Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2011 г. N Ф08-6871/11 по делу N А53-1199/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 1 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Копаленко Владимира Петровича (ИНН 616204991963, ОГРНИП 30866210700028) - Цветниковой Е.П. (доверенность от 19.06.2011), в отсутствие представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Копаленко Владимира Петровича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2011 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 (судьи Глазунова И.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-1199/2011, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Копаленко Владимиру Петровичу (далее - предприниматель) о взыскании 603 252 рублей 09 копеек задолженности по арендой плате за пользование земельным участком в период с 01.08.2008 по 11.08.2010, 53 865 рублей 51 копейки неустойки за период с 21.09.2008 по 11.08.2010, также 22 959 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 12.08.2010 по 31.01.2011. Требования мотивированы ссылкой на ненадлежащее исполнение арендатором договора аренды земельного участка.

Решением от 27.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.07.2011, требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу департамента взысканы задолженность в сумме 562 408 рублей 46 копеек, неустойка в сумме 53 419 рублей 53 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 405 рублей 23 копеек. Требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 11.08.2010, соответствующей неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением департаментом досудебного порядка урегулирования спора.

Суды указали на необходимость применения измененного нормативным актом органа местного самоуправления порядка расчета платы за пользование земельным участком с момента вступления в силу соответствующего акта. Просрочка внесения арендных платежей явилась основанием для взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе предприниматель, обжалуя судебные акты, в части, которой удовлетворены требования департамента, указывает на согласование пунктами 2.1 и 2.3 договора аренды возможности изменения размера арендной платы только путем заключения арендодателем и арендатором письменного соглашения. В отсутствие такого соглашения департамент не вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате по новым ставкам, утвержденным нормативным актом.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пересмотр дела в суде кассационной инстанции осуществляется в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзывах на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты в обжалуемой части подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 22.05.2001 Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель на момент заключения договора аренды) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 20865 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:06 05 44:0042 (впоследствии 61:44:0060544:47) общей площадью 646 кв. м, расположенный по ул. 2-ой Кольцевой, 93/24 в г. Ростове-на-Дону (далее - земельный участок). Пунктом 1.1 договора срок аренды определен до 10.01.2002.

Договор прошел государственную регистрацию 19.07.2001.

2 июля 2010 года департамент направил в адрес ответчика претензию N ИЗ-16654/14 с требованием о погашении имеющейся задолженности по арендным платежам по состоянию на 01.07.2010 (л. д. 33). 04.07.2010 претензия получена предпринимателем, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении заказной корреспонденции (л. д. 37 - 38). Претензия оставлена предпринимателем без ответа, задолженность не погашена.

13 июля 2010 года муниципальным учреждением "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 17974 (л. д. 54 - 56).

12 августа 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрирован переход права собственности к предпринимателю на земельный участок (л. д. 24), в связи с чем договор аренды от 22.05.2001 N 20865 расторгнут по соглашению сторон.

Считая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В соответствии со статьями 130, 131, 551 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Таким образом, вывод судов о том, что истец утратил статус собственника земельного участка только с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок и, следовательно, до этого момента департамент вправе требовать плату за пользование земельным участком является верным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

Согласованная сторонами в договоре методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на момент заключения договора положению о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 03.05.2000 N 1100, и учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов.

Пунктом 2 постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 24.12.2003 N 2700, которым признано утратившим силу постановление от 03.05.2000 N 1100 и утверждено новое Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, установлена обязательность его применения для всех категорий арендаторов с учетом индексации, вводимой в соответствии с Федеральным законом.

Постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, признавшее утратившим силу постановление от 24.12.2003 N 2700, также не содержало указаний на избирательный характер его применения.

Постановлениями от 15.04.2004 N 555 и от 24.12.2003 N 2700 не вносились изменения в ранее утвержденную методику расчета арендной платы.

Постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 установлен порядок, согласно которому размер арендной платы за использование земельных участков подлежал определению как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель. Согласно пункту 3 постановления от 15.12.2005 N 283 новый порядок определения размера арендной платы не распространялся на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта.

Размер годовой арендной платы за использование предоставленных для строительства земельных участков предполагалось устанавливать исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, их действие распространялось на ранее заключенные договоры аренды только в случае их переоформления или внесения в них изменений.

Договор аренды от 22.05.2001 N 20865 не переоформлялся сторонами, а его действие возобновлено на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра города Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, не подлежали применению при расчете задолженности по договору аренды от 22.05.2001 N 20865.

Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер определен на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", в связи с чем он не может быть признан обоснованным, соответствующим действующим нормативным актам и условиям договора.

Согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права, каковым являются неприменение закона, подлежащего применению или применение закона, не подлежащего применению.

Направление дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области обусловлено законодательно установленным ограничением полномочий суда кассационной инстанции по установлению новых обстоятельств и оценке доказательств, а также необходимостью установления размера задолженности предпринимателя с учетом вышеназванных указаний.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 по делу N А53-1199/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражного суда Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин