См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2013 г. N Ф08-8310/12 по делу N А63-9500/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 1 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в заседании от истца - открытого акционерного общества "Ставропольнефтепродукт" (ИНН 2635031573, ОГРН 1022601939040) - Ковлягина А.Н. (доверенность от 24.11.2010), от ответчика - индивидуального предпринимателя Григорян Анаид Сааковны (ОГРНИП 304263207800110) - Бадикова Р.Р. (доверенность от 09.11.2011), Бурляевой Т.И. (доверенность от 22.10.2011), в отсутствие представителей ответчика - администрации города Пятигорска, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, открытого акционерного общества "НК "Роснефть" - Ставрополье", Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска Ставропольского края, федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Григорян Анаид Сааковны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.04.2011 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного суда от 25.07.2011 (судьи Егорченко И.Н., Джамбулатов С.И., Марченко О.В.) по делу N А63-9500/2010, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Ставропольнефтепродукт" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Григорян Анаид Сааковне (далее - предприниматель, ответчик) и администрации города Пятигорска (далее - администрация, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи от 31.12.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:33:050431:65, расположенного по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд (далее - договор купли-продажи, земельный участок).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.04.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011, требования истца удовлетворены. Суды пришли к выводу о неправомерности передачи предпринимателю в собственность земельного участка, на котором расположено принадлежащее обществу недвижимое имущество.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, предприниматель обжаловал их в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предприниматель считает недоказанной заинтересованность общества в оспаривании договора купли-продажи, указывает на недействительность ненормативного правового акта органа местного самоуправления, которым обществу предоставлена в аренду часть земельного участка, отсутствие у общества обязательственных прав на земельный участок, существенное превышение площади земельного участка, на которую претендует истец, над площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащего ему имущества, надлежащее исполнение заявителем обязанностей налогоплательщика, незаконность возведения истцом здания операторской, отсутствие у общества технической документации на эксплуатируемую автозаправочную станцию, разрешения на строительство объекта, отсутствие доказательств нахождения здания операторской на принадлежащем кассатору земельном участке.
В отзыве на кассационную жалобу общество возражает против ее удовлетворения, считая себя заинтересованным в оспаривании договора купли-продажи. По его мнению, отсутствуют доказательства принадлежности ответчику земельного участка, на котором расположены объекты истца, договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок, автозаправочная станция возведена и эксплуатируется на законных основаниях.
Предприниматель заявил ходатайства об отмене принятых судом первой инстанции мер по обеспечению иска и об отложении судебного разбирательства.
Согласно частям 1, 2 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", по смыслу части 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об отмене принятых арбитражным судом мер по обеспечению иска, если дело находится в вышестоящем суде, подается в суд, в производстве которого находится дело, и рассматривается им по существу.
Ходатайство об отмене обеспечения иска оставлено судом без удовлетворения в связи с отсутствием соответствующих мер, действующих на момент рассмотрения ходатайства.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства подлежит оставлению без удовлетворения ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для соверщения соответствующего процессуального действия.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, дело - направить на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.03.1999 по договору купли-продажи Аветисян С.М. приобрел в собственность автозаправочную станцию, находящуюся по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, состоящую из основного строения (литера А), маслопункта (литера Б), сараев (литеры В и Г), резервуаров и прочих сооружений (далее - АЗС).
Постановлением главы города Пятигорска от 29.07.1999 N 1464 Аветисяну С.М. в пользование предоставлен земельный участок площадью 11 601 кв. м для размещения АЗС, в подтверждение чего выдано свидетельство о праве пользования на землю от 18.08.1999 N 8762 (т. 1, л. д. 70).
14 октября 2002 года сведения о земельном участке площадью 11 601 кв. м внесены в государственный земельный кадастр под кадастровым номером 26:33:050431:1.
Право постоянного (бессрочного) пользования Аветисяна С.М. на земельный участок с кадастровым номером 26:33:050431:1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство от 18.12.2002 серия 26-АГ N 094720).
10 июня 2003 года Аветисян С.М. по договору купли-продажи N СНП-30-0040/03 продал обществу часть АЗС, расположенной на земельном участке площадью 4000 кв. м по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, состоящую из 5 резервуаров РГЦ-85 (свидетельства от 08.08.2003 серия 26 АГ N 223539 -223543).
Постановлением главы города Пятигорска от 06.10.2003 N 3095 с учетом изменений, внесенных постановлением от 11.03.2004 N 1143, на основании ходатайства общества утверждены площади земельных участков общества и Аветисяна С.М. соответственно 4 тыс. и 7601 кв. м, обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 4 тыс. кв. м и разрешена разработка проектно-сметной документации на реконструкцию принадлежащей ему части АЗС (далее - постановление N 3095).
На основании постановления N 3095 Управлением имущественных отношений города Пятигорска и обществом заключен договор аренды от 12.03.2004 N 531/04 земельного участка с кадастровым номером 26:33:050425:21 площадью 4 тыс. кв. м (государственная регистрация договора осуществлена 05.05.2004).
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.05.2004.
На основании постановления главы города Пятигорска от 05.07.2004 N 2348 обществом осуществлена реконструкция АЗС.
Постановлением главы города Пятигорска от 03.08.2004 N 2529 утвержден акт от 21.07.2004 государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию реконструированного объекта, в состав которого вошли операторская площадью 98 кв. м (литера Е), навес площадью 212 кв. м (литера Ж).
6 мая 2005 года за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание операторской площадью 97,50 кв. м (литера Е; свидетельство от 06.05.2005 серия 26 АА N 076636).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 ноября 2005 года погашены записи о регистрации права собственности истца на приобретенные у Аветисяна С.М. резервуары.
На основании решения Пятигорского городского суда от 20.09.2004, свидетельства о праве на наследование по закону от 12.10.2004 за предпринимателем зарегистрированы право собственности на АЗС (литера А), незавершенный строительством объект (литера Д; 92% готовности) и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 11 601 кв. м.
Во исполнение названного решения суда общей юрисдикции постановлением главы администрации города Пятигорска от 24.03.2006 N 1197 предпринимателю предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 11 601 кв. м под АЗС, а постановление от 29.07.1999 N 1464, от 06.10.2003 N 3095 признано утратившим силу.
По заявлению предпринимателя земельный участок с кадастровым номером 26:33:050431:1 площадью 11 601 кв. м разделен на два земельных участка площадью 1087 кв. м и 10 514 кв. м. соответственно (постановление администрации от 07.10.2009 N 4860).
Земельный участок площадью 10 514 кв. м поставлен на кадастровый учет 19.02.2009 под номером 26:33:050431:65. Право постоянного (бессрочного) пользования предпринимателя зарегистрировано 22.10.2009 (свидетельство 26-АЕ N 992577).
31 декабря 2009 года администрацией вынесено постановление N 6997 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:33:050431:65 и предоставлении его последнему в собственность.
Администрация и предприниматель заключили договор купли-продажи от 31.12.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:33:050431:65 площадью 10 514 кв. м. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2010 (регистрационная запись N 26-26-28/002/2010-179, свидетельство 26-АЖ N 187515).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.03.2010 по делу N А63-11740/2007 обществу отказано в удовлетворении требования о признании недействительным постановления от 24.03.2006 N 1197 в связи с несоответствием статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации постановления N 3095, которым администрацией предоставлен в аренду обществу не сформированный и не поставленный на кадастровый учет земельный участок, а также в связи с пропуском предусмотренного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока.
9 июня 2010 года по решению предпринимателя земельный участок с кадастровым номером 26:33:050431:65 разделен на три самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 26:33:050431:68, 26:33:050431:69, 26:33:050431:70. Право собственности предпринимателя на названные земельные участки зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2010.
Полагая, что в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок под принадлежащим обществу объектом недвижимости незаконно предоставлен в собственность предпринимателю, общество обратилось в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Пунктом 2.2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса исключена зависимость реализации права на приватизацию земли от предшествующего заключения собственником недвижимости договора аренды земельного участка.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
Каждый из собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
В отсутствие доказательств оспаривания в установленном порядке права собственности истца на возведенный в результате реконструкции автозаправочный комплекс, а также права постоянного (бессрочного) пользования ответчика на земельный участок площадью 11 601 кв. м, общество является субъектом исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации вышеназванного объекта, а предприниматель - субъектом как права на приватизацию земли под принадлежащими ему зданиями, строениями, сооружениями, так и права на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании.
Признавая недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 31.12.2009, суд первой инстанции исходил из того, что предпринимателю была продана часть земельного участка, на которой расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, а потому пришли к выводу о несоответствии оспариваемого договора требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом суды не учли, что наличие между сторонами спора о местоположении границ и площади причитающегося обществу земельного участка не препятствует признанию сделки приватизации земельного участка недействительной в части в порядке статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Признание оспариваемой сделки полностью недействительной возможно либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при неделимости земельного участка и неготовности истца к реализации права на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, то собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
При определении части, в которой недействительна сделка приватизации, соответствующая часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Резолютивная часть решения суда о признании недействительной сделки в части должна содержать уникальные характеристики соответствующей части земельного участка, подлежащей внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010.
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 району Кавказских Минеральных вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона федерального значения в границах округа санитарной защиты курорта.
В соответствии с пунктами 2 и 12 Положения о курорте Пятигорск, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 29.01.1986 N 45 "Об утверждении положений о курортах Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск", курорт Пятигорск относится к курортам общесоюзного значения, границы и режим округа санитарной охраны курорта установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300.
Частью 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения отнесены к федеральной собственности и к ведению федеральных органов государственной власти.
При принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не установлены наличие у общества намерения на реализацию права на приватизацию земельного участка, местоположение границ и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, а также земельного участка, право пользования которым передано обществу при заключении договора купли-продажи резервуаров, расположение принадлежащих обществу объектов относительно границ земельного участка, приватизированного предпринимателем, а также расположение спорных земельных участков относительно утвержденных зон округов санитарной охраны курорта, не дана оценка сделкам с земельными участками на предмет наличия у органа местного самоуправления соответствующих полномочий на момент их совершения.
Поскольку данные обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судами не устанавливались, а в компетенцию суда кассационной инстанции не входит установление новых обстоятельств по делу, принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
ходатайства предпринимателя Григорян Анаид Сааковны об отмене обеспечительных мер и отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.04.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 по делу N А63-9500/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья |
В.А. Анциферов |
Судьи |
А.И. Мещерин |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.