Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 июля 2011 г. N Ф08-3939/11 по делу N А53-8929/2008

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2009 г. N А53-8929/2008, от 20 июля 2010 г. по делу N А53-8929/2008, от 17 мая 2012 г. N Ф08-2464/12 по делу N А53-8929/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии от заявителя - закрытого акционерного общества "Ростовэнергоспецремонт" (ИНН 6163069049, ОГРН 1036163016152) - Шинкова М.В. (доверенность от 28.03.2011), от заинтересованных лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области (ИНН 6163068743, ОГРН 1036163014524) - Угольниковой Л.В. (доверенность от 11.01.2011), общества с ограниченной ответственностью "Технологии теплоизоляции и теплосбережения" (ИНН 6168047850, ОГРН 1026104370555) - Армиста В.С. (доверенность от 11.01.2011) и Вершинина Л.Б. (доверенность от 11.01.2011), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ростовэнергоспецремонт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2011 (судья Гришко С.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-8929/2008, установил следующее.

ЗАО "Ростовэнергоспецремонт" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области (далее - управление) о признании недействительным распоряжения управления от 28.08.2007 N 1325-р "О разделе находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:44:07350:0002".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009, заявленные требования удовлетворены. Судебные инстанции исходили из того, что оспариваемым ненормативным актом нарушена процедура расторжения договора аренды земельного участка, прекращение права аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном законом порядке, соглашение о разделе земельного участка заключено лицами, не имеющими полномочий на распоряжение спорными участком, в связи с чем нарушены права заявителя на него.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2009 решение арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. При новом рассмотрении дела суду предложено исследовать вопрос о предельном размере площади части земельного участка, занятой недвижимым имуществом ООО "Технологии теплоизоляции и теплосбережения" (далее - общество) и необходимой для его использования, выяснить, нарушает ли оспариваемое распоряжение права и законные интересы предприятия, приведет ли применение избранного заявителем способа защиты к восстановлению нарушенного права.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010, предприятию отказано в удовлетворении заявленных требований. Судебные акты мотивированы тем, что предоставленный обществу при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44: 07 35 056:0002 земельный участок площадью 11 309 кв. м соответствует фактически необходимому для использования недвижимого имущества с учетом его видов деятельности. Часть земельного участка с кадастровым номером 61:44: 07 35 056:0002, предоставленная обществу при разделе, представляет собой часть, примыкающую к объектам недвижимости, приобретенным обществом. В указанной части не находятся какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие предприятию. Таким образом, предприятие не доказало нарушение оспариваемым распоряжением его прав и законных интересов.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Суд кассационной инстанции указал, что экспертное заключение не содержит выводов о предельном размере площади земельного участка, занятой недвижимостью общества и необходимой для его использования, в связи с чем, не может являться доказательством соответствия предоставленного обществу в аренду земельного участка площадью 11 309 кв. м необходимому для использования недвижимого имущества с учетом его видов деятельности. Судами не в полном объеме выполнено указание кассационной инстанции.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы тем, что с учетом заключения эксперта и имеющихся в деле материалов предоставленный обществу при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44: 07 35 056:0002 земельный участок площадью 11 309 кв. м соответствует фактически необходимому для использования недвижимого имущества с учетом его видов деятельности и не превышает предельных размеров. Суды установили, что утвержденных предельных норм отвода земель для производственных зон не существует и пришел к выводу, что заявителем не доказано нарушение оспариваемым распоряжением его прав и законных интересов.

В кассационной жалобе предприятие просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. По мнению предприятия, обществу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество площадью 138,4 кв. м и 418,4 кв. м, однако в аренду передан земельный участок площадью 11 309 кв. м. Суды не установили конкретный предельный размер площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Проведенная по делу экспертиза, как и предыдущее заключение эксперта, не позволяет сделать вывод о том, какая площадь земельного участка занята объектами недвижимости общества и необходима для их использования. Не учтено, что предметом спора является не отвод свободного от прав третьих лиц земельного участка, при котором применимы нормы отвода, а оспаривание распоряжения, которым произведен раздел земельного участка. Договор о порядке раздела земельного участка от 30.04.2006 является ничтожной сделкой, поскольку заключен лицами, не имеющими права распоряжаться земельным участком. По мнению заявителя, названный договор подлежал государственной регистрации, фактически изменяет условия долгосрочной аренды. В результате раздела у общества возникли права на земельный участок большей площадью, чем занята объектами недвижимости и необходима для их использования. С учетом положений статей 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора суду следовало исходить из определения перечня, места расположения и площади объектов общества, относящихся к недвижимости, фактически расположенных на спорном земельном участке. Управление не имело оснований для раздела земельного участка с учетом расположения на спорной территории части водопроводных сетей протяженностью 257,5 п. м. и 130,5 п. м, воздушных линий электропередач, площадки для сыпучих материалов, ограждения бетонного длиной 114,02 п. м и сливной ямы, ввиду недоказанности отнесения этих объектов к недвижимому имуществу. Свидетельства о государственной регистрации права собственности общества на водопроводные и электрические сети не являются доказательствами принадлежности объектов к недвижимому имуществу, в силу пункта 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов движимого имущества. Не оценена площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости предприятия и необходимого для их использования. Вопреки представленным в дело документам судом сделан вывод об отсутствии на спорном земельном участке объектов предприятия. Нарушены нормы процессуального права, отклонены ходатайства заявителя о проведении экспертизы, об уточнении исковых требований, не приняты во внимание доводы о неполноте и недостоверности проведенной экспертизы, что привело к принятию не правильного решения.

В отзывах на кассационную жалобу управление и общество просят решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель предприятия поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители управления и общества возражали против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприятие (арендатор) и Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) заключили долгосрочный договор аренды от 24.11.2004 N 26708 земельного участка площадью 21 931 кв. м с кадастровым номером 61:44:073505:0002, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, на срок до 25.09.2051. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 39 - 46).

Пунктом 6.2 договора предусмотрена возможность его расторжения решением суда по основаниям, установленным гражданским законодательством.

По договорам купли-продажи от 30.12.2005 общество приобрело у предприятия несколько объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Пескова, д. 17в. Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 121 - 142).

30 апреля 2006 года предприятие и общество заключили договор о порядке раздела земельного участка (т. 1, л. д. 146 - 148). Стороны договорились произвести реальный раздел участка площадью 21 931 кв. м (кадастровый номер 61:44:073505:0002), находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, с учетом принадлежности объектов недвижимости, расположенных на нем (т. 1, л. д. 146 - 148).

МУП г. Ростова-на-Дону "Архсервис" подготовило землеустроительные дела по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Пескова, 17в (т. 1, л. д. 149 - 154).

Распоряжением управления от 28.08.2007 N 1325-р находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:073505:0002 площадью 21 931 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, разделен на два самостоятельных участка: ул. Пескова, 17в, площадью 10 622 кв. м; ул. Пескова, 17в, площадью 11 309 кв. м (т. 1, л. д. 11).

Образованные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет.

Управление письмом N 14-286/01 известило предприятие о том, что на основании распоряжения от 28.08.2007 N 1325-р произведен раздел земельного участка площадью 21 931 кв. м (т. 1, л. д. 14).

Считая, что указанное распоряжение нарушает его права и законные интересы, предприятие обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

С учетом положений названных норм суды пришли к правильному выводу о несоответствии процедуры прекращения права аренды предприятия на спорный земельный участок действующему законодательству.

Общество приобрело у предприятия часть объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 21 931 кв. м. Переход права собственности на них зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для ее использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Суды пришли к выводу о том, что предельные размеры отвода земельных участков для производственных зон и предельные размеры разрешенного строительства для зоны П-3, в которой находится спорный земельный участок, не были установлены на дату издания оспариваемого распоряжения и не установлены в настоящее время. Отсутствие утвержденных в установленном законом порядке предельных норм отвода (максимальных и минимальных) границ земельных участков для промышленных зон препятствует исследованию вопроса о нормативном предельном размере площади земельного участка, занятого недвижимостью общества и необходимого для ее использования.

Однако указанный вывод не соответствует нормам Земельного кодекса и представленным в дело доказательствам.

Вместе с тем суды правильно указали, что предприятие не обосновало, какие именно его права и каким образом будут восстановлены в случае удовлетворения заявленных требований, учитывая, что признание недействительным оспариваемого распоряжения о разделе земельного участка, при наличии не оспоренных сделок общества с вновь образованным земельным участком не приведет к восстановлению владения заявителя в отношении его спорной части.

Таким образом, предприятие избрало ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Предприятию следовало обратиться в суд за защитой своих прав в исковом порядке, оспаривая сделку купли-продажи недвижимого имущества в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении заявления предприятия.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельствами, которые не были установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, при разрешении спора не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 по делу N А53-8929/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин