Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июня 2011 г. N Ф08-3144/11 по делу N А53-19943/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2012 г. N Ф08-8648/11 по делу N А53-19943/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" - Жукова С.И. (доверенность от 14.06.2011), в отсутствие истца - департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьего лица - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2010 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-19943/2010, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Зодчий" (далее - общество) о взыскании 18 310 307 рублей 10 копеек долга за период с 01.06.2009 по 30.06.2010 и 840 367 рублей 4 копеек пени с 21.06.2009 по 30.06.2010 по договору аренды земельного участка от 22.03.2007 N 29798.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011, с общества в пользу департамента взыскано 1 566 430 рублей 89 копеек задолженности по арендной плате и 45 795 рублей 57 копеек пени; в остальной части иска отказано. Суд уменьшил принятую к расчету площадь арендуемого земельного участка с 19 854 кв. м до 8481 кв. м, установив, что в спорный период часть участка не могла быть использована арендатором в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации) и введением в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных жилых домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). При расчете задолженности суд не принял предусмотренный договором размер ежегодной арендной платы. Со ссылкой на пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) применил цену землепользования в размере 2,5% и 5% от кадастровой стоимости участка. Довод департамента о необходимости расчета арендной платы на основании установленной в договоре аренды рыночной стоимости земельного участка отклонен судом апелляционной инстанции с указанием на отсутствие допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты как не соответствующие требованиям материального права и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд неправомерно применил к отношениям сторон пункт 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Арендная плата с учетом положений действующих нормативных актов должна определяться исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Снижение размера арендной платы приведет к затягиванию сроков по освоению участка. Департамент также считает, что уменьшение неустойки произведено судом неправомерно, так как отсутствовали доказательства ее несоразмерности последствиям правонарушения обязательства.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными.

От министерства отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 09.06.2011 до 14 час. 10 мин. 16.06.2011.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 23.12.2010 и постановление апелляционной инстанции от 04.03.2011 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 22 марта 2007 года на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 28.02.2007 N 193 департамент (арендодатель) и ООО "Регион-Металл" (арендатор) заключили договор N 29798 аренды земельного участка общей площадью 19 854 кв. м с кадастровым номером 61:44:0011279:43, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону пр. Ленина, дом 243 - 245, для строительства комплекса многоквартирных домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей. Договор аренды заключен на срок с 28.02.2007 по 26.02.2012. Договором установлена арендная плата за земельный участок в размере 12 905 100 рублей в год в соответствии с протоколом от 08.12.2006 N 48 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону. В пункте 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном правовом акте, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

По акту приема-передачи от 22.03.2007 земельный участок передан ООО "Регион-Металл" в пользование.

4 апреля 2007 года договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По соглашению от 24.09.2009 об уступке права аренды земельного участка ООО "Регион-Металл" передало, а общество приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.03.2007 N 29798.

Государственная регистрация соглашения от 24.09.2009 произведена 31 мая 2010 года.

Департамент, ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.06.2009 по 30.06.2010 на основании договора аренды от 22.03.2007 и соглашения к нему от 24.09.2009, обратился с иском в арбитражный суд.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждено материалами дела, за предъявленный ко взысканию период (с 01.06.2009 по 30.06.2010) общество арендную плату за пользование земельным участком не вносило. Данное обстоятельство общество не отрицает.

Определяя площадь земельного участка, оставшегося у общества на 01.06.2009, за пользование которым подлежит взысканию арендная плата, обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 2 статьи 16 данного Закона если земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом, возникает в силу закона и не требует обращения в органы местного самоуправления или государственной власти.

Пунктами 3 - 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса предусмотрено, что, если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо обращение к органу власти для формирования земельного участка, и право собственности возникает с момента формирования такого участка.

Исключение судом из расчета площади арендуемого участка, которая не могла быть использована обществом в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области, и вводом в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации, соответствует материалам дела и нормам жилищного и земельного законодательства.

При разрешении спора суды обоснованно указали, что установленный сторонами на момент заключения договора аренды от 22.03.2007 размер арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком (пункт 4 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" и пункт 7 постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ротове-на-Дону"), не может быть применен при установлении подлежащего взысканию долга за пользование оставшимся земельным участком площадью 8481 кв. м, поскольку земельный участок, являвшийся предметом оценки, прекратил свое существование как объект аренды, предусмотренный договором размер арендной платы.

Вместе с тем, взыскивая арендную плату по ставке, равной 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суды не учли следующее.

Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в постановлении администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 05.12.2007 N 475). В соответствии с абзацем 4 пункта 6 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475 размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из системного анализа приведенных норм права следует, что механизм, закрепленный в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, абзаце 4 пункта 6 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, применяется в том случае, если размер арендной платы за земельный участок предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции установил, что по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка общество не ввело в эксплуатацию объекты недвижимости на предоставленном земельном участке.

В абзаце 5 части 10 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Норма об индексации размера арендной платы была введена постановлением администрации Ростовской области от 15.11.2006 N 445 "О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283" (действует с 01.01.2007) путем дополнения пункта 3 постановления абзацем следующего содержания: размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Применение прогнозируемого индекса инфляции не дифференцировано способами определения арендной платы.

С момента вступления в силу указанной нормы арендная плата подлежала увеличению на 8 процентов с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного частью 1 статьи 1 Федерального закона от 19 декабря 2006 года N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год".

Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, вступившим в силу с 01 января 2008 года, сохранен прежний порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в установленном порядке для целей строительства, исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с ежегодной индексацией с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункты 4, 8 приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475).

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 19 декабря 2006 года N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" установлен 7 процентный прогнозируемый уровень инфляции.

Вступившим в силу 06.03.2008 Федеральным законом от 03.03.2008 N 19-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" прогнозируемый уровень инфляции увеличен до 8,5 процентов.

Суды, сделав вывод о невозможности расчета задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком по установленной договором цене исходя из рыночной стоимости земельного участка, не привели основания, по которым невозможно применение нормативно установленного размера арендной платы в предъявленном ко взысканию периоде.

Взыскав с общества арендную плату в размере, равном 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суды фактически установили льготные арендные платежи для общества, которые не предусмотрены действующим законодательством.

На основании статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменены, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды не определили размер подлежащей взысканию арендной платы с учетом нормативно установленной ставки арендной платы, судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение для установления изложенных в данном постановлении обстоятельств.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу N А53-19943/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Спириденко

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин