Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2014 г. N Ф08-5364/14 по делу N А32-35596/2013

г. Краснодар

25 сентября 2014 г.

Дело N А32-35596/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар - Потапова С.Л. (доверенность от 05.12.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича (ОГРНИП 310230828600022, ИНН 230810001007) - Андреева Ю.И. (доверенность от 30.05.2013), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Ставис-СВС", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-35596/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Миргородскому Виктору Владимировичу (далее - предприниматель) о расторжении договора от 03.05.2011 N 4300017350 аренды земельного участка; возложении на ответчика обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 общей площадью 1792 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Рашпилевской, 180/1, путем подписания акта приема-передачи.

Определением от 03.12.2013 (т. 1, л. д. 70) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ставис-СВС" (далее - общество).

Решением от 20.02.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.05.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием надлежащих доказательств, подтверждающих использование предпринимателем переданного ему в аренду земельного участка не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора от 03.05.2011 N 4300017350. На спорном земельном участке располагались объекты недвижимого имущества, снос которых зафиксирован лишь 21.05.2013, что следует из вступившего в законную силу решения от 18.10.2013 по делу N А32-8975/2013. Поэтому до указанной даты арендатор не имел возможности использовать участок в целях строительства. Арендодатель надлежащим образом обязательства по передаче объекта аренды не исполнил, в связи с чем арендатор не может считаться просрочившим исполнение обязательства по использованию земельного участка по целевому назначению. Использование ответчиком земельного участка для организации автостоянки документально не подтверждено. Освоение участка осуществляется ответчиком в разумные сроки (выполнены работы по получению технических условий на газификацию, заключен договор на отпуск воды и прем сточных вод, на проведение инженерно-геологических испытаний, осуществлено согласование размещения объекта с органами ГИБДД, органами государственной охраны объектов культурного наследия, получено разрешение на строительство). Доводы истца о том, что неиспользование земельного участка более одного года является основанием для расторжения договора аренды, несостоятельны, поскольку данный факт не нашел подтверждения, учитывая освобождение участка от капитальных строений не ранее мая 2013 года. После приобретения в собственность нежилых помещений на спорном земельном участке арендатор провел мероприятия по подготовке к строительству объекта, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела документы о получении технических условий, их выполнении, согласовании проектной и градостроительной документации, выдаче разрешения на строительство.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 20.02.2014 и постановление от 22.05.2014, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, выводы судов об использовании (освоении) ответчиком земельного участка в разумные сроки, несостоятельны. Предприниматель должен был приступить к использованию земельного участка не позднее 08.11.2012. Несвоевременное получение проектной и разрешительной документации на возведение многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой не может свидетельствовать о надлежащем исполнении ответчиком принятых на себя обязательств. Несостоятельны также выводы судов о том, что использование земельного участка в целях строительства невозможно ввиду расположения на участке до 21.05.2013 объектов недвижимого имущества, поскольку договор от 30.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 заключен до государственной регистрации права собственности на нежилые помещения. Предприниматель знал о том, что на участке расположены нежилые помещения (это условие оговорено в договоре аренды). Администрация надлежащим образом осуществила передачу земельного участка. Выводы о том, что администрация не подтвердила использование предпринимателем земельного участка для организации автостоянки и размещения некапитальных объектов несостоятельны, опровергаются вступившим в законную силу решением суда от 18.10.2013 по делу N А32-8975/2013, из которого следует, что часть земельного участка используется способом, не соответствующим виду разрешенного использования.

Распоряжением от 08.09.2014 N 216-б в порядке статьи 18 Кодекса для рассмотрения дела сформирован следующий состав: Сидорова И.В. (докладчик), судьи Анциферов В.А. и Епифанов В.Е.

Определением от 10.09.2014 судебное разбирательство по кассационной жалобе отложено на 18.09.2014.

Распоряжением от 18.09.2014 N 220-б в порядке статьи 18 Кодекса произведена замена судьи Епифанова В.Е. на судью Мещерина А.И., судебное разбирательство по делу начато с самого начала.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, представитель предпринимателя - просил оставить жалобу без удовлетворения, судебные акты - без изменения. Третье лицо явку процессуального представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 26.04.2011 N 2791 "О разделе земельного участка по ул. Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе города Краснодара", администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 03.05.2011 заключили договор N 4300017350 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 из земель населенных пунктов общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Рашпилевской, 180/1, сроком действия с 26.04.2011 по 28.10.2019 (т. 1, л. д. 8 - 13).

Участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой (пункт 1.3 договора аренды).

По условиям указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.11 договора аренды).

Договор от 03.05.2011 N 4300017350 зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2011 (т. 1, л. д. 20).

3 мая 2011 года участок передан обществу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 18).

30 мая 2012 года общество и предприниматель подписали договор, по которому предпринимателю переданы права и обязанности по договору аренду от 03.05.2011 N 4300017350. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.06.2012 (т. 1, л. д. 21, 22).

29 июля 2013 года администрация направила предпринимателю предписание, в котором указала на необходимость приведения земельного участка в соответствие целевому назначению и виду разрешенного использования (т. 1, л. д. 33, 34).

Согласно акту обследования земельного участка от 20.08.2013 N 1214 управления муниципального контроля администрации, участок огорожен, на нем расположены нежилые строения, основная часть которых на момент осмотра снесена, используемые для размещения котельной строения, имеющие признаки капитальности, - трансформаторные подстанции, разрешительные документы на которые не представлены, незастроенная часть земельного участка используется под автостоянку (т. 1, л. д. 28).

Администрация направила предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, в котором ссылаясь на использование участка в нарушение условий договора, отказалась от дальнейшего исполнения договора, указав на необходимость явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 25 - 27).

Неисполнение указанного требования послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 42 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения неиспользование земли в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Изложенное означает, что обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 45 и 46 Земельного кодекса обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции указали на отсутствие доказательств, подтверждающих неиспользование предпринимателем переданного ему в аренду земельного участка для строительства, существенное нарушение условий договора аренды.

Договор аренды не содержит сроки освоения земельного участка, однако устанавливает право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении договора аренды при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года (пункт 3.2.4 договора).

Исходя из диспозиции нормы, содержащейся в подпункте 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка в течение трех лет. Договором же может быть предусмотрен больший, но не меньший срок.

С учетом приведенных норм суды пришли к выводу о том, что пункт 3.2.5 договора аренды земельного участка, предусматривающий право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при неиспользовании земельного участка в течение одного года, противоречит подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, а по сему в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса недействителен (ничтожен), не влечет правовых последствий.

Договор аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2011. С иском о расторжении договора администрация обратилась 23.10.2013, т. е. до истечения закрепленного законом трехгодичного срока, который следует исчислять с даты регистрации договора аренды.

В то же время, коллегия считает необходимым отметить следующее.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 26.04.2011 N 2791 обществу и ООО "Редакция газеты "Всякая всячина"" на 10 лет в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5961 кв. м для строительства многоэтажного административного здания и многоэтажной автостоянки по ул. Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе города Краснодара. Заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 22.12.2009 N 4300015909.

Общество является собственником объектов недвижимости, приобретенных у ООО "Редакция газеты "Всякая всячина"" на основании договора купли-продажи от 06.04.2010, ввиду чего обратилось с заявлением о разделе участка площадью 5961 кв. м, по итогам рассмотрения которого названный участок разделен на два участка: с кадастровым номером 23:43:0205049:88 площадью 1792 кв. м по ул. Рашпилевской, 181/1 и кадастровым номером 23:43:0205049:99 площадью 4171 кв. м по ул. Рашпилевской, 179/1. Данным постановлением договор аренды от 22.12.2009 N 4300015909 расторгнут, обществу указано обратиться в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации за заключением договоров аренды вновь образованных земельных участков.

Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.

Пункты 8 и 9 статьи 31 Земельного кодекса определяют, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.

Из пунктов 3 и 4 статьи 30 Земельного кодекса следует, что предоставление земельных участков в аренду для строительства осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Из постановлений администрации от 28.10.2009 N 3967 "О предоставлении ООО "Ставис-СВС" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара", от 22.12.2009 N 4945 "О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Краснодар "О предоставлении ООО "Ставис-СВС" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара"" от 26.04.2011 N 2791 "О разделе земельного участка по ул. Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе города Краснодара" не следует, что оспариваемый договор аренды заключен по итогам проведения законодательно закрепленной процедуры предоставления земельного участка для строительства, поэтому он является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

В то же время отказ в удовлетворении иска коллегия суда кассационной инстанции считает правомерным, учитывая, что по смыслу и содержанию статей 168 и 450 Гражданского кодекса ничтожный договор не может быть расторгнут. Требование об освобождении всего земельного участка также не может быть удовлетворено, поскольку установлено, что на нем находятся принадлежащие обществу объекты недвижимости.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.

Неверная оценка судебными инстанциями законности совершения договора аренды не привело к принятию незаконных решения и постановления.

Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, для отмены судебных актов, не установлены.

От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы администрация освобождена (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу N А32-35596/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин