Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2011 г. N Ф08-4109/11 по делу N А32-24352/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии от истцов - индивидуальных предпринимателей Мамчича Андрея Ивановича (ИНН 233600120638, ОГРНИП 304233627900183), Кондратенко Сергея Николаевича (ИНН 233601593098, ОГРНИП 304233629500301), Лопатина Анатолия Владимировича (ИНН 233600215657, ОГРНИП 304233628200093), Готишана Константина Георгиевича (ИНН 233602624976, ОГРНИП 305233683500031), Зуб Елены Николаевны (ИНН 233600519616, ОГРНИП 304233628500069), общества с ограниченной ответственностью "Трейд" (ИНН 2336017852, ОГРН 1062336001672), общества с ограниченной ответственностью "ЛАВ" (ИНН 2336017563, ОГРН 1052320251466) - Пономаренко Константина Олеговича (доверенность от 12.01.2011), индивидуальных предпринимателей Мамчича Андрея Ивановича, Готишана Константина Георгиевича, Лопатина Анатолия Владимировича, от ответчика - закрытого акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) - Лаукарт А.Н. (доверенность от 23.07.2010), в отсутствие ответчика - администрации Октябрьского сельского поселения Красноармейского района (ИНН 2336017482, ОГРН 1052320250278), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Мамчича Андрея Ивановича, Кондратенко Сергея Николаевича, Лопатина Анатолия Владимировича, Готишана Константина Георгиевича, Зуб Елены Николаевины, общества с ограниченной ответственностью "Трейд", общества с ограниченной ответственностью "ЛАВ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2011 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-24352/2010, установил следующее.

Индивидуальные предприниматели Мамчич А.И., Кондратенко С.Н., Лопатин А.В., Готишан К.Г., Зуб Е.Н., ООО "Трейд" и ООО "ЛАВ" обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества по сделке купли-продажи здания торгово-бытового комплекса (литеры А, а1) общей площадью 2156,6 кв. м, расположенного по адресу: Красноармейский район, пос. Октябрьский, ул. Мира, 3, заключенной администрацией Октябрьского сельского поселения Красноармейского района (далее - администрация) и ЗАО "Тандер" (далее - общество), по результатам торгов в форме аукциона от 15.09.2009 в части следующих помещений, арендуемых истцами:

- на Мамчича А.И. в части помещений (литера А) часть помещения N 33 площадью 72,6 кв. м; N 34 площадью 83,2 кв. м; N 35 площадью 10 кв. м; N 37 площадью 11,7 кв. м, общей площадью 177,5 кв. м по цене 1 357 520 рублей;

- на ООО "Трейд " в части помещений (литера А) часть помещения N 33 площадью 30 кв. м по цене 229 440 рублей;

- на Готишана К.Г. в части помещений (литера А) помещения N 6 площадью 7,1 кв. м; N 7 площадью 11,5 кв. м, N 8 площадью 5,3 кв. м; N 9 площадью 16,9 кв. м; N 10 площадью 35,4 кв. м, N 13 площадью 15,7 кв. м; N 14 площадью 1,71 кв. м; N 15 площадью 1,71 кв. м, общей площадью 95,32 кв. м по цене 729 007 рублей;

- на Лопатина А.В. в части помещений (литера А) часть помещения N 28 площадью 30 кв. м по цене 229 440 кв. м;

- на Кондратенко С.Н. в части помещений (литера А) помещения N 21 площадью 6,8 кв. м; N 22 площадью 58,8 кв. м; N 23 площадью 14,8 кв. м; N 24 площадью 6,4 кв. м; N 25 площадью 17,8 кв. м; N 26 площадью 17,7 кв. м, общей площадью 122,3 кв. м по цене 935 350 рублей;

- на Зуб Е.Н. в части помещений (литера А) помещение N 3 площадью 32,2 кв. м по цене 246 266 рублей.

Истцы ссылаются на нарушение их преимущественного права как субъектов малого предпринимательства на выкуп арендуемых помещений.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истцы просят перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи здания торгово-бытового комплекса в части арендуемых помещений, определяя выкупную стоимость указанных помещений без учета стоимости доли в праве на земельный участок, на котором расположено здание торгово-бытового комплекса. Истцы также не представили доказательств, что арендуемые ими помещения (части помещений) сформированы как обособленные объекты. Иск заявлен с пропуском срока исковой давности.

В кассационной жалобе индивидуальные предприниматели Мамчич А.И., Кондратенко С.Н., Лопатин А.В., Готишан К.Г., Зуб Е.Н., ООО "Трейд" и ООО "ЛАВ" просят отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявители указывают, что срок для подачи иска не пропущен, поскольку они ранее обращались с требованиями устранить допущенные нарушения и предоставить преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по делам N А32-37844/2009 и А32-17796/2010, в связи с чем, по мнению заявителей, течение срока исковой давности прерывалось. Двухмесячный срок для подачи искового заявления следует исчислять с 15.07.2010 - дата получения постановления апелляционной инстанции по делу N А32-37844/2009. Заявители не согласны с выводом судов об отсутствии доказательств формирования арендуемых помещений (части помещений) как обособленных объектов прав, поскольку у каждого помещения имеется отдельный вход, что подтверждено фотографиями, арендодатели самостоятельно заключали договоры на поставку электроэнергии и коммунальных услуг. Администрация отказывается продлевать срок действия договоров аренды и препятствует постановке на кадастровый учет помещений в виде обособленных объектов недвижимости. Суд отказал в назначении экспертизы, нарушив права истцов, а также, не удовлетворив ходатайство об отложении судебного разбирательства, лишил их возможности изменить заявленные требования, представить доказательства. Дело рассмотрено в отсутствие индивидуальных предпринимателей Кондратенко С.Н., Лопатина А.В., Зуб Е.Н., ООО "ЛАВ", не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, как законные и обоснованные.

В судебном заседании 14.07.2011 объявлялся перерыв до 14 часов 21.07.2011.

Мамчич А.И., Готишан К.Г., Лопатин А.В. и их представитель в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 29.07.2009 совет поселения принял решение N 48.1 о приватизации торгово-бытового комплекса общей площадью 2156,6 кв. м (кадастровый номер 23-23-24/023/2009-015) с земельным участком площадью 4017 кв. м (кадастровый номер 23:13:0701026:4), находящегося по адресу: Краснодарский край, пос. Октябрьский, ул. Мира, 3 (пункт 1.1). Согласно пункту 2.1 решения здание торгово-бытового комплекса и земельный участок подлежали приватизации на аукционе, открытом по составу участников и по форме подачи предложений по цене.

15 августа 2009 года в районной газете "Голос правды" опубликовано извещение о проведении торгов в форме аукциона.

Советом поселения принято решение от 28.08.2009 N 50, согласно которому предоставлено преимущественное право субъектам малого и среднего предпринимательства на приобретение торгово-бытового комплекса по цене, равной его рыночной стоимости (пункт 2.4). Торгово-бытовой комплекс с земельным участком продается в рассрочку для представителей малого и среднего предпринимательства. Стоимость, за вычетом внесенного задатка, сложившаяся по результатам аукциона, должна поступать от победителя торгов равными платежами с учетом ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации объявления о продаже, в указанные сроки: 1-й платеж до 01.11.2009; 2-й платеж до 01.02.2010; 3-й платеж до 01.02.2011.

Предприниматели обратились в администрацию с заявлениями о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых ими помещений в торгово-бытовом комплексе.

Администрация направила предпринимателям письмо с предложением принять участие в аукционе по приобретению здания торгово-бытового комплекса и земельного участка под ним. Однако победителем состоявшегося 15.09.2009 аукциона по продаже спорного объекта признано общество. 16 сентября 2009 года администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи здания торгово-бытового комплекса и земельного участка под ним.

Полагая нарушенным свое преимущественное право, истцы обратились в арбитражный суд.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного и муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или проекта) договора купли- продажи арендуемого имущества

Обстоятельства принятия оспариваемых ненормативных правовых актов, а также последующие действия администрации свидетельствуют о том, что допущенные заинтересованными лицами нарушения не позволили предпринимателям реализовать предусмотренное законом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. В то же время необходимые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Как следует из материалов дела, здание торгово-бытового комплекса и земельный участок под ним находятся в собственности муниципального образования Октябрьское сельское поселение. Победителем состоявшегося 15.09.2009 аукциона по продаже спорного объекта признано общество.

16 сентября 2009 года администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи здания торгово-бытового комплекса и земельного участка под ним.

В силу статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом, ничтожны.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"", продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 названного закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В пунктах 8, 9 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержится следующее разъяснение.

По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Предметом договора купли-продажи от 16.09.2009 является здание торгово-бытового комплекса с земельным участком, условие о цене согласовано с учетом стоимости здания торгово-бытового комплекса и стоимости земельного участка для его эксплуатации.

Из материалов дела следует, что совокупность объектов аренды истцов не тождественна зданию торгово-бытового комплекса.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) истцами не представлено доказательств возможности формирования испрашиваемых помещений как самостоятельных объектов права.

Довод заявителей о том, что срок исковой давности был прерван предъявлением исков, рассмотренных по делам N А32-37844/2009-35/596 и А32-17796/2010, следует признать несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке.

По делу N А32-37844/2009 истцы (за исключением ООО "ЛАВ" и ООО "Трейд") обратились с заявлением о признании незаконным решений Совета Октябрьского сельского поселения от 29.07.2009 N 48.1 о приватизации торгово-бытового комплекса по ул. Мира, 3 в пос. Октябрьском и от 28.08.2009 N 50 о внесении дополнений в решение N 48.1 и решения администрации о проведении торгов в форме аукциона по продаже указанного объекта недвижимости, по делу N А32-17796/2010 - с заявлением о признании незаконным бездействия Совета Октябрьского сельского поселения и администрации, выразившегося в непредоставлении заявителям преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в здании торгово-бытового комплекса, расположенном по адресу: пос. Октябрьский, ул. Мира, 3.

По данному делу и делам N А32-37844/2009-35/596 и А32-17796/2010 рассмотрены нетождественные иски, в основу которых положены одни и те же обстоятельства передачи обществу спорного здания, но отличные по предмету требований. Заявление исков по делам N А32-37844/2009-35/596 и А32-17796/2010 не прерывает давности по всем возможным искам, основанным теми же фактическими обстоятельствами.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что основания для перерыва течения срока исковой давности отсутствуют.

Довод заявителей о необходимости исчисления срока давности с момента получения постановления апелляционной инстанции по делу N A32-37844/2009 (15.07.2010) не состоятелен.

Определением от 12.11.2009 по делу N А32-37844/2009 общество привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

7 декабря 2009 года общество предоставило в материалы дела и направило сторонам отзыв с приложением копии протокола заседания аукционной комиссии и договора купли-продажи от 16.09.2009. Таким образом, не позднее 12.11.2009 истцы должны были узнать, а не позднее 09.12.2009 (дата судебного заседания с участием общества) узнали о заключении договора купли-продажи с обществом С учетом требований части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ иск о переводе прав и обязанностей мог быть предъявлен до 09.02.2010. С иском о переводе прав и обязанностей истцы обратились в суд 24.08.2010, т. е. с пропуском установленного срока.

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Довод о нарушении норм процессуального права, в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы на предмет определения обособленности спорных помещений, не обоснован, поскольку сформулированные истцами вопросы, по которым, по их мнению, должна быть проведена экспертиза, не требуют специальных познаний, так как могут быть разрешены на основании норм действующего законодательства и представленных сторонами доказательств.

Ссылка на нарушение норм процессуального права, выраженное в неизвещении индивидуальных предпринимателей Кондратенко С.Н., Лопатина А.В., Зуб Е.Н., ООО "ЛАВ" о времени и месте судебного заседания, назначенного на 15.02.2011, а затем об объявлении перерыва до 17.02.2011, является несостоятельной, поскольку в протоколе судебного заседания от 02.02.2011 имеются подписи указанных лиц и представителя истцов - Пономаренко К.О. о назначении судебного разбирательства на 15.02.2011, о надлежащем извещении сторон также свидетельствуют уведомления о вручении копии определения от 02.02.2011 (т. 5, л. д.18, 23-32).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Поскольку перерыв объявляется на непродолжительный срок и в силу части 4 статьи 163 Кодекса после окончания перерыва судебное заседание продолжается, суд не обязан в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 Кодекса, извещать об объявленном перерыве, а также времени и месте продолжения судебного заседания лиц, которые на основании статьи 123 Кодекса считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, но не явились на него до объявления перерыва.

Если же продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд размещает на своем официальном сайте в сети Интернет или на доске объявлений в здании суда информацию о времени и месте судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания). В этой связи в определении о принятии искового заявления к производству рекомендуется указывать о возможности получения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет по соответствующему веб-адресу.

Арбитражный суд может известить не присутствующих в судебном заседании лиц о перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания одним из способов, перечисленных в части 3 статьи 121 Кодекса, телефонограммой, телеграммой, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи. Необходимые для уведомления контактные телефоны и адреса могут содержаться в исковом заявлении (заявлении), отзыве на исковое заявление, иных материалах, исходящих от лиц, участвующих в деле.

Неизвещение судом не присутствовавших в судебном заседании лиц о перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания не является безусловным основанием для отмены судебного акта на основании статьи 8, части 5 статьи 163, пункта 2 части 4 статьи 288 Кодекса, если о перерыве и о продолжении судебного заседания было объявлено публично, а официально не извещенное лицо имело фактическую возможность узнать о времени и месте продолжения судебного заседания.

Из материалов дела видно, что представителем истцов Пономаренко К.О. по факсу 14.02.2011 в суд направлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить в суд явку представителей (т. 5, л. д. 20).

В судебное заседание 15.02.2011 истцы и их представитель не явились. Заявленное ходатайство судом не удовлетворено.

Из прослушанной в суде кассационной инстанции аудиозаписи судебного заседании, состоявшегося 15.02.2011, выполненной на диске СD-R производства PHILIPS, (файл СЗ_2011-02-15_11-20), следует, что перерыв в судебном заседании на 17.02.2011 суд объявил в присутствии представителя общества.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на то, что на доске объявлений в Арбитражном суде Краснодарского края имелась информация об объявлении в судебном заседании перерыва.

Доказательств обратного истцы не представили (статья 65 Кодекса).

Иные доводы, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 по делу N А32-24352/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2011 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011, принятых на основании определения суда от 15.06.2010, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин