Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2011 г. N Ф08-3264/11 по делу N А32-16128/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Акционерная компания "Новороссийский транспортный производственный перегрузочный комплекс"" (ИНН 2315067771, ОГРН 1022302387249) - Мусина И.Р. (доверенность от 01.01.2011), в отсутствие истца - администрации города Новороссийска (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635), извещенного о месте и времени судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Акционерная компания "Новороссийский транспортный производственный перегрузочный комплекс"" (ИНН 2315067771, ОГРН 1022302387249) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2010 (судья Гладков В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу N А32-16128/2010, установил следующее.

Администрация г. Новороссийска (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО "Акционерная компания "Новороссийский транспортный производственный перегрузочный комплекс"" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды от 10.08.2000 N 4700002315 (317) и освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:47:020913:03.

Требования мотивированы тем, что предоставленный по договору аренды от 10.08.2000 N 4700002315 (317) земельный участок ответчик использует не по целевому назначению, плату за использование не вносит. Указанные обстоятельства в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пунктом 5.1.6 договора являются основанием для досрочного его расторжения.

Общество заявило к администрации встречный иск о признании договора аренды от 10.08.2000 N 4700002315 (317) недействительной сделкой.

Встречный иск мотивирован тем, что земельный участок ввиду удаленности от береговой полосы Черного моря не может использоваться по целевому назначению (строительство портовых сооружений). Об указанных обстоятельствах общество при заключении договора арендодателем (администрацией) проинформировано не было. Поэтому договор аренды недействителен как заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (статья 178 Кодекса).

Определением от 16.09.2010 встречный иск общества на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к производству для совместного рассмотрения с иском администрации (л. д. 58).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011, требования администрации удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 10.08.2000 N 4700002315 (317). С общества в доход федерального бюджета взыскано 8 тыс. рублей государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные инстанции установили, что по заключенному с администрацией договору аренды от 10.08.2000 N 4700002315 (317) обществу для размещения портовых сооружений, входящих в состав проектируемых гидротехнических сооружений, передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:47:020913:03 площадью 0,4 га. Обязательство по внесению арендных платежей общество надлежащим образом не исполняет. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2009 по делу N А32-2466/2009 с общества в пользу администрации взыскана арендная плата за период с 27.01.2006 по 01.09.2009. Согласно имеющемуся в деле графику погашения задолженности (подписан обществом) долг общества по договору аренды земельного участка составляет 5 356 224 рубля 03 копейки. Кроме того, представленные истцом фотоматериалы свидетельствуют о том, что участок ответчиком не используется по целевому назначению (данное обстоятельство общество не оспаривает). С учетом изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка (статьи 450 и 619 Кодекса, статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации). В удовлетворении встречного иска о признании договора от 10.08.2000 N 4700002315 (317) недействительным отказано в связи с недоказанностью обществом оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Кодекса. Правовые последствия передачи имущества, не соответствующего условиям договора, определены в статье 612 Кодекса. Поэтому невозможность использования переданного в аренду земельного участка по назначению не является основанием для квалификации сделки как недействительной. Довод ответчика о ничтожности договора аренды ввиду отнесения земельного участка к федеральной собственности (земли природоохранного назначения) судебные инстанции отклонили. Суд первой инстанции указал на то, что Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ (действовавший в период заключения договора) прибрежную полосу к определенному уровню собственности не относил. Апелляционный суд исходил из того, что общество ошибочно понимает водоохранную зону как часть водного объекта. Нахождение спорного участка в водоохраной зоне федерального водного объекта само по себе не свидетельствует о принадлежности его Российской Федерации. Положения Водного кодекса Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ (статьи 7, 16, 19, 36 и 111) таких норм не содержат. Представленное обществом письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 22.05.2009 N 10-10/6141 (об отнесении участка к землям обороны и безопасности) не принято апелляционным судом в качестве надлежащего доказательства федеральной принадлежности участка. Размещение объектов недвижимости оборонного назначения на участке не доказано; ссылки на генеральный план и решения об ускорении строительства базы Военно-морского флота не свидетельствуют о разграничении права собственности на участок. Сведения о зарегистрированном праве Российской Федерации отсутствуют. Следовательно, администрация имела право на распоряжение спорным земельным участком (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Вводный закон). В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине отнесены на общество (л. д. 80, 115).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Предоставленный по договору земельный участок ввиду его удаленности от моря не может быть использован по целевому назначению (для размещения (строительства) портовых сооружений, входящих в состав проектируемых гидротехнических сооружений). Таким образом, арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению имущества арендатору в состоянии, отвечающем условиям договора и назначению имущества (статья 611 Кодекса). При заключении договора общество не располагало информацией о невозможности освоения участка. Обществу стало известно о невозможности строительства портовых сооружений из письма ООО "НовоморНИИпроект" от 07.04.2010. Следовательно, договор заключен под влиянием заблуждения и недействителен в силу статьи 178 Кодекса. Спорный земельный участок находится в охранной зоне Черного моря, входит в состав водоохранной зоны (статьи 8, 65 Водного кодекса Российской Федерации) и отнесен к землям особо охраняемых природных территорий (информация ГУП Краснодарского края "Новороссийский земельный центр"). Таким образом, участок является федеральной собственностью (статьи 17, 94, 95 и 97 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, участок является федеральной собственностью, так как относится к землям обороны и безопасности, предназначен для обеспечения деятельности вооруженных сил (статья 93 Земельного кодекса Российской Федерации). Поэтому у администрации отсутствовали полномочия по передаче земельного участка в аренду, договор аренды (заключенный неуполномоченным лицом) является недействительной (ничтожной) сделкой (пункт 1 статьи 214, пункт 1 статьи 125, статьи 209 и 608 Кодекса).

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечила.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы администрации г. Новороссийска от 14.04.2000 N 512 обществу для размещения портовых сооружений, входящих в состав проектируемых гидротехнических сооружений, из земель городской застройки предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 0,4 га по ул. Сухумийское шоссе, 27 (л. д. 8).

10 августа 2000 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4700002315 (л. д. 4 - 7). По условиям договора арендатору на срок до 14.04.2049 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:47:020913:03 площадью 0,4 га, расположенный в Восточном административном округе города, по ул. Сухумийское шоссе, 27. В соответствии с пунктом 2.2 договора участок необходимо использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 (для размещения портовых сооружений, входящих в состав проектируемых гидротехнических сооружений). Нарушение установленных сроков начала и окончания строительства расценивается как неосвоение земельного участка (пункт 2.3). В пункте 4.1.5 стороны предусмотрели право арендатора требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка, либо предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию. К числу случаев, при которых арендодатель вправе принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора, стороны в числе прочего отнесли использование земельного участка не по целевому назначению, неиспользование земельного участка в течение двух лет и невнесение арендной платы в течение двух кварталов подряд (пункт 5.1.6). Договор зарегистрирован 07.09.2000 филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2009 по делу N А32-2466/2009 с общества взыскано 5 356 224 рубля 03 копейки задолженности по договору за период с 27.01.2006 по 01.09.2009.

В апреле 2010 года муниципальным учреждением "Управление архитектуры и градостроительства" проведено обследование земельного участка по ул. Сухумийское шоссе, 27 в г. Новороссийске, в ходе которого установлено, что огороженная территория, предназначенная для строительства портовых сооружений, используется не по целевому назначению. Разрешение на строительство не выдавалось, фактическая площадь огороженного участка вдвое превышает площадь, указанную в договоре аренды. Результаты проверки соблюдения земельного и градостроительного законодательства отражены в акте от 28.04.2010 (л. д. 9).

Ссылаясь на нецелевое использование земельного участка и длительное неисполнение обязательства по внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 10.08.2000 N 4700002315.

Общество, указывая на невозможность использования участка по целевому назначению, заявило встречный иск о признании договора аренды недействительной сделкой на основании статьи 178 Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункты 1 и 3 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Возможность досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не по целевому назначению и невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд предусмотрена пунктом 5.1.6 договора аренды от 10.08.2010.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (подпункт 1 пункта 2).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как установлено судами, подтверждено материалами дела (л. д. 66, 67) и не оспаривается обществом, взысканная решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2009 по делу N А32-2466/2009 (л. д. 59) задолженность за период с 27.01.2006 по 01.09.2009 (5 356 224 рубля 03 копейки) до настоящего времени обществом не погашена.

Следовательно, период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы значительно превышает срок, предусмотренный договором аренды (два квартала подряд) и законом (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) как основание для досрочного расторжения договора арендодателем.

Доказательства погашения задолженности и использования участка по целевому назначению общество не представило. Поэтому суд, установив соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора (письмо от 06.04.2010; л. д. 20), признал, что требование арендодателя о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Кассационная жалоба общества не содержит доводов о несогласии с решением и апелляционным постановлением в части содержащегося в указанных актах вывода о наличии предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 10.08.2000 N 4700002315.

Разрешая встречный иск, суды исходили из недоказанности обществом оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Кодекса. Ссылки на неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, не могут служить основанием для признания договора недействительным. Доводы ответчика о ничтожности договора (статья 168 Кодекса) в связи с отнесением спорного участка к федеральной собственности (расположением в водоохраной зоне, отнесением его к землям обороны и безопасности) также признаны не доказанными.

В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. При этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Судам не были представлены доказательства того, что действия администрации при заключении договора аренды были направлены на введение общества в заблуждение относительно природы сделки либо тождества предмета, либо таких его качеств, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Согласно части 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

В статье 612 Кодекса установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, невозможность использования земельного участка по целевому назначению (для размещения портовых сооружений, входящих в состав проектируемых гидротехнических сооружений) не является основанием для признания договора аренды недействительным по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 178 Кодекса. Как правильно указали суды, гражданским законодательством предусмотрены иные правовые последствия при предоставлении земельного участка в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Исследовался апелляционным судом и довод общества о ничтожности договора аренды (как заключенного неуполномоченным лицом) со ссылкой на письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 22.05.2009 N 10-10/6141, согласно которому спорный участок относится к землям обороны и безопасности. Как правильно указал суд, названный документ (письмо информационного характера) сам по себе не может служить доказательством федеральной принадлежности участка. Размещение объектов недвижимости оборонного назначения на земельном участке с кадастровым номером 23:47:020913:03 документально не подтверждено; сведения о зарегистрированном праве Российской Федерации в отношении данного участка не представлены.

Оценивался судом апелляционной инстанции и довод общества о принадлежности арендуемого им участка к землям особо охраняемых природных территорий.

Согласно статьям 19 и 36 Водного кодекса Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ (действовавшего в период заключения договора аренды) Черное море является трансграничным водным объектом, находящимся в федеральной собственности, и рассматривается в совокупности с прибрежной полосой как единый водный объект. Под прибрежной полосой понимается территория, прилегающая к внутренним морским водам и территориальному морю Российской Федерации (статья 16 Водного кодекса). Водоохранной зоной является территория, примыкающая к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности. В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы. При этом в прибрежных защитных полосах водоохранных зон допускается размещение ряда объектов, в том числе портовых и гидротехнических сооружений (статья 111 Водного кодекса).

С учетом приведенных норм, апелляционный суд правомерно исходил из ошибочного понимания обществом водоохранной зоны как части водного объекта. Нахождение спорного участка в водоохранной зоне (территории со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) федерального водного объекта (Черного моря) само по себе не свидетельствует о принадлежности такого участка Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В части вывода о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка кассационная жалоба общества каких-либо доводов (возражений) не содержит.

Доводы жалобы общества о недействительности договора от 10.08.2000 N 4700002315 по основаниям, предусмотренным статьей 179 Кодекса, а также принадлежности спорного участка к землям обороны и безопасности, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций по результатам исследования и оценки имеющихся в деле доказательств. Однако право переоценивать доказательства, которые были предметом исследования нижестоящих судов, кассационной инстанции не предоставлено.

Несостоятелен и довод жалобы заявителя о недействительности (ничтожности) договора в связи с отнесением спорного участка к землям особо охраняемых природных территорий (земли природоохранного назначения). В обоснование этого довода общество ссылается в кассационной жалобе на нормы земельного (статьи 17, 94, 97 Земельного кодекса Российской Федерации) и водного (статьи 8, 65 Водного кодекса Российской Федерации) законодательства, которые не действовали в период заключения договора аренды, поэтому не могут применяться к спорным правоотношениям.

Судебные инстанции при разрешении спора установили фактические обстоятельства спора, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе общества. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 03.05.2011).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу N А32-16128/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова