Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2011 г. N Ф08-6553/11 по делу N А53-4906/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мазуровой Н.С. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Гульян Н.В. (доверенность от 06.12.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Медэкон" (ИНН 6163005158, ОГРН 1026103173469) - директора Мирчевой Т.Ф. и представителя Ветрова И.Ю. (доверенность от 15.03.2011), от третьего лица - муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Городская больница N 4 города Ростова-на-Дону" (ИНН 6163014949, ОГРН 102510312897) - Собачкина С.А. (доверенность от 05.12.2011), в отсутствие третьего лица - Департамента инвестиций и предпринимательства администрации Ростовской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, муниципального лечебно-профилактического учреждения здравоохранения "Городская больница N 4" и общества с ограниченной ответственностью "Медэкон" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2011 (судья Бондарь Т.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2011 по делу N А53-4906/2011 (судьи Тимченко О.Х., Глазунова И.Н., Ильина М.В.), установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Медэкон" (далее - общество) о выселении ответчика из нежилого помещения (литера А) общей площадью 115,2 кв. м, в том числе из помещений: этаж (отд/ст) - 115,20 кв. м, комнаты N 11а, 12, 13, 14 - 16, 17, 18, 19 - 19а, 20, 21, 22, 23, 23в, 23д (2эт), (литера А2), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Богатяновский спуск, 27/160.

Общество обратилось с иском к департаменту о внесении изменений в договор аренды от 19.03.2008 N 5042-4, установив срок действия договора до 15.07.2015. Арбитражным судом возбуждено производство по делу с присвоением номера N А53-26928/2010.

По ходатайству департамента, определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2011 дело N А53-26928/10 по иску общества объединено с делом по иску департамента N А53-4906/2011 с присвоением делу номера А53-4906/2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное лечебно-профилактическое учреждение здравоохранения "Городская больница N 4" (далее - Городская больница, учреждение), Департамент инвестиций и предпринимательства администрации Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2011 общество выселено из занимаемых помещений, в удовлетворении требований общества о внесении изменений в договор аренды от 19.03.2008 N 5042-4 отказано, в связи с тем, что арендатор предупрежден до истечения срока аренды об отказе арендодателя - департамента от пролонгации договора на новый срок. Отказывая в иске обществу о продлении договора до 2015 года, суд указал, что спорные помещения не входят в перечень муниципального недвижимого имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2011, решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2011 отменено в части выселения общества из спорного помещения. Суд принял новый судебный акт об отказе в иске. В остальной части решение от 03.06.2011 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что надлежащим арендодателем по договору аренды от 19.03.2008 N 5042-4 является Городская больница. Требование о выселении арендатора может быть заявлено только арендодателем (Городской больницей). Поскольку права департамента заключаются только в даче согласия на заключение договора, правом на его расторжение и выселение арендатора из занимаемых помещений, собственник помещений (департамент) не наделен. С предложением о пролонгации договора аренды общество обратилось к ненадлежащему лицу - департаменту.

В кассационных жалобах департамент и Городская больница просят отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение, ссылаясь на то, что выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии у истца полномочий на сдачу муниципального имущества в аренду и права на обращение с иском противоречат статьям 120 и 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды. Согласно указанным документам департамент вправе получать плату за переданное в аренду имущество и, соответственно, требовать освобождения от арендаторов, принадлежащих ему помещений. Городская больница указывает на то, что именно она является инициатором выселения общества из спорных помещений, поскольку нуждается в увеличении площадей, и просит департамент не пролонгировать договор. Спорные помещения необходимы больнице для размещения медицинского лечебно-профилактического оборудования в рамках реализации национального проекта "Здоровье", а также программы модернизации здравоохранения Ростовской области на 2011-2012 годы. Заявители жалоб ссылаются на вступившее в законную силу решение по делу N А53-6497/2010 о выселении общества из других нежилых помещений, расположенных в этом же здании Городской больницы.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение Арбитражного суда Ростовской области полностью и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в части оставления решения без изменения по его иску о внесении изменений в договор аренды относительно срока его действия, указывая на то, что в период с 29 июля 2009 года по 27 июля 2010 года нежилые помещения были включены в перечень имущества, передаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. 12 февраля 2010 года общество обратилась в департамент с заявлением о продлении срока договора. 16 марта 2010 года заключено дополнительное соглашение о продлении договора до 09.03.2011, хотя в заявлении не содержалась просьба о продлении договора на срок менее года. Согласно пункту 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок с субъектами малого и среднего предпринимательства договоров аренды государственного и муниципального имущества, заключенных до 01.07.2008, без проведения конкурсов и аукционов. Следовательно, суды необоснованно выселили общество из занимаемых помещений и отказали в удовлетворении требований о продлении договора аренды до 2015 года.

В отзывах Департамент инвестиций и предпринимательства администрации Ростовской области и общество просят кассационные жалобы департамента и Городской больницы оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационных жалоб и отзыва на жалобы.

Представитель Городской больницы в судебном заседании заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве путем замены третьего лица по делу - муниципального лечебно-профилактического учреждения здравоохранения "Городская больница N 4" на муниципальное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская больница N 4 города Ростова-на-Дону".

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство надлежит удовлетворить, поскольку 14.11.2011 муниципальное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская больница N 4 города Ростова-на-Дону" (далее - Городская больница) включено в Единый государственный реестр юридических лиц под N 5707.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционной инстанции следует отменить, решение оставить в силе.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании договора от 16.04.2003 о порядке осуществления права оперативного управления имущественным комплексом, закрепленным за муниципальным учреждением, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Богатяновский спуск, 27/160, находятся в оперативном управлении Городской больницы, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л. д. 60 - 64).

19 марта 2008 года департамент (арендодатель), Городская больница (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор N 5042-4 аренды спорных нежилых помещений муниципальной собственности.

Согласно пункту 1.1 предметом договора являются нежилые помещения, общей площадью 115,20 кв. м, в том числе помещения комнат N 11а, 12, 13, 14-16, 17, 18, 19-19а, 20, 21, 22, 23, 23в, 23д (2-й этаж), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Богатяновский спуск, 27/160. Помещения предоставлены для оказания обществом медицинских услуг.

Срок действия договора определен в пункте 1.2 до 15.03.2009.

Дополнительными соглашениями от 10.06.2009, 16.03.2010 стороны продлевали срок действия договора до 13.03.2010, 09.03.2011 (т. 1, л. д. 12, 13).

Департамент, ссылаясь на истечение срока аренды по договору от 19.03.2008 N 5042-4 и не освобождение ответчиком занимаемых помещений, обратился в суд.

Общество полагая, что оно относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и в силу пункта 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" до 01.07.2015 вправе требовать заключения на новый срок без проведения торгов договора аренды муниципального имущества, как заключенного до 01.07.2008, обратилось со встречным требованием.

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Срок договора аренды установлен до 09.03.2011, следовательно, обязательства сторон, связанные с исполнением указанного договора аренды, прекращаются при наступлении указанного срока, за исключением случаев, предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, и договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Департамент письмом от 27.12.2010 уведомил ответчика о наличии у него возражений относительно дальнейшего использования нежилых помещений, переданных ответчику по договору аренды, и о прекращении срока действия договора аренды с 09.03.2011.

При таких обстоятельствах, указанный договор аренды прекращен 09.03.2011 в связи с истечением срока договора.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что арендатор предупрежден до истечения срока аренды об отказе арендодателя - департамента от пролонгации договора на новый срок и поскольку общество продолжало пользоваться спорным имуществом, требования департамента о выселении обоснованно удовлетворены.

Кроме того, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей на основании договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 19.03.2008 N 5042-4, решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.04.2011 по делу N А53-20713/10 в пользу департамента взыскано 105 753 рублей 64 копейки - задолженности, 3 тыс. рублей - пеней.

Однако договор аренды расторгнут не по причине ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а в связи с прекращением срока его действия.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Доказательств того, что департаментом нежилые помещения предоставлены по договору аренды третьему лицу, ответчиком не предоставлено.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 29.07.2009 N 550 утвержден перечень муниципального имущества, предназначенного для аренды субъектам малого и среднего предпринимательства, в состав которого включены помещения, занимаемые обществом по договору аренды.

Однако постановлением администрации от 27.07.2010 N 545 в указанный ненормативный акт внесены изменения, согласно которым из перечня имущества исключены спорные нежилые помещения.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований общества о внесении изменений в договор аренды относительно срока его действия до 2015 года судом первой инстанции отказано правильно.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что собственник (департамент) не наделен правом на заявление иска о выселении общества из находящихся у Городской больницы на праве оперативного управления спорных помещений, а также о предъявлении обществом иска о внесении изменений в договор аренды к департаменту как к ненадлежащему ответчику, являются неправильными.

Договор аренды от 19.03.2008 N 5042-4 заключен департаментом и обществом при участии балансодержателя Городской больницы, то есть, по сути, является трехсторонним.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Из содержания договора от 19.03.2008 N 5042-4 можно сделать вывод о том, что департамент и Городская больница фактически выступали на стороне арендодателя, что не противоречит положениям статей 296 и 297 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2011 надлежит отменить.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационной инстанцией не установлены. Поэтому решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2011 подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

удовлетворить ходатайство о процессуальном правопреемстве третьего лица: заменить муниципальное лечебно-профилактическое учреждение здравоохранения "Городская больница N 4" на муниципальное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская больница N 4 города Ростова-на-Дону".

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2011 по делу N А53-4906/2011 отменить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2011 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

Н.С. Мазурова Л.Н. Плотникова