Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июня 2011 г. N Ф08-3210/11 по делу N А63-9832/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ставрополь Универсал Торг" (ИНН 2634067714, ОГРН 1052604278528) - Пуленко С.А. (доверенность от 10.08.2010), в отсутствие заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц: администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 (судьи Фриев А.Л., Баканов А.П., Егорченко И.Н.) по делу N А63-9832/2010, установил следующее.

ООО "Ставрополь Универсал Торг", г. Ставрополь, (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, (далее - управление) о признании незаконным решения от 01.10.2010 N 01/110/2010-867 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 13.08.2010 N 8383 земельного участка площадью 21 425 кв. м с кадастровым номером 26:12:030831:52, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Достоевского, 77, в квартале 223 (далее - земельный участок), для использования под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа; обязании управления зарегистрировать договор аренды земельного участка (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация) и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011, заявление общества удовлетворено. Судебные акты мотивированы тем, что обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка возложена на администрацию вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Общество как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, имеет исключительное право на земельный участок в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Данная статья не ставит возможность предоставления земельного участка в аренду под объектом недвижимости в зависимость от вида разрешенного использования земельного участка.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 22.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 01.03.2011 и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявления. По мнению управления, процедура предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства проведена с нарушением действующего законодательства, поскольку указанный в договоре земельный участок должен предоставляться путем проведения публичных слушаний и торгов. У общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды, поскольку в аренду предоставлен земельный участок не для завершения строительства находящегося на участке объекта, а предназначенного для жилищного строительства связанного с жилищным строительством, порядок предоставления которого прописан в статье 30.1 Кодекса.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнении к ней общество просит оставить без изменения обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными. По мнению общества, действующее земельное законодательство не содержит нормы, предусматривающей одновременное предоставление (выбор) одного и того же земельного участка для строительства одному или разным арендаторам по различным видам разрешенного использования. После выбора земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьями 29 - 30 Кодекса, изменение разрешенного использования земельного участка происходит в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

От администрации и комитета отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.05.2011 до 14 час. 10 мин. 22.06.2011.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы г. Ставрополя от 14.06.2007 N 1720 по договору от 25.06.2007 N 5848 спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства офисных, торгово-бытовых и складских помещений, согласно материалам межевания и проекту границ земельного участка.

29 июня 2007 года договор аренды от 25.06.2007 N 5848 зарегистрирован в установленном законом порядке.

3 декабря 2007 года комитет градостроительства администрации выдал обществу разрешения на строительство офисных, торгово-бытовых и складских помещений "Многофункциональное здание" N RU 26309000/859 и строительство "Паркинг на 51 машино-место" N RU 26309000/860.

Согласно свидетельству государственной регистрации прав от 28.08.2008 серии 26-АЕ N 526966 обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (офисные, торгово-бытовые и складские помещения), расположенный на спорном земельном участке.

В связи с изменением генерального плана застройки земельный участок предусмотрен под застройку комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа (далее - жилой комплекс).

11 декабря 2008 года общество обратилось в администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка со строительства офисных, торгово-бытовых и складских помещений на проектирование и строительство жилого комплекса.

18 февраля 2009 года по результатам рассмотрения заявления обществом получено положительное градостроительное заключение N 226 о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка при условии положительного заключения комиссии по проведению публичных слушаний. На заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ставрополя (протокол от 30.04.2009 N 34) удовлетворено заявление общества об изменении запрошенного вида разрешенного использования земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2010 по делу N А63-17914/2009 признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в неприятии решения (постановления) об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Достоевского, 77, в г. Ставрополе, на вид использования - комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа. На администрацию возложена обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с опубликованным заключением комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ставрополя от 30.04.2009 N 34 об установлении разрешенного использования земельного участка - комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.

Постановлением главы города Ставрополя от 06.08.2010 N 2269 изменен вид разрешенного использования земельного участка. В пункте 2 постановления указано о предоставлении обществу земельного участка в аренду сроком на 3 года под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.

На основании постановления главы города Ставрополя от 06.08.2010 N 2269 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 13.08.2010 N 8383, по которому спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для использования под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа (пункты 1.1, 2.2 договора).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа отражено в кадастровом паспорте земельного участка от 11.08.2010, который согласно пункту 9.2 договора аренды от 13.08.2010 N 8383 является приложением к нему.

Общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 13.08.2010 N 8383.

В письме от 02.09.2010 управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации права в связи с направлением запроса в администрацию о выяснении обстоятельств предоставления земельного участка обществу в аренду и предложило обществу дополнительно предоставить: решение (постановление) органа местного самоуправления о проведении торгов (конкурса, аукциона) - два экземпляра - копии, удостоверенные администрацией; извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона), опубликованное не менее чем за 30 дней до проведения аукциона в периодическом печатном издании - подлинник и копия; заключение независимого оценщика, определяющего начальную цену предмета торгов (конкурса, аукциона) (начальную цену земельного участка или начальную цену размера арендной платы) - подлинник и копия; протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или документ, подтверждающий, что торги (конкурс, аукцион) признаны не состоявшимися в связи с участием менее двух участников (подлинник и копия), либо документ, подтверждающий заключение договора аренды в преимущественном порядке.

В сообщении от 01.10.2010 N 01/110/2010-867 управление отказало обществу в государственной регистрации договора аренды от 13.08.2010 N 8383, указав на то, что обществом не представлены документы, подтверждающие соблюдение условий предоставления в аренду земельного участка под жилищное строительство, а именно: проведение аукциона в соответствии с положениями статьи 30.1 Кодекса.

Общество, посчитав отказ управления не соответствующим закону и нарушающим его права в сфере экономической деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд. Общество сослалось на то, что управление необоснованно применило норму статьи 30.1 Кодекса, поскольку предоставление земельного участка под строительство жилого комплекса не является первичным; общество оформило право аренды на спорный земельным участок и правомерно заключило с комитетом договор аренды на этот же участок для жилищного строительства в соответствии с разрешенным видом его использования; на земельном участке находятся незавершенное строительством объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Кодекса установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, земельный участок предоставлен обществу для строительства офисных, торгово-бытовых и складских помещений без проведения аукциона. Следовательно, при предоставлении данного земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной статьей 30.1 Кодекса.

Таким образом, заключение договора аренды от 13.08.2010 N 8383 для осуществления жилищного строительства на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, не допустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2010 N ВАС-7249/10, Федеральных арбитражных судов: Волго-Вятского округа от 31.08.2010 N А17-9455/2009, Поволжского округа от 10.11.2009 N А55-5677/2009, Северо-Западного округа от 28.10.2010 N А66-505/2010, Уральского округа от 25.10.2010 N А09-9836/10-С6).

С учетом изложенного отказ управления в регистрации спорного договора аренды соответствует приведенным нормам действующего законодательства, а обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Несостоятелен довод общества о том, что требования статьи 30.1 Кодекса применимы только в случае первичного предоставления земельного участка для целей жилищного строительства. Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 15 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изложен в новой редакции, согласно которой до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "пункт 15 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" " следует читать как: "пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации""

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом, но этим судом неправильно применена норма права.

При таких обстоятельствах решение от 22.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 01.03.2011 надлежит отменить и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявления.

В кассационной жалобе управлением заявлено о повороте исполнения решения от 22.11.2010. Поскольку решение от 22.11.2010 исполнено, заявление управления подлежит удовлетворению в порядке части 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289, 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу N А63-9832/2010 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Ставрополь Универсал Торг" отказать.

В порядке поворота исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010 по делу N А63-9832/2010 исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 02.12.2010 N 26-26-01/156/2010-428 о государственной регистрации договора аренды от 13.08.2010 N 8383 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030831:52, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Достоевского, 77, в квартале 223.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Спириденко

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов