Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 ноября 2011 г. N Ф08-6953/11 по делу N А63-4479/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - государственного учреждения - Ставропольского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации, (г. Ставрополь, ИНН 2634003750, ОГРН 1022601948665) - Полупанова В.Н. (доверенность от 02.08.2010), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" (г. Пятигорск, ИНН 2632064549, ОГРН 1022601625243) - Крячкова Ю.А. (доверенность от 07.12.2010), третьего лица - Фонда социального страхования Российской Федерации - Фатхуллина Р.З. (доверенность от 15.06.2011), в отсутствие ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу государственного учреждения - Ставропольского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2011 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 (судьи Егорченко И.Н., Джамбулатов С.И., Фриев А.Л.) по делу N А63-4479/2010, установил следующее.

Государственное учреждение - Ставропольское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского с иском к ООО "Крован-КМВ" (далее - общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление) о признании незаключенным договора мены объектов недвижимого имущества от 17.07.2008 N 317; признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Пастухова, 18 на земельном участке площадью 778 кв. м с кадастровым номером 26:33:130510:0006; прекращении права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Пастухова, 18; признании права собственности Российской Федерации и права оперативного управления учреждения на данный объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Фонд социального страхования Российской Федерации.

Решением суда от 29.04.2011, оставленным без изменений постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011, в иске отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии оснований к признанию договора незаключенным.

Не согласившись с судебными актами, учреждение обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Учреждение возражает против выводов судов о согласовании сторонами договора условий о его предмете, поскольку объект мены - жилой дом - на момент заключения договора не существовал в натуре. По мнению учреждения, достигнутые в рамках сделки дополнительные соглашения не могут изменить несуществующие условия. Представленные в дело доказательства свидетельствуют о невозможности определить расположение объекта недвижимости.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

От регистрирующего органа поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель учреждения и Фонда социального страхования Российской Федерации просили кассационную жалобу удовлетворить. Представитель общества против доводов жалобы возражал, просил судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 17.07.2008 территориальное управление, учреждение и общество заключили договор мены объектов недвижимого имущества N 317 (далее - договор N 317), согласно которому территориальное управление и учреждение обязуются передать обществу в собственность объект незавершенного строительства - административное здание 9% готовности (строительство осуществлено на стадии возведения фундамента (бетонных блоков), расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Пастухова, 18 (далее - объект), а общество обязуется передать в федеральную собственность для последующей передачи в оперативное управление учреждению нежилые офисные помещения общей площадью 400 кв. м (далее - помещения), расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта по адресу: г. Пятигорск, на пересечении улиц Пастухова и Кузнечной (далее - жилой дом).

Объект является собственностью Российской Федерации и находится на праве оперативного управления у учреждения согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.12.2005 N 26 АА 230763. Объект расположен на земельном участке площадью 778 кв. м с кадастровым номером 26:33:130510:0006, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.06.2007 N 26АЕ 078093 и предоставлен учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2007 N 26АЕ 147664). Рыночная стоимость объекта составляет 11 070 тыс. рублей, включая НДС на сумму 1 688 644 рубля, и установлена по состоянию на 16.06.2008 на основании отчета N 04 "Об определении рыночной стоимости не завершенного строительством административного здания (литера А), расположенного на земельном участке площадью 778 кв. м по адресу: Россия, Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пастухова, 18". Согласно плану объекта недвижимости от 08.11.2005, выполненного ГУП СК "Крайтехинвентаризация", объект имеет 100% готовность фундамента.

Жилой дом расположен на земельном участке площадью 1296 кв. м с кадастровым номером 26:33:13:05:10:0007, находящимся у общества на праве аренды в силу договора от 10.03.2004 N 412/04 и договора уступки прав и обязанностей от 01.04.2005, заключенного с ОАО "Автостоянка". Срок аренды определен до 22.02.2029. На момент заключения договора N 317 жилой дом является объектом незавершенным строительством. Площадь помещений указана согласно данным проектно-сметной документации. После завершения строительства жилого дома площадь помещений не может быть меньше, чем указана в договоре. Стоимость помещений определена сторонами на основании проектно-сметной документации и составляет 11 070 тыс. рублей, включая НДС на сумму 1 688 644 рубля.

Согласно пунктам 1.4 и 1.6 договора N 317 стороны признают, что договор является неодномоментным, равноценным, иные расчеты между сторонами отсутствуют.

В силу пунктов 2.4 - 2.7 договора N 317 общество обязалось в срок до IV квартала 2010 года завершить строительство жилого дома, в течение трех месяцев с момента завершения строительства получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и в течение месяца со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать территориальному управлению и учреждению помещения, указанные в пункте 1.3 договора.

Из приложения N 1 к договору N 317 "План объекта недвижимости" следует, что нежилые офисные помещения планируемой общей площадью (согласно проектной документации) 400 кв. м находятся на первом этаже в соответствии с проектной документацией на отметке 0.000 м в осях А-М-13-17; В-Л-17-19 многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта по строительному адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, район пересечения улиц Пастухова и Кузнечной, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33613:05:10:0007.

17 июля 2008 года стороны договора N 317 заключили дополнительное соглашение, согласно которому абзац 3 пункта 1.3 договора излагался в следующей редакции: "На момент заключения настоящего договора многоквартирный жилой дом является объектом незавершенного строительства. Нежилые офисные помещения планируемой общей площадью (согласно проектной документации) 400 кв. м, расположены на первом этаже в соответствии с проектной документацией на отметке 0.000 м в осях А-М-13-17; В-Л-17-19 многоквартирного жилого дома, расположение нежилых офисных помещений (400 кв. м) обозначено цветным маркером на плане первого этажа на отметке 0.000 м в приложении N 1 к настоящему договору".

Согласно акту приема-передачи от 17.07.2008 территориальное управление и учреждение передали, а общество приняло в собственность объект незавершенного строительства - административное здание 9% готовности, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пастухова, д. 18.

28 марта 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю зарегистрировано право собственности общества на указанный объект (запись регистрации от 28.03.2009 N 26-26-33/016/2009-360, свидетельство о государственной регистрации права от 28.03.2009 N 26-АЕ 729859).

Учреждение, считая, что из договора N 317 невозможно достоверно установить, какой конкретно объект оно приобрело, обратилось в суд с данными требованиями.

По смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе и иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены (пункт 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из этого следует, что в части отношений по передаче недвижимого имущества в рамках договора мены должны применяться положения параграфов 7, 8 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от вида недвижимости.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами названного Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исследовав представленные в дело документы (договор N 317 и дополнительные соглашения к нему, генеральный план и проектно-сметную документацию жилого дома, кадастровый паспорт от 23.05.2008, акт освидетельствования выполненных работ от 24.06.2010), оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о возможности достоверно установить, какой именно объект недвижимого имущества приобретает учреждение по договору. Судами верно установлено, что предметом договора являются нежилые офисные помещения общей площадью 400 кв. м, расположенные на первом этаже в соответствии с проектной документацией на отметке 0.000 м в осях А-М-13-17; В-Л-17-19 многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта по строительному адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, район пересечения улиц Пастухова и Кузнечной, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:13:05:10:0007, которые общество обязалось создать.

Данные выводы сделаны судами в результате всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств и не подлежат переоценке кассационной инстанцией по приведенным учреждением в кассационной жалобе доводам.

Разрешая спор, суды верно определили спорные правоотношения, установили фактические обстоятельства по делу, правильно применили нормы материального и процессуального права и приняли законные и обоснованные судебные акты.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку правильно установленных арбитражными судами обстоятельств дела. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций. Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

Е.И. Афонина Е.В. Улько