Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. N Ф08-5610/11 по делу N А63-4630/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июня 2013 г. N Ф08-2881/13 по делу N А63-4630/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 7 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой С.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (ИНН 2633000763, ОГРН 1022601953329) - Шарко И.П. (доверенность от 08.09.2011), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "САМ" (ИНН 2635063455, ОГРН 1022601932484) - Кандиева А.В. (доверенность от 01.04.2011), в отсутствие ответчиков: администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, муниципального унитарного предприятия "Земельная палата", Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Моисеенко П.И., извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (ИНН 2633000763, ОГРН 1022601953329) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2011 (судья Кузьмина М.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 (судьи Егорченко И.Н., Джамбулатов С.И., Казакова Г.В.) по делу N А63-4630/2010, кассационные жалобы администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) и общества с ограниченной ответственностью "САМ" (ИНН 2635063455, ОГРН 1022601932484) на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 по делу N А63-4630/2010, установил следующее.

ОАО "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (далее - комбинат) обратилось в арбитражный суд к администрации города Ставрополя (далее - администрация), ООО "САМ" (далее - общество), ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) с иском, в котором просило:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269, заключенный обществом и администрацией;

- обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м, исключив из графы "правообладатель" собственники помещений многоквартирного дома, указав комбинат; из графы "вид права" - общая долевая собственность, указав постоянное бессрочное пользование; из графы "разрешенное использование" - место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра).

Определениями от 15.06.2010 и от 12.07.2010 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и Моисеенко П.И. (т. 2, л. д. 77; т. 3, л. д. 95).

Определением от 02.08.2010 суд привлек к участию в деле в качестве соответчиков МУП "Земельная палата" (далее - земельная палата), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом) и комитет градостроительства (т. 4, л. д. 107).

В ходе судебного разбирательства комбинат неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции просил:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269;

- обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м: в графу "правообладатель" внести общество; в графу "вид права" внести "постоянное бессрочное пользование"; из графы "разрешенное использование" исключить "для продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями";

- признать недействительными постановления главы г. Ставрополя от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516;

- признать недействительным акт выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227;

- признать недействительным выданное обществу разрешение на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с";

- признать незаконными действия земельной палаты по формированию землеустроительного дела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м;

- признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м;

- взыскать с ответчиков 8 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины (т. 3, л. д. 67; т. 4, л. д. 82, 83).

Определением от 11.11.2010 производство по делу приостановлено до вступления в силу решения по делу N А63-6899/2010 (т. 6, л. д. 44).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 определение от 11.11.2010 отменено, дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения заявленных требований по существу (т. 6, л. д. 133).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2011 по требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227 и о признании недействительными результатов межевания земельного участка производство прекращено. В удовлетворении иных требований отказано.

Суд установил, что решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 о разрешении Государственному предприятию Ставропольский комбинат хлебопродуктов (далее - предприятие) разработки проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе (квартал 87) отменено постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2. Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен Отряду военизированной пожарной охраны N 3 УПО (далее - отряд пожарной охраны) для проектирования и строительства пожарного депо. На основании постановления от 07.10.1992 N 1599 предприятию выдано свидетельство от 25.01.1993 N 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34 952 кв. м (по фактическому пользованию). В 1993 году предприятие преобразовано (в порядке приватизации) в комбинат. В 2009 году за комбинатом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, а впоследствии (на основании договора купли-продажи от 18.01.2010 N 23) - право собственности на указанный участок. Постановлением от 31.05.1993 N 799/1 размер предоставленного отряду пожарной охраны участка уменьшен до 0,5 га, выдано свидетельство от 06.07.1993 N 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Выделенный отряду пожарной охраны земельный участок фактически сформирован из территории, ранее предоставленной предприятию для подготовки плана реконструкции. Постановлением от 29.09.2005 N 4078 утвержден акт выбора земельного участка и обществу для строительства многоквартирного дома предоставлен в аренду земельный участок площадью 6020 кв. м. На арендуемом земельном участке (договоры аренды от 21.02.2006 N 4967 и от 09.06.2009 N 7269) общество произвело инженерно-геологические изыскания, разработало проектную документацию и на основании разрешения на строительство приступило к возведению объектов. При поверке доводов комбината о наличии права постоянного (бессрочного) пользования на участок площадью 34 952 кв. м суд исходил из того, что выдача свидетельства о праве собственности на землю, не исключала необходимости оформления прав на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РСФСР. Права оформлялись в порядке отвода на основании решения исполнительного комитета Совета депутатов трудящихся, с удостоверением государственным актом на право пользования землей установленного образца. Приведенное в качестве основания выдачи свидетельства от 25.01.1993 N 1602 постановление от 07.10.1992 N 1599 (обязывающее уполномоченный орган выдать документы на право пользования землей всем предприятиям, организациям, учреждениям и садоводческим товариществам) не является актом о предоставлении земельного участка комбинату; на момент выдачи свидетельства оно было отменено постановлением от 03.08.1992 N 1215/2. Паспорт земельного участка N 4408 также не свидетельствует о закреплении за комбинатом (его правопредшественником) спорного участка на праве бессрочного пользования. Поэтому довод комбината о наличии у него прав на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6712 кв. м (сформированный из принадлежащего ранее комбинату земельного участка) суд отклонил. Ссылки на межевые дела (2002) в отношении земельных участков площадью 6712 кв. м и 25 821 кв. м, а также выписку из государственного земельного кадастра от 19.12.2002, суд не принял, указав, что межевание является техническим, а не юридическим действием. Отклонен как документально не подтвержденный и довод комбината о формировании участка с кадастровым номером 26:12:030407:0019 при производстве межевых работ (2002) в результате раздела земельного участка площадью 3,5 га на два самостоятельных участка (с номерами 26:12:030407:0019 и 26:12:030407:0063). Суд установил, что образование земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:0019 не связано с разделением указанного в свидетельстве от 25.01.1993 N 1602 участка площадью 3,5 га. Не принят судом довод истца о предоставлении участка (площадью 3,5 га) как составного и учете (при проведении работ по его межеванию (2002) и дальнейшей постановке на кадастровый учет) указанных в свидетельстве земельных участков как самостоятельных объектов. Понятие единого землепользования (составного земельного участка) введено позднее (2000) даты выдачи свидетельства от 25.01.1993 N 1602. Данные в таблице государственного акта и приложения к нему в разрезе каждого чересполосного участка и в целом по землевладению (землепользованию) в свидетельстве от 25.01.1993 N 1602 отсутствуют. Признан несостоятельным и довод комбината о нарушении его прав на использование участка, как собственника расположенных на нем объектов недвижимости (склада материалов, столярной мастерской, забора для ограждения). В свидетельствах о государственной регистрации права на названные объекты указан адрес их нахождения (ул. Апанасенковская, 12), по которому расположен принадлежащий комбинату земельный участок площадью 25 478 кв. м с кадастровым номером 26:12:030407:0063. Доказательств формирования земельных участков под объектами недвижимости в границах спорного участка (с кадастровым номером 26:12:030407:7 по адресу: ул. Апанасенковская, 12/1) не представлено. Поскольку свидетельства истца о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости содержат недостоверные данные о месте их расположения (схема размещения объектов свидетельствует о том, что они находятся в границах участка по ул. Апанасенковская, 12/1), свидетельства не приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу. Довод комбината о наличии у него права собственности на объекты недвижимости в порядке правопреемства от предприятия также отклонен, поскольку план приватизации предприятия не содержит данных о спорных объектах. На момент утверждения плана приватизации (06.04.1993) объекты располагались на земельном участке с почтовым адресом пл. Орджоникидзе 2 (2а) в квартале 87, при этом акт оценки стоимости зданий и сооружений не содержит идентифицирующих признаков, позволяющих установить технические характеристики объектов и их местонахождение. Данные технического учета (технические паспорта и карточки технической инвентаризации основных средств), а также нахождение объектов на балансе комбината возникновение права собственности на объекты не подтверждают. Суд проверил доводы комбината о внесении им налоговых платежей за участок площадью 3,5 га. Представленные в дело налоговые декларации содержат недостоверные данные об участках и их кадастровой стоимости (платежи осуществлялись за земельный участок 26:12:030407:0019, существование которого прекращено с 2007 года). В тоже время обществом арендные платежи с 29.09.2005 оплачены в полном объеме, что подтверждается справкой комитета по управлению имуществом от 02.07.2010. Ссылка истца на преюдициальное значение обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением от 13.10.2003 по другому делу (N А63-1241/2003), отклонена как несоответствующая статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Общество и иные лица (кроме администрации) в рассмотрении дела N А63-1241/2003 участия не принимали. Ввиду недоказанности прав истца на земельные участки и объекты недвижимости, находящиеся на выделенном обществу земельном участке, а также с учетом его расположения (не является смежным по отношению к участку истца) суд пришел к выводу о том, что предоставлением обществу земельного участка права комбината не нарушены. В части оспаривания постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516 суд пришел к выводу об избрании истцом надлежащего способа защиты права, поскольку акты, на основании которых произведено формирование и кадастровый учет арендуемого обществом участка, не оспорены. Кроме того, ссылаясь на незаконное прекращение прав на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0019, истец не заявил требования о признании незаконным формирования земельного участка, принадлежащего Моисеенко П.И., и образованного (наряду с участком общества) при разделе земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:0019. Следовательно, восстановление прав комбината посредством удовлетворения заявленных требований невозможно. С учетом необоснованности требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269, судом отклонено и его требование о признании недействительным разрешения на строительство от 30.04.2010, которое выдано на основании документов, оформленных в соответствии с требованиями законодательства в области градостроительной деятельности. Признано несостоятельным (отклонено) и требование комбината об обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. Соответствующие изменения могут быть внесены на основании правоустанавливающих документов. Однако доказательства, подтверждающие право истца на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, не представлены. По требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта, а также о признании недействительными результатов межевания земельного участка производство прекращено со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 150 Кодекса. Акт выбора земельного участка от 26.05.2005 N 227, как и результаты межевания, отраженные в землеустроительном деле, не отвечают признакам ненормативного акта (таковыми являются утверждающие их решения уполномоченных органов). Кроме того, судом учтено заявление общества о пропуске комбинатом срока исковой давности (участок находится в арендном пользовании общества с 2006 года; комбинат (невладеющий собственник) требований о реституции либо виндикации не заявлял), а также процессуального срока по требованию об обязании внести изменения в сведения государственного кадастра (часть 4 статьи 198 Кодекса). В соответствии с частью 1 статьи 110 Кодекса расходы по оплате государственной пошлины отнесены на истца (т. 6, л. д. 239).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 решение отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договора аренды земельного участка и выданного обществу разрешения на строительство. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 и разрешение на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с". В остальной части решение оставлено без изменения. С общества и с администрации в пользу комбината взыскано по 2 тыс. рублей государственной пошлины по иску и 166 рублей 65 копеек - по апелляционной жалобе. С комитета градостроительства в пользу комбината взыскано по 4 тыс. рублей государственной пошлины по иску и 333 рубля 30 копеек - по апелляционной жалобе.

Апелляционный суд исходил из следующего. Свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) приравнены к правам, прошедшим государственную регистрацию, и могут быть оспорены только в судебном порядке (пункты 9 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, Закон РСФСР "О земельной реформе" не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований о переоформлении документов. Таким образом, выданное комбинату свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 25.01.1993 земельным участком 3,50 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковская, 12 является действующим и по своей юридической силе приравнивается к записям о государственной регистрации прав. Апелляционный суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м (ул. Апанасенковская, 12/1), предоставленный обществу в аренду для строительства, образован из земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 площадью 6712 кв. м (ул. Апанасенковская, 12), правообладателем которого является комбинат. Доказательства, свидетельствующие об отказе землепользователя (комбината) от земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 либо о прекращении его права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, установленном статьями 45, 54 Земельного кодекса Российской Федерации, не представлены. Поскольку предоставлением обществу земельного участка в аренду фактически осуществлено изъятие земельного участка у комбината в нарушение установленного законом порядка, апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом установленных обстоятельств (отсутствие у общества надлежащих правоустанавливающих документов на земельный участок) суд пришел к выводу о несоответствии выданного обществу разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" пункту 1 части 7 и части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Отказ в удовлетворении требований об обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости и о признании незаконными действий земельной палаты по формированию землеустроительного дела признан правомерным. Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" такой способ защиты нарушенных прав не предусмотрен. Правильно прекратил суд первой инстанции и производство по требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и результатов межевания (пункт 1 части 1 статьи 150 Кодекса). Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе на основании статьи 110 Кодекса распределены пропорционально удовлетворенным требованиям (т. 8, л. д. 43).

В кассационном порядке комбинат обжаловал решение и апелляционное постановление, администрация и общество обжаловали апелляционное постановление.

Комбинат в жалобе просит судебные акты отменить как в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516 и об обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, так и в части прекращения производства по требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и результатов межевания. Ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заявитель просит принять новый акт об удовлетворении требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд сделал правильный вывод о принадлежности комбинату на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 площадью 6712 кв. м, который сформирован при разделе участка площадью 3,5 га. Однако не был надлежаще исследован вопрос о законности постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516 (об утверждении акта выбора земельного участка и предоставлении участка обществу). Между тем материалы дела подтверждают, что на момент принятия постановления от 29.09.2005 N 4078 земельный участок площадью 6020 кв. м сформирован не был. Участок площадью 6712 кв. м без извещения и участия правообладателя (комбината) разделен на участки площадью 692 кв. м и с кадастровым номером 26:12:030407:7 (площадью 6020 кв. м). Следовательно, выделение обществу участка площадью 6712 кв. м, входящего в состав части земельного участка комбината (общей площадью 3,5 га) произведено незаконно и без учета прав истца как собственника расположенных на нем объектов недвижимости (склада материалов, столярной мастерской и забора для ограждения). Указанные объекты приобретены комбинатом в порядке приватизации предприятия. Принадлежность объектов комбинату и их расположение на участке с кадастровым номером 26:12:030407:19 установлены судами при рассмотрении дела N 63-1241/2003. Постановлением от 29.09.2005 N 4078 адрес участка изменен (присвоен новый адрес: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1). Этим нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), а также исключительное право комбината на приобретение участка в собственность (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Таким образом, постановления от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516 подлежали признанию недействительными (статьи 12, 13 Гражданского кодека Российской Федерации, статья 61 Земельного кодекса Российской Федерации). Выводы судов об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав неправомерны. Земельные участки обществу и Моисеенко П.И. предоставлялись в разное время самостоятельными ненормативными правовыми актами, не имеют наложений границ и совместных объектов недвижимости. При этом объекты недвижимости комбината расположены только на участке, арендуемом обществом. Поэтому комбинат вправе заявлять требования о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости только в отношении участка, выделенного обществу. Требование о признании незаконными результатов межевания соответствует пункту 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации. Неправомерным является и прекращение производства по требованию о признании недействительным акта выбора и предварительного согласования размещения объекта от 25.06.2005 N 227. Акт одновременно с выбором участка для строительства выражает решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта. Следовательно, в этой части он является ненормативным актом, который может быть обжалован в судебном порядке. Вывод суда о возможности применения к требованиям комбината срока исковой давности ошибочен. На требования, заявленные комбинатом как владельцем земельного участка и собственником расположенных на нем объектов недвижимости, исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вывод о нахождении участка во владении общества с 2006 года не соответствует действительности и сделан без учета нахождения на нем объектов недвижимости истца. Вывод о пропуске процессуального срока (часть 4 статьи 198 Кодекса) судом не обоснован.

Администрация в жалобе просит апелляционное постановление отменить, решение от 21.02.2011 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование жалобы орган местного самоуправления указывает на следующее. Спорный участок предоставлен обществу из состава земельного участка, выделенного отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо (постановление от 03.08.1992 N 1215/2). При предоставлении земельного участка обществу процедура предварительного согласования места размещения объекта была соблюдена. Обществу подготовлено градостроительное заключение о возможности предоставления земельного участка под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома. В порядке статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обеспечен выбор земельного участка. Акт выбора согласован всеми службами, входящими в состав комиссии. В сентябре 2005 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка. На момент выдачи свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования комбината (1993) решение от 06.05.1987 N 381 (документ-основание) было отменено постановлением от 03.08.1992 N 1215/2. Комбинат право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформил, заключив договор купли-продажи. Поэтому изложенные в мотивировочной части апелляционного постановления выводы о сохранении действия свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования, а также об изъятии (при предоставлении участка обществу) части земельного участка комбината ошибочны. Договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 заключен обществом и комитетом по управлению имуществом. Администрация стороной оспариваемой сделки не являлась. Следовательно, требование о признании договора аренды недействительным заявлено к ненадлежащему ответчику. Кроме того, признавая договор аренды недействительным, апелляционный суд согласился (оставил в силе решение в соответствующей части) с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными оснований для его заключения (постановлений от 29.09.2005 N 4078 и 22.05.2009 N 1516). Апелляционное постановление в части взыскания с администрации расходов по уплате государственной пошлины является неисполнимым (ассигнования, предусмотренные для исполнения судебных актов по искам к муниципальным образованиям, закреплены за комитетом финансов и бюджета администрации, в смете аппарата администрации указанные средства не предусмотрены).

Общество в жалобе просит апелляционное постановление в части признания недействительным договора аренды земельного участка и признания недействительным разрешения на строительство отменить, решение от 21.02.2011 в этой части оставить в силе. Заявитель ссылается на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Вывод суда апелляционной инстанции о наличии у комбината права постоянного (бессрочного) пользования основан на факте выдачи ему свидетельства от 25.01.1993 N 1602. Между тем, свидетельство является правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим документом. В качестве основания для его выдачи указано постановление от 07.10.1992 N 1599, которое не является актом о предоставлении земельного участка комбинату. Иные документы, свидетельствующие о предоставлении истцу (его правопредшественнику) спорного земельного участка на каком-либо правовом титуле, в деле отсутствуют. Кроме того, указанный в свидетельстве земельный участок по адресу ул. Апанасенковская, 12 по договору купли-продажи от 18.01.2010 приобретен комбинатом в собственность, что исключает возможность принадлежности его истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Доводы комбината об образовании спорного участка в результате раздела участка площадью 3,5 га и о выдаче свидетельства на два черезполосных земельных участка, границы которых уточнены при межевании (2002) суд первой инстанции обоснованно отклонил, как и ссылки истца на выписку из государственного земельного кадастра. Выводы апелляционного суда основаны на неправильном применении пункта 9 статьи 3 Вводного закона и пункта 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции правильно разрешил спор.

Комитет градостроительства в отзыве поддержал доводы кассационной жалобы администрации. Дополнительно указал, что при выдаче обществу разрешения на строительство нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации комитетом соблюдены. Общество представило все необходимые документы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. Апелляционное постановление в части взыскания с комитета градостроительства расходов по оплате пошлины является неисполнимым, поскольку ассигнования, предусмотренные для исполнения судебных актов по искам к муниципальным образованиям, закреплены за комитетом финансов и бюджета администрации; в смете аппарата комитета такие средства не предусмотрены.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представители комбината и общества поддержали доводы своих жалоб. Представитель комбината просил решение и апелляционное постановление (в обжалуемой части) отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме, представитель общества просил апелляционное постановление (в обжалуемой части) отменить, оставив в силе решение от 21.02.2011.

От комитета градостроительства поступило ходатайство о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие его представителей.

Иные участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

В судебном заседании, состоявшемся 04.10.2011, объявлен перерыв до 07.10.2011 12 часов 00 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием комбината и общества.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и возражений на них, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление от 06.06.2011 в части удовлетворения требований комбината о признании недействительными договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 и разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" следует отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 предприятию разрешена разработка проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе в квартале 87 в границах, согласно прилагаемому чертежу (т. 3, л. д. 15).

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2 решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 отменено (признано утратившим силу). Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо на пл. Орджоникидзе 2-а в квартале 87 (т. 3, л. д. 12, 13).

Постановлением Главы администрации города Ставрополя от 07.10.1992 N 1599, принятым в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР "О земельной реформе", комитету по земельной реформе и земельным ресурсам города Ставрополя поручалось выдать документы на пользование землей всем предприятиям, организациям, учреждениям, садоводческим товариществам и их членам (т. 3, л. д. 22).

25 января 1993 года предприятию выдано свидетельство N 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по фактическому пользованию площадью 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковская, 12 в г. Ставрополе. В качестве основания выдачи свидетельства указано постановление от 07.10.1992 N 1599 (т. 1, л. д. 41).

Распоряжением комитета по управлению имуществом от 06.04.1993 N 650 предприятие преобразовано в АООТ "Ставропольский комбинат хлебопродуктов", утвержден план приватизации и акты оценки государственного имущества (т. 1, л. д. 25). Регистрация общества осуществлена администрацией города Ставрополя 11 мая 1993 года (т. 1, л. д. 24).

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 31.05.1993 N 799/1 постановление от 03.08.1992 N 1215/2 изменено. Размер предоставленного отряду пожарной охраны земельного участка уменьшен до 0,5 га. В пользовании комбината оставлен участок площадью 0,18 га. Комитету по земельным ресурсам города предписано выдать комбинату новое свидетельство на право пользования землей (т. 2, л. д. 108).

Во исполнение указанного постановления отряду пожарной охраны выдано свидетельство от 06.07.1993 N 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,5 га (т. 6, л. д. 143).

На основании распоряжения от 06.04.1993 N 650, плана приватизации с актами оценки от 06.04.1993 N 1, 2, 9 произведена государственная регистрация права собственности комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинату выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2009 26-АЖ 129559, от 24.05.2010 26-АЖ 310730 и от 05.07.2010 26-АЗ 037460 (т. 1, л. д. 37; т. 3, л. д. 38, 107).

19 апреля 2010 года на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.01.2010 N 23 за комбинатом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинатом получено свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2010 26-АЖ 2332524 (т. 5, л. д. 119).

Постановлением главы города Ставрополя от 25.12.2003 N 989 Главному управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края разрешено проектирование пожарной части и жилого дома для сотрудников МЧС и УГПС по улице Апанасенковской, 12 на земельном участке, предоставленном постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2 отряду пожарной охраны (т. 2, л. д. 101).

Постановлением главы города Ставрополя от 29.09.2005 N 4078 (т. 2, л. д. 95) утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Апанасенковской в квартале 87 (пункт 1). Обществу для проектирования и строительства предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 6020 кв. м. Участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 2). Обществу поручено осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет; произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка; получить исходные данные на проектирование (паспорт объекта); получить разрешение на строительство, а по окончании строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункты 4 - 6). Постановление от 25.12.2003 N 989 признано утратившим силу (пункт 7).

21 февраля 2006 года комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4967 (т. 2, л. д. 43), по условиям которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). На момент заключения договора на участке расположены каменные нежилые строения и инженерные коммуникации (пункт 1.2). Договор аренды земельного участка от 21.02.2006 N 4967 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 24 июля 2006 года.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.02.2006 N 4967 постановлением главы города Ставрополя от 22.05.2009 N 1516 (т. 2, л. д. 49, 93) земельный участок по ул. Апанасенковская, 12/1 в квартале 87 предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства на новый срок (3 года).

9 июня 2009 года комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 7269 (т. 2, л. д. 37 - 39). В соответствии с условиями договора арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). В пункте 1.2 договора зафиксировано, что на участке имеются инженерные коммуникации, объекты недвижимости отсутствуют. Договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 зарегистрирован управлением Росреестра 15 апреля 2010 года.

30 апреля 2010 года комитетом градостроительства обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"319-с" 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (т. 3, л. д. 1). Разрешение выдано для продолжения строительства.

Ссылаясь на нарушение своих прав предоставлением обществу в аренду земельного участка, сформированного из части земельного участка, ранее закрепленного за комбинатом на праве постоянного (бессрочного) пользования, последний обратился в суд с требованиями о признании недействительными постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516, договора аренды от 09.06.2009 N 7269, акта выбора участка, разрешения на строительство от 30.04.2010. Заявитель также просил признать незаконными действия земельной палаты по формированию земельного участка 26:12:030407:7, результаты межевания, а также обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости прекращения производства по требованиям комбината о признании недействительными акта выбора земельного участка от 26.05.2005 N 227 и результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7. Апелляционный суд согласился с данным выводом суда первой инстанции.

Акт выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта от 26.05.2005 N 227 является отражением (документальным закреплением) результатов выбора земельного участка и не обладает признаками ненормативного правового акта (не содержит властного предписания в отношении прав конкретного лица). Соответствующими признаками обладает утверждающее акт выбора решение органа местного самоуправления. Правом на обжалование постановления от 29.09.2005 N 4078 (о предварительном согласовании места размещения объекта и об утверждении акта выбора земельного участка) комбинат воспользовался.

По смыслу норм Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (статьи 7, 16 и 23), Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (статьи 22, 23) результаты межевания, отраженные в межевом деле, приобретают характер ненормативности с момента их утверждения уполномоченным органом.

В пункте 9 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.07.2002 N 514, предусмотрено, что материалы межевания объектов землеустройства утверждаются Федеральной службой земельного кадастра России (в настоящее время - управление Росреестра) и ее территориальными органами после получения заказчиком землеустроительной документации необходимых согласований. Следовательно, сами по себе материалы землеустроительного дела являются совокупностью документов и не могут быть оспорены по правилам главы 24 Кодекса.

Поэтому производство по требованиям комбината о признании недействительными акта выбора земельного участка и результатов его межевания прекращено судом применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса. Указанный вывод судов является правильным, а доводы жалобы комбината в соответствующей части кассационной инстанцией отклоняются.

Отказ в удовлетворении требования о признании незаконными действий земельной палаты по формированию землеустроительного дела участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м участвующими в деле лицами не обжалуется. Поэтому решение и апелляционное постановление в данной части требований кассационной инстанцией не проверяются (подлежат оставлению в силе).

Отказ в удовлетворении требований о признании недействительными постановлений главы г. Ставрополя от 29.09.2005 N 4078, от 22.05.2009 N 1516 и обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 мотивирован избранием истцом ненадлежащего способа защиты права. Акты, на основании которых произведено формирование и кадастровый учет арендуемого обществом земельного участка, не оспорены (не отменены). Ссылаясь на незаконное прекращение прав на участок с кадастровым номером 26:12:030407:0019, комбинат не требовал признать незаконным формирование участка, принадлежащего Моисеенко П.И., и образованного (наряду с участком общества) при разделе земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:0019. Изменения в сведения государственного кадастра недвижимости могут быть внесены на основании правоустанавливающих документов. Однако надлежащие доказательства, подтверждающие право комбината на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, не представлены. Следовательно, восстановление прав истца посредством удовлетворения заявленных требований невозможно. Судами учтен также факт пропуска комбинатом процессуального срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2006 N 16228/05, решение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2009 N 5191/09).

Для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов государственной власти и местного самоуправления, а также для признания недействительными ненормативных правовых актов указанных органов необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие таких актов закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05). Комбинат не является стороной договора аренды от 09.06.2009 N 7269, поэтому обязан доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Обосновывая наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании арендного договора, разрешения на строительство, а также постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516 (об утверждении акта выбора и предоставлении земельного участка обществу), истец сослался на следующее. Комбинату на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 3,5 га, из части которого (с кадастровым номером 26:12:030407:19 площадью 6712 кв. м) незаконно сформирован и предоставлен в аренду обществу участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м.

Проверив доводы комбината, оценив представленные им в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении ему земельного участка в соответствии с действовавшим в 1987-1992 годах земельным законодательством (Земельные кодексы РСФСР 1970, 1991). При этом суд исходил из того, что представленное комбинатом свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком от 25.01.1993 N 1602 правоустанавливающим документом не является. Поэтому требования истца (не являющегося землепользователем участка площадью 6712 кв. м с кадастровым номером 26:12:030407:19) о признании недействительными договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 и разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" не подлежат удовлетворению.

Отменяя решение в соответствующей части и удовлетворяя требования комбината, апелляционный суд исходил из того, что выданное комбинату свидетельство от 25.01.1993 N 1602 в силу пункта 9 статьи 3 Вводного закона сохраняет юридическую силу и приравнено к правам, прошедшим государственную регистрацию. Поэтому истец, являясь лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, и не дававшим согласия на его изъятие, правомерно оспорил заключенный ответчиками договор аренды и выданное обществу разрешение на строительство.

Вывод суда апелляционной инстанции о доказанности комбинатом вещных прав на участок площадью 6712 кв. м с кадастровым номером 26:12:030407:19 не основан на законе и не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

При разрешении спора суд первой инстанции установил, что в соответствии с процедурой, действовавшей на момент принятия решения от 06.05.1987 N 381 (разрешена разработка проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе), а также на момент выдачи комбинату свидетельства от 25.01.1993 N 1602 спорный земельный участок комбинату не предоставлялся. Отмененное на момент выдачи свидетельства постановление от 07.10.1992 N 1599 не является основанием (актом) о предоставлении земельного участка комбинату, поскольку обязывало уполномоченный орган выдать документы на право пользования землей всем предприятиям, организациям, учреждениям и садоводческим товариществам. Паспорт земельного участка N 4408 также не свидетельствует о закреплении за комбинатом (его правопредшественником) спорного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Вводного закона указанные в абзаце первом этого пункта документы (государственные акты, свидетельства и другие документы), удостоверяющие право на землю, выданные до введения в действие Закона о регистрации, признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как правильно указал суд первой инстанции, на момент выдачи комбинату свидетельства от 25.01.1993 N 1602 действовала статья 31 Земельного кодекса РСФСР (1991), согласно которой право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверялось государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР. Однако сведений о надлежащем удостоверении права бессрочного (постоянного) пользования комбината (о выдаче ему государственного акта установленного образца) материалы дела не содержат.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 (ул. Апанасенковская, 12/1), предоставленный обществу в аренду для строительства, образован в результате раздела участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 (ул. Апанасенковская, 12). Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:19 сформирован из территории, ранее предоставленной отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо. Формирование указанного участка в результате раздела земельного участка площадью 3,5 га документально не подтверждено.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:19 (из которого образован арендуемый обществом участок с кадастровым номером 26:12:030407:7) является правильным.

Вместе с тем, при разрешении спора суд апелляционной инстанции не проверил доводы комбината о нарушении оспариваемой сделкой (разрешением на строительство) его прав как собственника объектов недвижимости (склада материалов, столярной мастерской, забора для ограждения), расположенных на спорном земельном участке. В подтверждение своих прав на недвижимое имущество истец представил суду свидетельства от 28.12.2009 N 26 АЖ N 129559, от 17.05.2010 N 26 АЖ N 284484 и от 05.07.2010 N 26 АЗ N 037460 (т. 1, л. д. 37; т. 2, л. д. 34; т. 3, л. д. 107). Государственная регистрация права собственности комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6) осуществлена на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Ставропольского края от 06.04.1993 N 650 об утверждении плана приватизации комбината (с актами оценки N 1,2 и 9).

В дело представлены кадастровые паспорта на склад материалов и столярную мастерскую (т. 1, л. д. 39, 40; т. 2, л. д. 31, 32), имеются также технические паспорта объектов, оформленные на комбинат и его правопредшественников (т. 5, л. д. 101 - 110). Согласно информации, предоставленной ГУП Ставропольского края "Краевая техническая инвентаризация" (по результатам обследования земельного участка от 27.07.2010), первичная техническая регистрация строений (склада материалов и столярной мастерской) производилась 03.02.1992 по заявке комбината. Объекты размещены на участке с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1. Иные сведения о правообладателях названных объектов капитального строительства отсутствуют (т. 4, л. д. 1; т. 5, л. д. 34, 113).

Из представленных в дело документов о приобретении комбинатом земельного участка с кадастровым номером 26:12030407:63 площадью 25 478 кв. м также не следует, что объекты, на которые в обоснование своих требований ссылается истец, расположены на данном земельном участке (т. 3, л. д. 117, 118; т. 5, л. д. 119).

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Следовательно, собственник объекта недвижимости не может быть лишен права пользования частью участка, необходимой для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества. Предоставление в аренду земельного участка, часть которого необходима для использования собственником объектов недвижимости, расположенных на таком участке, не основано на законе, поскольку препятствует последнему в надлежащей эксплуатации недвижимого имущества, а также оформлении прав на соответствующую часть земельного участка (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем, в нарушение требований статей 268 и 270 Кодекса суд апелляционной инстанции не проверил доводы комбината о нарушении оспариваемой сделкой требований закона и его прав как собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке; не исследовал и не оценил представленные истцом в обоснование этих доводов доказательства; не указал в постановлении мотивы, по которым отклонил представленные истцом доказательства и не применил законодательство, на которые ссылался комбинат.

Суд первой инстанции при разрешении спора не признал свидетельства истца о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости надлежащими доказательствами по делу. Суд исходил из того, что в свидетельствах о государственной регистрации права на названные объекты указан адрес их нахождения (ул. Апанасенковская, 12), по которому расположен принадлежащий комбинату земельный участок площадью 25 478 кв. м с кадастровым номером 26:12:030407:0063. План приватизации комбината не содержит данных о спорных объектах. При этом акт оценки стоимости зданий и сооружений не содержит идентифицирующих признаков, позволяющих установить технические характеристики объектов и их местонахождение. Данные технического учета (технические паспорта и карточки инвентаризации основных средств), а также нахождение объектов на балансе комбината сами по себе право собственности на объекты недвижимости не подтверждают.

Между тем ссылка в свидетельствах о праве собственности на адрес нахождения объектов (ул. Апанасенковская, 12) не означает, что они расположены на участке с кадастровым номером 26:12:030407:0063 (площадью 25 478 кв. м). Это опровергается иными имеющимися в материалах дела документами (т. 3, л. д. 117, 118; т. 5, л. д. 119).

Вывод о недостоверности представленных истцом свидетельств о государственной регистрации права собственности (со ссылкой на отсутствие спорных объектов недвижимости в приватизационных документах комбината) сделан судом первой инстанции с нарушением положений статьи 2 Закона о регистрации, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В деле не имеется доказательств того, что право собственности комбината на недвижимое имущество (склад материалов, столярную мастерскую и забор для ограждения) оспорено. Однако как пояснили в судебном заседании кассационной инстанции представители сторон в другом арбитражном деле (N А63-6899/2010) общество оспорило зарегистрированное право комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6) и просило суд освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 (путем выселения комбината из находящихся на данном участке объектов). Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2010 по делу N А63-6899/2010 не вступило в законную силу (в связи с подачей комбинатом апелляционной жалобы).

Таким образом, в настоящее время между сторонами существует (и судом не разрешен) спор относительно прав комбината на зарегистрированные за ним объекты недвижимости и фактически находящиеся по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1. Однако до установления наличия (отсутствия) у комбината прав на объекты недвижимости, расположенные на участке с кадастровым номером 26:12:030407:7, невозможно сделать обоснованный вывод о нарушении прав истца заключением ответчиками договора аренды (выдачи обществу разрешения на строительство).

С учетом изложенного, апелляционное постановление от 06.06.2011 в части удовлетворения требований о признании недействительными договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 и разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" не может быть признано законным и обоснованным. Выводы суда апелляционной инстанции по данным требованиям не соответствуют нормам гражданского и земельного законодательства и сделаны по неполно исследованным обстоятельствам, без оценки всех имеющихся в деле доказательств. Поэтому постановление в указанной части следует отменить, а дело в отмененной части направить на новое рассмотрение Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении следует учесть изложенное в настоящем постановлении, исследовать и оценить доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, проверить доводы и возражения участвующих в деле лиц, после чего разрешить возникший спор на основании правильного применения норм процессуального и материального права.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 по делу N А63-4630/2010 в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными постановлений главы города Ставрополя от 29.09.2005 N 4078, от 22.05.2009 N 1516, об обязании федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 и признании незаконными действий муниципального унитарного предприятия "Земельная палата" по формированию землеустроительного дела участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, а также в части прекращения производства по требованиям о признании недействительными акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227 и результатов межевания участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, оставить без изменения.

В остальной части постановление от 06.06.2011 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин