20.04.2004 N 4000000852 и заключенных на их основе сделок (договоров субаренды от 29.04.2004, соглашений от 06.09.2005, договоров о передаче прав и обязанностей от 05.04.2007 и от 09.11.2007). Названные сделки признаны не соответствующими пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214, статье 608 Кодекса и пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вывод судов о недействительности (ничтожности) договоров аренды (субаренды) основан на законе и является правильным.

Легальное определение курорта приведено в пункте 5 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, а также в статье 1 Закона N 26-ФЗ. В приведенных нормах закреплено, что курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 32 Закона N 33-ФЗ и пункт 2 статьи 16 Закона N 26-ФЗ).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В силу части 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

По смыслу Закона N 33-ФЗ право федеральной собственности признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами особо охраняемые территории федерального значения.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны г. Геленджика установлены постановлением Совета Министров СССР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница - Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае".

Таким образом, на момент заключения договоров аренды от 18.07.2002 N 93-02 (4000000635) и 20.04.2004 N 4000000852 земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения), являлись федеральной собственностью.

Спорные земельные участки находились (в период заключения сделок) в границах первой и второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения, относящихся к особо охраняемым природным территориям. Данное обстоятельство установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела (т. 1, л. д. 118 - 120; т. 4, л. д. 14, 20, 77; т. 5, л. д. 4 - 14).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса).

В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку органы местного самоуправления (глава города-курорта, исполнительный комитет) распорядились земельными участками, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, судебные инстанции правомерно исходил из того, что договоры аренды в силу статьи 168 Кодекса являются недействительными (ничтожными). Данный вывод соответствует сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа практике (постановления от 29.04.2008 по делу N А32-12547/2007, от 10.07.2008 по делу N А32-13603/2007 и от 11.02.2011 по делу N А32-53546/2009).

Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может служить основанием возникновения у акционерного общества права аренды и не наделяет его правами арендатора. Поэтому все последующие сделки, в том числе и договоры субаренды от 29.04.2004, являются ничтожными, не порождающими юридических последствий за исключением тех, которые связаны с их недействительностью и недействительны с момента их совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу N А40-40433/2005, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.12.2008 по делу N А07-5582/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу N А42-5308/2008, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу N А32-4015/2008 и от 03.12.2009 по делу N А63-16909/2008). С учетом приведенных правовых норм и установленных по делу фактических обстоятельств, суды обоснованно исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных пансионатом требований.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод жалобы истца о том, что в настоящее время в силу пункта 11 статьи 1 Закона N 244-ФЗ полномочиями по распоряжению спорным земельным участком обладает орган местного самоуправления, несостоятелен. Названный закон, регулирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, в период заключения договоров аренды (субаренды) не действовал (вступил в силу 20.12.2008); он обратной силы не имеет.

В кассационной жалобе пансионат также ссылается на ошибочность вывода апелляционного суда о сохранении права бессрочного (постоянного) пользования.

Как видно из материалов дела, договор аренды от 20.04.2004 N 4000000852 заключен в порядке переоформления акционерным обществом ранее возникшего права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Наличие у акционерного общества соответствующего вещного права подтверждено государственным актом КК-2 N 40880300014 (т. 6, л. д. 131).

Согласно пункту 9 статьи 3 Вводного закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной и муниципальной собственности земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 данного Кодекса.

В связи с ничтожностью основания возникновения права (договора аренды), у акционерного общества (его правопреемника) сохраняется ранее возникшее вещное право на земельный участок, которое подлежит переоформлению в соответствии с нормами Вводного закона и с учетом требований Закона N 244-ФЗ.

Иные доводы, приведенные пансионатом в кассационной жалобе (о недоказанности отнесения спорных участков к федеральной собственности и их расположения в первой и второй зонах округа санитарной охраны курорта) направлены по существу на переоценку установленных судами обстоятельств и представленных в дело доказательств. Однако право переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, кассационной инстанции не предоставлено (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод кассационной жалобы общества (со ссылкой на статью 183 Кодекса) о заключении договора аренды от 20.04.2004 по согласованию (одобрению) с территориальным управлением Минимущества отклоняется.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится следующее разъяснение. Поскольку к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (пункты 1, 2 статьи 124 Кодекса), в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции такая сделка признается ничтожной (статья 168 Кодекса).

Поэтому апелляционный суд правильно указал, что статья 183 Кодекса к случаям заключения сделки от имени публично-правового образования неприменима.

Ссылка заявителя на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.04.2009 по делу N А32-598/2008 несостоятельна, поскольку по указанному делу установлен факт заключения с территориальным управлением договора аренды (права и обязанности арендодателя переведены на Российскую Федерацию как собственника земельного участка), что в настоящем деле отсутствует. Таким образом, обстоятельства дела N А32-598/2008 и рассматриваемого спора различны.

Не принимаются и доводы жалобы ответчика об отсутствии практической необходимости в констатации недействительности расторгаемых сделок в связи с невозможностью восстановления прав бывшего собственника (Российской Федерации) в отношении переданных по договорам аренды участков и наличием правовой неопределенности в отношениях сторон. Рассматривая спор, вытекающий из договора, суд обязан оценить его на предмет действительности (ничтожности) исходя из фактических обстоятельств, представленных доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.08.2006 по делу N А32-21663/2005, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.2009 по делу N А40-39938/08-6-339).

Согласно пункту 1 статьи 4 Кодекса акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Закон N 244-ФЗ не содержит положений о распространении его действия на возникшие до введения его в действие правоотношения. Поэтому ссылка общества на необходимость учета (при разрешении спора) норм названного закона несостоятельна. Как правильно указал апелляционный суд, право на передачу спорных участков в аренду возникло у администрации г. Геленджика после вступления в силу Закона N 244-ФЗ.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства спора, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по кассационным жалобам уплачена пансионатом и обществом в федеральный бюджет при их подаче (платежные поручения от 31.03.2011 и от 12.04.2011).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу N А32-25149/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин Т.А. Спириденко