Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2011 г. N Ф08-5077/11 по делу N А32-37173/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 7 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Фроловой Е.В. (удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования Крыловский район - Кокошко Т.С. (доверенность от 12.03.2010) и индивидуального предпринимателя Слеткова Евгения Викторовича (паспорт), рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2011 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-37173/2010, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Крыловского район (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Слеткову Е.В. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.04.2010 N 4 муниципального имущества - помещения N 33, 33/1, 33/2 общей площадью 31.7 кв. м (кадастровый номер 23:14:0301002:0:256/1), расположенного по адресу: станица Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32 (далее - договор купли-продажи от 19.04.2010 N 4), а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата администрацией денежных средств, выплаченных предпринимателем.

Решением суда первой инстанции от 03.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.05.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о наличии у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им с 2002 года объекта, поскольку помещения площадью 10 кв. м как самостоятельного объекта недвижимости не существовало. Арендатор использовал помещение, площадь которого составляла 30,2 кв. м и котрое являлось одним целым с единственным входом. Обособление арендуемой площади в размере 10 кв. м путем обустройства перегородок на момент начала использования помещения не производилось. Истец не представил доказательств в опровержение выводов о том, что неиспользуемая часть помещения не имела самостоятельного значения, не существовала как объект права, не имела отдельного входа и не была доступна к эксплуатации для целей аренды иным лицам. Фактически предпринимателю в процессе реализации арендных отношений были предоставлены помещения общей площадью 30,2 кв. м, поскольку некорректная формулировка договора не исключает возможности его толкования в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом направленности воли сторон.

В кассационной жалобе прокурор просит состоявшиеся судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, так как выводы судов являются ошибочными. По мнению заявителя, спорный договор заключен с предпринимателем, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), поскольку до 10.07.2008 предприниматель арендовал помещение (вносил за него плату) меньшей площадью, нежели приобретенное по спорному договору. Таким образом, вывод судов об установлении факта использования предпринимателем помещения в течение двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ противоречит материалам дела и не согласуется с положениями названного закона. На момент заключения спорного договора помещение разделено на две комнаты и коридор, в связи с чем предприниматель имел преимущественное право на приобретение части нежилого помещения площадью 10 кв. м, однако это противоречило бы пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.08.2011 объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут 06.09.2011, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика и предприниматель возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения главы Крыловского района Краснодарского края от 07.10.2002 N 295-р администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 08.10.2002 N 22а (дополнительные соглашения от 08.04.2003 N 4, от 06.01.2004 N 14, от 12.01.2005 N 1 и от 08.08.2006 N 2), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого помещения, расположенный по адресу: станица Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32, а арендатор - своевременно оплачивать арендную плату. Цель предоставления объекта - организация компьютерных игр.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 10 кв. м, арендная плата установлена в размере 41 рубля 67 копеек (в последующем изменена на основании дополнительных соглашений). Срок действия договора установлен с 08.10.2002 по 08.10.2003, однако продлен на основании дополнительных соглашений до 31.12.2006 (т. 1, л. д. 6 - 13).

19 марта 2007 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 82а (дополнительные соглашения от 08.04.2003 N 4, от 06.01.2004 N 14, от 12.01.2005 N 1 и от 08.08.2006 N 2), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого помещения, расположенный по адресу: станица Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32, а арендатор - своевременно оплачивать арендную плату. Цель предоставления объекта - обучение детей компьютерной грамоте. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 10 кв. м.

Дополнительным соглашением от 10.07.2008 N 1 к договору аренды от 19.03.2007 арендуемая площадь увеличена до 30,2 кв. м, арендная плата установлена в размере 1192 рублей 50 копеек в месяц без учета НДС. Названное соглашение является неотъемлемой частью ранее заключенного договора от 19.03.2007 N 83а и вступает в силу с момента регистрации в Управлении муниципальным имуществом муниципального образования Крыловской район (т. 1, л. д. 19 - 21, 24).

19 апреля 2010 года администрация (продавец) и предприниматель (покупатель) на основании распоряжения администрации от 09.04.2010 N 339-р, которым предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, заключили договор купли-продажи от 19.04.2010 N 4, согласно которому продавец передал в собственность покупателя имущество - помещения N 33, 33/1, 33/2 общей площадью 31,7 кв. м (кадастровый номер 23:14:0301002:0:256/1), расположенное по адресу: станица Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32 (т. 1, л. д. 15 - 17).

Право собственности на указанные помещения за муниципальным образованием Крыловский район подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 (т. 1, л. д. 30).

Полагая, что у предпринимателя не возникло преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, прокурор обратился в суд с иском.

В мотивировочной части обжалуемого решения указано, что прокурор не доказал, каким образом предоставление преимущественного права предпринимателю на приобретение в собственность арендуемого им объекта нарушает права муниципального образования или других лиц, а признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.04.2010 N 4 обеспечит более эффективную защиту прав муниципального образования, чем получение денежных средств за проданное имущество в соответствии с условиями данного договора.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующего.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления (абзац 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу Закона Российской Федерации от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Обстоятельства спора свидетельствуют о том, что при совершении договора купли-продажи от 19.04.2010 N 4 нарушается порядок распоряжения муниципальной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки. Отсутствие спора между предпринимателем и администрацией не исключает обязанности последней соблюдать нормы законодательства.

Таким образом, иск прокурора направлен на понуждение органов местного самоуправления к соблюдению действующего законодательства.

По смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, которое является недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134).

Как верно установили суды, в отношении имущества, продаваемого по спорному договору, был осуществлен кадастровый учет, оно прошло государственную регистрацию.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к выводу о наличии арендных отношений между обществом и администрацией с 2002 года, целостности арендуемого помещения, использовании всей площади и некорректном ее указании в договорах аренды до 10.07.2008.

Между тем выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела.

По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства). Предпринимателем не соблюдены все условия, перечисленные в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Суды пришли к неправомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований прокурора.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункты 1 статей 452 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального значения содержащихся в дополнительном соглашении от 10.07.2008 N 1 к договору аренды от 19.03.2007 слов и выражений следует, что в договор аренды от 19.03.2007 N 82а внесены изменения в части площади объекта аренды (увеличена до 30,2 кв. м; изменение общей площади с 30,2 кв. м до 31,7 кв. м связано с уточнением при проведении повторной инвентаризации; т. 1, л. д. 29) и размера арендной платы.

Данное соглашение оформлено обеими сторонами договора аренды, поэтому у предпринимателя прекратились арендные правоотношения по помещению площадью 10 кв. м и начались в отношении помещения площадью 30,2 кв. м.

Пункт 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержит следующее разъяснение. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Спорное помещение не находилось в законном пользовании предпринимателя по договору аренды в течение необходимого периода до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Кроме того, одним из условий возникновения права на выкуп арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате. При определении добросовестности арендатора необходимо учесть, что разумными критериями добросовестности является отсутствие у него задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества или обращения хозяйствующего субъекта за его выкупом, малозначительный характер допущенных нарушений.

Приходя к выводу о целостности помещения, передаваемого в аренду, использовании всей площади помещения, а не 10 кв. м, суды не учли, что предприниматель, фактически использовавший помещение площадью 30,2 кв. м, оплачивал арендную плату только в размерах, определенных в отношении 10 кв. м, поэтому он не может считаться добросовестным арендатором в отношении переданного ему в аренду муниципального имущества.

Таким образом, отсутствие двух указанных требований, при соблюдении которых субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества, является достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований прокурора.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Во исполнение условий спорного договора предприниматель произвел оплату в размере 100 759 рублей 23 копеек, что подтверждается платежными поручениями от 19.04.2010 N 022, от 05.05.2010 N 26, от 25.05.2010 N 34, от 29.06.2010 N 40, от 09.08.2010 N 48, от 03.09.2010 N 52, от 06.10.2010 N 62, от 12.11.2010 N 74, от 06.12.2010 N 83 и от 18.01.2011 N 103 (т. 1, л. д. 67 - 76).

Передаточный акт в отношении имущества между сторонами не заключался, в связи с чем отсутствуют основания для применения последствий о возврате имущества.

На основании изложенного и в силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции следует отменить, а заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 по делу N А32-37173/2010 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 19.04.2010 N 4 муниципального имущества - помещения N 33, 33/1, 33/2 общей площадью 31,7 кв. м (кадастровый номер 23:14:0301002:0:256/1), расположенного по адресу: станица Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32.

В порядке применения последствий недействительности сделки восстановить право муниципальной собственности Крыловского района на муниципальное имущество - помещения N 33, 33/1, 33/2 общей площадью 31,7 кв. м (кадастровый номер 23:14:0301002:0:256/1), расположенное по адресу: станица Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32.

Администрацию муниципального образования Крыловский район обязать возвратить индивидуальному предпринимателю Слеткову Евгению Викторовичу денежные средства, полученные в счет оплаты по договору купли-продажи от 19.04.2010 N 4 в размере 100 759 рублей 23 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

Е.И. Афонина А.В. Садовников