Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2011 г. N Ф08-4099/11 по делу N А32-9572/2009

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2010 г. по делу N А32-9572/2009, от 16 ноября 2009 г. N А32-9572/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" (ИНН 2306024877, ОГРН 1042303064022) - Логнатлуковой С.Ю. (доверенность от 12.01.2011), Алексеенко М.Ю. (доверенность от 27.10.2010), Панкратовой В.Ф. (директор), от ответчиков: администрации муниципального округа Ейского городского поселения Ейского района, муниципального учреждения "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (ОГРН 1072306004209, ИНН 2306032606) - Лкьянчикова К.С. (доверенности от 11.01.2011,22.03.2010), индивидуального предпринимателя Завизиона Владимира Анатольевича (ИНН 234100044300, ОГРН 304230609900092) - Минюкова О.В. (доверенность от 16.05.2011), Завизона В.А. (паспорт), от третьего лица - товарищества собственников жилья "На Ясенской" (ИНН 2306033078, ОГРН 1082306000435) - Минюкова О.В. (доверенность от 10.03.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2011 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2011 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-9572/2009, установил следующее.

ООО "Виктория-Юг" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Ейское городское поселение Ейского района (далее - администрация) в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества общей площадью 1052 кв. м, расположенного по адресу: г. Ейск Краснодарского края, ул. Ясенская, 2/1, а также о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этого имущества с индивидуального предпринимателя Завизиона Владимира Анатольевича на общество; определении стоимости выкупной цены имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных обществом; предоставлении на пять лет рассрочки в оплате имущества.

Определением от 28.05.2009 требования общества к предпринимателю Завизиону Владимиру Анатольевичу о переводе прав и обязанностей покупателя по заключенному на торгах договору купли-продажи недвижимости выделены в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 удовлетворено ходатайство общества о восстановлении срока подачи заявления об обжаловании отказа администрации. Признан незаконным отказ администрации в предоставлении обществу, как субъекту малого предпринимательства, преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, указанного в заявлении. Суд указал, что просрочки в оплате арендной платы были несущественны.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 решение от 11.06.2009 отменено, в удовлетворении требований общества отказано. Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие у общества права на преимущественный выкуп помещений в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, а также отсутствием установленного законом субъекта Российской Федерации предельного размера арендуемого помещения, предоставляемого на льготном праве выкупа. Также в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленного требования указано на пропуск заявителем срока для обращения в арбитражный суд.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2009 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции не согласился с выводом апелляционного суда о наличии у общества нарушения сроков платежей по договору аренды, предложив выяснить указанный вопрос с учетом расходов арендатора на капитальный ремонт помещений.

При новом рассмотрении дела общество уточнило свои требования, указав, что просит признать незаконным отказ администрации от 30.10.2008 N 1118/03-18 в предоставлении ему преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1: первые этажи здания магазина площадью 527,2 кв. м и пристройки площадью 24,6 кв. м; эстакада площадью 54,5 кв. м. Общество отказалось от требований о признании незаконным отказа администрации в предоставлении ему преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого подвала площадью 508,7 кв. м (литера под А).

Решением суда от 19.03.2010 принят частичный отказ общества от требований, касающихся приобретения в собственность помещений подвала, производство по делу в этой части прекращено. Отклонено заявление администрации о применении срока исковой давности. Заявление общества о восстановлении срока подачи заявления удовлетворено. Признаны незаконными действия администрации по отказу в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, выраженные в письме от 30.10.2008 N 1118/03-18. В иске к предпринимателю Завизиону В.А. отказано. Судебный акт мотивирован тем, что задолженность по арендной плате у общества отсутствует. Непринятие субъектом Российской Федерации закона о предельных размерах площади арендуемых помещений не препятствует выкупу имущества; после принятия решения о приватизации объекта администрация обязана направить обществу предложение о заключении договора купли-продажи недвижимости (статья 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 159-ФЗ).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 решение суда от 19.03.2010 в части отклонения заявления администрации о пропуске срока давности, о восстановлении обществу срока подачи заявления, о признании незаконными действий администрации отменено. В этой части принят новый судебный акт. Апелляционный суд отказал обществу в восстановлении срока на подачу заявления в порядке части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в признании незаконным отказа администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, выраженного в письме от 30.10.2008 N 1118/03-18. Суд пришел к выводу, что в период между вступлением в силу Закона N 159-ФЗ и Закона Краснодарского края от 11.11.2008 "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Краснодарского края или муниципальной собственности" преимущественное право не могло быть реализовано, а арендатор не мог быть признан соответствующим требованиям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку не наступили все юридические факты, перечисленные в названной статье. Кроме того, апелляционный суд указал, что общество обратилось с заявлением в ненадлежащий муниципальный орган - администрацию Ейского городского поселения, в то время как необходимо было обратиться в отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предложено решить вопрос об объединении заявленных по делу требований к администрации и предпринимателю; исследовать вопрос о надлежащем исполнении обществом обязательств по уплате арендной платы; проверить доводы сторон об отнесении подвальных помещений к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также о возможности их обособления как самостоятельного объекта недвижимости, отдельного от другого арендуемого имущества (пункты 8, 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве ответчика привлечены МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (далее - отдел), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ТСЖ "На Ясенской".

Решением от 27.01.2011 ходатайство общества о приостановлении производства по делу, назначении экспертизы стоимости объекта и строительно - технической экспертизы отклонено. В удовлетворении требований общества о признании незаконными действий администрации муниципального образования Ейского городского поселения Ейского района по отказу в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, выраженных в письме от 30.10.2008 N 1118/03-18, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи муниципального имущества отказано. Общество выселено из нежилых помещений - магазина (литера А3) ком. N 1 - 33, (литера под А3) комнаты N 1 - 31; (литера а5) комнаты N 1, 2; (литера а 6) комната N 1, площадью 1115 кв. м, этаж 1, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Ясенская, д. 2/1, кадастровый номер 23:42:3.4.2004-282. С общества в пользу предпринимателя взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме 100 тыс. рублей.

Суд исходил из того, что у общества не возникло преимущественного права на приобретение имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отказал в требованиях о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи муниципального имущества предпринимателя на общество, в связи с чем на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование об освобождении помещений. Кроме того, в отношении спорного объекта заключен договор купли-продажи имущества с третьим лицом - предпринимателем. Суд пришел к выводу, что не может признать нахождение директора Панкратовой В.Ф. в отпуске уважительной причиной для пропуска срока для обращения в суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Постановление апелляционного суда от 11.04.2011 решение оставлено без изменения. Апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайств общества о назначении судебных экспертиз, приостановлении производства по делу. Принятые апелляционной инстанцией обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Ейскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрацию перехода права собственности в отношении нежилого пристроенного помещения суд апелляционной инстанции отменил. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усмотрел.

В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты, заявленные требования удовлетворить. Податель жалобы указывает, что не привлекался к гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора аренды, наличие задолженности по оплате документально не подтверждено. Отказ администрации в выкупе арендованного недвижимого имущества не содержал обоснованных ссылок о периодах задолженности по аренде. Кроме того, часть подвальных помещений является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку в соответствии с письмом КЭЧ района от 19.08.2010 N 1728 на основании распоряжения Правительства Российской Федерации N 349-Р от 19.03.2003 Ейская КЭЧ района передала пристроенное помещение, подвальное помещение (магазин N 66), а также все транзитные и инженерные сети, проходящие по подвальному помещению к многоэтажном у жилому дому, в муниципальную собственность г. Ейска. Общество полагает, что срок подачи заявления пропущен по уважительной причине. Заявитель указывает, что в деле отсутствуют аудио запись судебного заседания от 20.01.2011, доказательства извещения арбитражного заседателя Соломко В.В. о времени и месте рассмотрения дела с его участием, поэтому дело рассмотрено незаконным составом суда. Процессуальным нарушением является также несоответствие резолютивной части решения требованиям Арбитражного процессуального кодекса. Судом нарушен пункт 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ранее к производству Арбитражного суда Краснодарского края был принят иск о выселении общества из занимаемых помещений. Субарендатор общества - индивидуальный предприниматель Миневич Д.А. к участию в деле не привлечен, чем нарушены его права. Общество полагает незаконным взыскание расходов на оплату услуг представителя предпринимателя.

Администрация, отдел, предприниматель и ТСЖ "На Ясенской" просят оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражения против её удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 07.12.2004 Управление муниципальными ресурсами города Ейска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 125 о передаче в аренду нежилого пристроенного помещения муниципальной собственности площадью 1052 кв. м, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1.

Договор заключен сроком с 01.04.2004 по 01.09.2009. На основании акта приема-передачи от 01.04.2004 имущество передано арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством от 17.12.2004 серии 23-Б N 655745.

27 ноября 2006 года арендодатель и общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 07.12.2004, в котором установили, что с 01.12.2005 арендуемая площадь составляет 591,9 кв. м (литера А 509, 7 кв. м, литера а 24,6 кв. м, эстакада 57,6 кв. м). Дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано.

16 сентября 2008 года Совет Ейского городского поселения принял решение N 7/3, дополнив Программу приватизации объектов муниципальной собственности Ейского городского поселения указанием на нежилое помещение по ул. Ясенской, 2/1, предусмотрев приватизацию названного объекта в октябре- ноябре месяце.

26 сентября 2008 года общество направило главе Ейского городского поселения заявление о признании за ним преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Закона N 159-ФЗ, о заключении с ним договора купли-продажи этого имущества. Письмо получено администрацией 30.09.2008.

В письме от 30.10.2008 N 1118/03-18 глава Ейского городского поселения отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что у общества имелась задолженность по арендной плате. Кроме того, сообщено, что на день рассмотрения заявления законодательством Краснодарского края не установлено предельное значение площади арендуемого имущества, подлежащего приватизации на основании Закона N 159-ФЗ.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия органа местного самоуправления.

Субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона (в редакции, действовавшей на день рассмотрения заявления общества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при совокупности условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 данной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Совокупность предусмотренных законом условий апелляционный суд не установил, поскольку общество имело задолженность по арендной плате за пользование спорными помещениями (постановление апелляционного суда по делу N А32-12445/2010 о взыскании 107 223 рублей 46 копеек; мировое соглашение от 24.05.2005 по делу N А32-7683/2006 о признании арендатором долга по арендной плате).

Кроме того, пропуск обществом срока обжалования в арбитражный суд отказа администрации является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Доводы о необоснованности отказа в удовлетворении заявления о восстановлении срока направлены на переоценку доказательств, исследованных судом, что в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.

В связи с прекращением срока действия договора аренды и уведомлением арендатора о прекращении арендных отношения судебный акт о выселении из арендуемых помещений правомерен. С прекращением арендных отношений прекращаются права субарендатора, поэтому ссылку общества на нарушение прав не привлеченного к участию в деле лица ( субарендатора) кассационный суд отклоняет.

При указанных обстоятельствах предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2011 по делу N А32-9572/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Определение Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.07.2010 о принятии обеспечительных мер отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин