Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2011 г. N Ф08-6709/11 по делу N А53-14887/2009

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2010 г. по делу N А53-14887/2009, от 13 сентября 2012 г. N Ф08-5302/12 по делу N А53-28038/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 7 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Илюшникова С.М. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Желдорипотека" - Гулиной О.В. (доверенность от 23.03.2011), в отсутствие ответчика - закрытого акционерного общества "Южная электрическая компания", третьих лиц: Постыл Н.Ю., Глущенко А.С., Вязьминой С.Ю., Писковой С.В., Гомельского Л.Р., Алескерова Р.Р., Полывян А.С., Шевченко Т.О., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2011 (судья Абдулина С.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2011 (судьи Еремина О.А., Пономарева И.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-14887/2009, установил следующее.

ЗАО "Желдорипотека" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Южная электрическая компания" (далее - компания) о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении 57 жилых помещений, расположенных в 18-этажном 112-квартирном жилом доме со встроенными объектами и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105г (Безымянная балка), ранее оплаченных по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 N 03-СД/19"СК" в сумме 96 186 741 рубль (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на момент рассмотрения спора имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора, поскольку в отношении части жилых помещений, указанных в договоре инвестирования строительства, заключены договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами. Удовлетворение исковых требований нарушит зарегистрированное в установленном порядке право на объекты долевого строительства физических лиц. Доказательств оспаривания договоров участия в долевом строительстве на спорные помещения истцом не представлено. Апелляционный суд также указал, что условие пункта 6.2 договора инвестирования строительства объекта недвижимости не может быть исполнено, поскольку предмет договора в настоящее время в том виде, в котором его согласовали стороны, отсутствует. Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности изменения судом условий договора, в зависимости от каких-либо обстоятельств, договор может быть заключен только на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2010 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не учли, что в соответствии с договором инвестирования стороны согласовали все существенные условия подлежащего заключению договора участия в долевом строительстве. Действия компании по повторному обременению части квартир, которые являются предметом договора участия в долевом строительстве, правами третьих лиц, не могут служить основанием для отказа в защите прав общества путем понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении оставшихся квартир.

При новом рассмотрении решением суда от 25.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.07.2011, в иске отказано. Суды исходили из того, что на момент рассмотрения дела в суде граждане Глущенко А.С., Вязьмина С.Ю., Пискова С.В., Гомельский Л.Р., Алескеров Р.Р., Полывянов А.С., Шевченко Т.О., Постыл Н.Ю., Остапенко А.А. и Куликов А.И. зарегистрировали права на объекты долевого участия в строительстве квартир N 23, 32, 41, 42, 43, 48, 59, 68, 73, 79, 95, 96. Следовательно, условие пункта 6.2 договора инвестирования строительства объекта недвижимости в отношении спорных квартир не может быть исполнено. Действия компании по повторному обременению части квартир, которые являются предметом договора участия в долевом строительстве, правами третьих лиц, не могут служить основанием для отказа в защите прав общества путем понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении оставшихся квартир. Таким образом, вывод суда первой инстанции о невозможности удовлетворения иска о понуждении заключить договоры долевого участия в строительстве в отношении квартир, обремененных правами физических лиц, признан судом апелляционной инстанции обоснованным.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении требований. Заявитель указывает на незаконность судебных актов в части отказа понудить заключить договор в отношении квартир N 23, 32, 41, 42, 43, 48, 59, 68, 73, 79, 95, 96, ссылаясь на то, что истец вправе избирать способ защиты своих прав. Передача ответчиком спорных квартир в собственность в нарушение принятых на себя обязательств не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Иск заявлен о понуждении ответчика исполнить свои обязательства, а не об оспаривании права собственности граждан. Право собственности на квартиры у граждан отсутствует, а имеется зарегистрированное право на объект долевого участия в строительстве.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество и компания заключили договор от 22.03.2007 N 03-СД/19"СК", по которому инвестор обязался осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, Безымянная балка на условиях, установленных договором, а компания обязалась в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 57 жилых помещений (квартир) в объекте общей площадью 3647,54 кв. м и площадью с учетом балконов и лоджий 3843,39 кв. м. Перечень квартир и их характеристики, включая их проектные номера, общую площадь и месторасположение в объекте, указаны в приложении N 1 к договору. Перечень отделочных работ, которые должны быть выполнены в квартирах, и установленного оборудования определен сторонами в приложении N 2 к договору.

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок ввода в эксплуатацию - 1V квартал 2008 года. Инвестирование строительства является основанием возникновения (с момента государственной регистрации) права собственности инвестора на полученные квартиры (пункт 1.5 договора).

В пункте 2.1 договора установлено, что общая сумма, уплачиваемая инвестором компании в счет инвестирования строительства объекта, составляет 96 186 741 рубль. Указанная сумма инвестиций включает в себя все затраты и расходы компании, связанные с проектированием и строительством объекта, вводом его в эксплуатацию, развитием социальной и инженерной инфраструктуры, подключением объекта к инженерным сетям, исполнением иных обязательств ответчика перед органами местного самоуправления, а также компенсацию расходов компании по приобретению земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта, включая арендную плату или земельный налог (пункт 2.2 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами с приложением печатей и действует до исполнения ими всех его условий (пункт 5.1 договора).

В случае оформления ответчиком права аренды или права собственности на земельный участок, на котором ведется строительство объекта, стороны обязуются заключить договор долевого участия в строительстве в объеме, предусмотренном договором (пункт 6.2 договора).

Во исполнение условий договора общество перечислило компании 96 186 741 рубль, что подтверждается платежными поручениями и не оспаривается сторонами.

Общество 05.02.2008 обратилось к компании с требованием заключить договор долевого участия в строительстве. В связи с отказом ответчика заключить договор общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.

Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 Кодекса). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которого названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика.

В пункте 6.2 договора инвестирования строительства объекта стороны предусмотрели заключение договора участия в долевом строительстве в будущем в объеме, предусмотренном названным договором. Согласно пункту 1.2 договора инвестор обязался осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, Безымянная балка на условиях, установленных договором. Компания обязалась в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 57 жилых помещений (квартир) в объекте общей площадью 3647,54 кв. м и площадью с учетом балконов и лоджий 3843,39 кв. м.

Таким образом, предметом договора является создание объекта долевого строительства.

В пункте 6.2 договора инвестирования строительства объекта предусмотрено заключение договора участия в долевом строительстве в будущем в объеме, предусмотренном договором, то есть в соответствии с пунктом 1.2 договора в отношении 57 квартир, указанных в перечне (приложение N 1), в том числе квартир N 23, 32, 41, 42, 43, 48, 59, 68, 73, 79, 95, 96.

Суды, установили, что в отношении 12 квартир из данного перечня с ЗАО "Южная электрическая компания" заключены договоры участия в долевом строительстве жилья от 21.05.2009 N 79, от 22.04.2009 N 32, от 16.03.2009 N 41, от 21.04.2009 N 96, от 25.03.2009 N 95, от 06.08.2009 N 73, от 11.08.2009 N 23 с физическими лицами Глущенко А.С., Вязьминой С.Ю., Писково й С.В., Гомельским Л.Р., Алескеровым Р.Р., Полывяном А.С., Шевченко Т.О., Постыл Н.Ю., Остапенко А.А. и Куликовым А.И.

Названные договоры зарегистрированы в установленном порядке в Управлении ФРС по Ростовской области, о чем свидетельствуют отметки на текстах договоров и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 5, л. д. 21 - 32). Таким образом, суды пришли к выводу о том, что указанные граждане зарегистрировали свои права на объекты долевого участия в строительстве квартир N 23, 32, 41, 42, 43, 48, 59, 68, 73, 79, 95, 96.

Пунктом 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен запрет на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

Установив данные обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу о том, что пункт 6.2 договора инвестирования строительства объекта недвижимости в отношении спорных 10 квартир не может быть исполнен. Действия компании по повторному обременению части квартир, которые являются предметом договора участия в долевом строительстве, правами третьих лиц, не могут служить основанием для отказа в защите прав общества путем понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении оставшихся 47 квартир.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в иске.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2011 по делу N А53-14887/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.М. Денека

Судьи

С.М. Илюшников Л.И. Савенко