Приложение. Методика определения базовой ставки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м. площади жилого помещения в муниципальном образовании город Алексин

Приложение
к решению
Собрания депутатов
муниципального образования
город Алексин
от 28 декабря 2022 года N 8(34).6

Методика
определения базовой ставки платы за пользование
жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м. площади жилого
помещения в муниципальном образовании город Алексин

1.1. Общие положения

Методические рекомендации по определению платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в муниципальном жилищном фонде (далее - Методические рекомендации) носят рекомендательный характер и разработаны в целях методического обеспечения органов местного самоуправления по реализации полномочий по установлению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) муниципального жилищного фонда в соответствии со статьей 156 ЖК РФ.

В Методических рекомендациях используются следующие основные термины и понятия:

Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) государственного или муниципального жилищного фонда - составная часть платы за жилое помещение и коммунальные услуги, устанавливаемая в размере, который определяется в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения;

Уровень благоустройства жилого помещения - наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять коммунальные услуги и влияющих на размер платы за наем;

Качество жилого помещения - совокупность свойств (в т.ч. материал стен дома и его износ, этаж, степень благоустройства придомовой территории и др.), влияющих на размер платы за наем; Месторасположение дома - характеристика, определяемая близостью к центральной части города, транспортной доступностью, экологической обстановкой, наличием объектов социальной инфраструктуры.

Базовая ставка платы за пользование жилым помещением (плата за наем) - размер платы, взимаемой за единицу общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - площади этих комнат) жилого помещения.

Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

В целях индивидуализации платы за пользование конкретным жилым помещением ставка платы за 1 кв. м общей площади указанного жилого помещения рассчитывается с учетом качества и благоустройства жилого помещения в многоквартирном доме.

1.2. Методические основы расчета базовой ставки
платы за пользование жилым помещением (платы за наем)
за 1 кв. м общей площади жилого помещения

Базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в муниципальном образовании определяется по формуле:

ПН = НБ x К x Кс x П, (1)

где:

ПН - размер платы за наем жилого помещения;

НБ - базовый размер платы за наем жилого помещения;

К - коэффициент, характеризующий качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома;

Кс - коэффициент соответствия платы;

П - общая площадь жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (кв. м).

Определение коэффициента соответствия

Коэффициент соответствия (Кс) средней рыночной стоимости жилья для расчета платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в муниципальном образовании Алексинский район представляет собой долю оплаты нанимателями затрат собственника жилого помещения на строительство и реконструкцию жилищного фонда, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма и (или) договорам найма специализированного жилого фонда, договорам коммерческого найма.

Кс определяется исходя из социально-экономических условий в муниципальном образовании в интервале [0;1]. При этом коэффициент соответствия платы (Кс) может быть установлен как единым для всех граждан, проживающих в данном муниципальном образовании, так и дифференцировано для отдельных категорий граждан, имеющих право на получение мер социальной поддержки, определенных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или законами субъекта Российской Федерации.

Срок действия базовой ставки платы за наем устанавливается не менее одного календарного года.

Базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем)

Базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в муниципальном образовании устанавливается на 1 (один) квадратный метр общей площади жилого помещения и является платой за пользование жилыми помещениями, расположенными в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании, и определяется по формуле:

НБ = СРс x 0,001, (2)

где

НБ - базовый размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

СРс - средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в муниципальном образовании, в котором находится жилое помещение специализированного жилищного фонда, предоставляемое по договорам найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья определяется по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики. В случае отсутствия данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики в разрезе муниципальных образований субъекта Российской Федерации, для расчета базового размера платы за наем жилого помещения применяются рыночные данные о средней цене 1 кв. м на вторичном рынке жилья по муниципальному образованию.

Определение коэффициентов, учитывающих
качество и благоустройство жилого помещения,
месторасположение многоквартирного дома

Размер платы за наем жилого помещения устанавливается с использованием коэффициента, характеризующего качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома коэффициент, характеризующий качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома. Оценка качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома производится путем определения комплексного показателя жилого помещения по формуле:

К = (К1 + К2 + К3)/ 3, (3)

где:

К - коэффициент, характеризующий качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома;

К1 - коэффициент, характеризующий качество жилого помещения и полезного использования здания, где К1 = К1-1 x К1-2;

К2 - коэффициент, характеризующий благоустройство жилого помещения;

К3 - коэффициент, характеризующий месторасположение дома.

Значения показателей К1 - К3 оцениваются в интервале [0,8; 1,3].

Коэффициент, характеризующий качество жилого помещения (К1-1), состоит из:

- материал стен дома (К1-1):

Таблица 3

Материалы стен дома	Значение коэффициента
Кирпич (керамический, силикатный)	1,10
Железобетонные панели и блоки, монолит	1,00
Древесина, шлакобетон и прочие	0,90

- полезное использование дома (К1-2):

Таблица 4

Износ дома, %	Значение коэффициента
До 30%	1,18
От 30% до 60%	1,10
От 60% до 70%	0,90
Свыше 70%	0,80

Коэффициент, учитывающий благоустройство жилого помещения (К2):

Таблица 5

Наименование	Значение коэффициента
Квартиры в домах с лифтом и (или) мусоропроводом, с горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)	1.30
Квартиры в домах без лифта и мусоропровода с горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)	1.25
Квартиры, оборудованные газовыми водогрейными колонками с холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)	1.15
Прочие жилые помещения	0.80

Коэффициент, учитывающий местоположение жилого помещения (К3):

Таблица 6

Наименование	Значение коэффициента
Территория сельской местности	0.8
Территория города, за исключением территории сельской местности	1.3

Конкретному жилому помещению соответствует лишь одно значение из показателей качества и благоустройства жилого помещения, месторасположение дома.

____________________________________________________

1 Предельный физический износ здания составляет 70%. Источник: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. - Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

ГАРАНТ:

Нумерация разделов приводится в соответствии с источником

2. Расчет базовой ставки платы за пользование
жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м общей площади
жилого помещения в мо город Алексин на 2023 - 2025 гг.

Расчет базовой ставки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м общей площади жилого помещения в МО г. Алексин на 2023 - 2025 гг. определяется в отношении следующих категорий объектов:

Таблица 7

N п/п	Наименование объекта
1	Жилые помещения, расположенные в городе Алексине
2	Жилые помещения, расположенные в сельской местности
3	Жилые помещения, относящиеся к ветхому жилому фонду, или жилые помещения с высоким уровнем износа

2.1 Определение базовой ставки платы за пользование
жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м общей
площади жилого помещения в г. Алексин

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке в городе Алексине определяется по результатам анализа рынка на дату разработки методики и составляет 31 449 рублей (Приложение 1).

Базовый размер платы за жилое помещение (платы за наем) в г. Алексине определяется по формуле (2) и равен:

HБ = 31 449 * 0,001 = 31,449 рублей в месяц за 1 кв. м. общей площади жилого помещения. Величина коэффициента соответствия платы в муниципальном образовании город Алексин устанавливается в размере 0,4 (Приложение 2). Коэффициент соответствия платы устанавливается единым для всех граждан, проживающих в Алексинском муниципальном районе. Применяя формулу (1), базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м общей площади жилого помещения в г. Алексине составит:

Таблица 8

Базовая ставка
платы за пользование жилым помещением
(платы за наем) за 1 кв. м общей площади жилого
помещения в г. Алексин на 2023 - 2025 гг.

N п/п		Материал стен		Износ дома, %	Расчет	Размер платы за 1 кв. м общей площади занимаемого жилого помещения, рублей
1		2		3	4	5
Квартиры в домах с лифтом и (или) мусоропроводом, с горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)
1	Кирпич (керамический, силикатный)		до 30%		31,449*((1,1*1,18+1,3+1,3)/3)*0,4	16,35
			от 30% до 60%		31,449*((1,1*1,1+1,3+1,3)/3)*0,4	15,98
2	Железобетонные панели и блоки, монолит		до 30%		31,449*((1*1,18+1,3+1,3)/3)*0,4	15,85
			от 30% до 60%		31,449*((1*1,1+1,3+1,3)/3)*0,4	15,51
3	Древесина, шлакобетон и прочие		до 30%		31,449*((0,9*1,18+1,3+1,3)/3)*0,4	15,36
			от 30% до 60%		31,449*((0,9*1,1+1,3+1,3)/3)*0,4	15,05
Квартиры в домах без лифта и мусоропровода с горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)
1	Кирпич (керамический, силикатный)		до 30%		31,449*((1,1*1,18+1,25+1,3)/3)*0,4	16,14
			от 30% до 60%		31,449*((1,1*1,1+1,25+1,3)/3)*0,4	15,77
2	Железобетонные панели и блоки, монолит		до 30%		31,449*((1*1,18+1,25+1,3)/3)*0,4	15,64
			от 30% до 60%		31,449*((1*1,1+1,25+1,3)/3)*0,4	15,31
3	Древесина, шлакобетон и прочие		до 30%		31,449*((0,9*1,18+1,25+1,3)/3)*0,4	15,15
			от 30% до 60%		31,449*((0,9*1,1+1,25+1,3)/3)*0,4	14,84
Квартиры, оборудованные газовыми водогрейными колонками с холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)
1	Кирпич (керамический, силикатный)		до 30%		31,449*((1,1*1,18+1,15+1,3)/3)*0,4	15,72
			от 30% до 60%		31,449*((1,1*1,1+1,15+1,3)/3)*0,4	15,35
2	Железобетонные панели и блоки, монолит		до 30%		31,449*((1*1,18+1,15+1,3)/3)*0,4	15,22
			от 30% до 60%		31,449*((1*1,1+1,15+1,3)/3)*0,4	14,89
3	Древесина, шлакобетон и прочие		до 30%		31,449*((0,9*1,18+1,15+1,3)/3)*0,4	14,73
			от 30% до 60%		31,449*((0,9*1,1+1,15+1,3)/3)*0,4	14,42
Прочие жилые помещения
1	Кирпич (керамический, силикатный)		до 30%		31,449*((1,1*1,18+0,8+1,3)/3)*0,4	14,25
			от 30% до 60%		31,449*((1,1*1,1+0,8+1,3)/3)*0,4	13,88
2	Железобетонные панели и блоки, монолит		до 30%		31,449*((1*1,18+0,8+1,3)/3)*0,4	13,75
			от 30% до 60%		31,449*((1*1,1+0,8+1,3)/3)*0,4	13,42
3	Древесина, шлакобетон и прочие		до 30%		31,449*((0,9*1,18+0,8+1,3)/3)*0,4	13,26
			от 30% до 60%		31,449*((0,9*1,1+0,8+1,3)/3)*0,4	12,96

2.2. Определение базовой ставки платы
за пользование жилым помещением (платы за наем)
за 1 кв. м общей площади жилого помещения в
сельской местности Алексинского района

Базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м общей площади жилого помещения в сельской местности Алексинского района определяется по формуле (1).

Средняя рыночная стоимость жилья в сельской местности Алексинского района определена равной - 21 133 руб./м2 (Приложение 3 *).

Базовый размер платы за жилое помещение (платы за наем) в сельской местности Алексинского района определяется по формуле (2) и равен:

HБ = 21 133 * 0,001 = 21,133 рублей в месяц за 1 кв. м. общей площади жилого помещения. Применяя формулу (1), базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) за 1 кв. м общей площади жилого помещения в сельской местности Алексинского района составит:

Таблица 9

Базовая ставка
платы за пользование жилым помещением (платы за наем)
за 1 кв. м общей площади жилого помещения в сельской
местности Алексинского района на 2023 - 2025 гг.

N п/п		Материал стен		Износ дома, %	Расчет	Размер платы за 1 кв. м общей площади занимаемого жилого помещения, рублей
1		2		3	4	5
Квартиры в домах с лифтом и (или) мусоропроводом, с горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)
1	Кирпич (керамический, силикатный)		до 30%		21,133*((1,1*1,18+1,3+1,3)/3)*0,4	10.98
			от 30% до 60%		21.133*((1,1*1,1+1,3+1,3)/3)*0,4	10.74
2	Железобетонные панели и блоки, монолит		до 30%		21.133*((1*1,18+1,3+1,3)/3)*0,4	10.65
			от 30% до 60%		21.133*((1*1,1+1,3+1,3)/3)*0,4	10.43
3	Древесина, шлакобетон и прочие		до 30%		21.133*((0,9*1,18+1,3+1,3)/3)*0,4	10.32
			от 30% до 60%		21.133*((0,9*1,1+1,3+1,3)/3)*0,4	10.12
Квартиры в домах без лифта и мусоропровода с горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)
1	Кирпич (керамический, силикатный)		до 30%		31,449*((1,1*1,18+1,25+1,3)/3)*0,4	10.84
			от 30% до 60%		31,449*((1,1*1,1+1,25+1,3)/3)*0,4	10.59
2	Железобетонные панели и блоки, монолит		до 30%		31,449*((1*1,18+1,25+1,3)/3)*0,4	10.51
			от 30% до 60%		31,449*((1*1,1+1,25+1,3)/3)*0,4	10.28
3	Древесина, шлакобетон и прочие		до 30%		31,449*((0,9*1,18+1,25+1,3)/3)*0,4	10.18
			от 30% до 60%		31,449*((0,9*1,1+1,25+1,3)/3)*0,4	9.97
Квартиры, оборудованные газовыми водогрейными колонками с холодным водоснабжением, водоотведением, ванной (душем)
1	Кирпич (керамический, силикатный)		до 30%		31,449*((1,1*1,18+1,15+1,3)/3)*0,4	10.56
			от 30% до 60%		31,449*((1,1*1,1+1,15+1,3)/3)*0,4	10.31
2	Железобетонные панели и блоки, монолит		до 30%		31,449*((1*1,18+1,15+1,3)/3)*0,4	10.23
			от 30% до 60%		31,449*((1*1,1+1,15+1,3)/3)*0,4	10.00
3	Древесина, шлакобетон и прочие		до 30%		31,449*((0,9*1,18+1,15+1,3)/3)*0,4	9.90
			от 30% до 60%